“这块地有毒” ！悉尼一公寓楼盘烂尾，买房5年迟迟不能入住

楼市呈现两速特征，小规模城市更抗跌

最新研究显示，伴随澳大利亚经济实现疫情后复苏，珀斯和布里斯班的房价涨幅将领先于悉尼和墨尔本。换言之，澳大利亚住房市场将呈现“两速发展特征”。一方面，规模较小首府城市充分利用房价相对可负担性和经济相对稳定的优势更为抗跌。另一方面，悉尼和墨尔本等大型首府城市仍遭遇重挫。根据西太银行（Westpac）提供的数据，明年4-6月期间，悉尼和墨尔本的房价预计分别下跌5%和12%。同时，布里斯班的房价跌幅为2%，而珀斯的房价则保持稳定。CoreLogic的短期房价追踪数据则显示，珀斯和布里斯班房价已经呈上升态势，并可能会在9月份出现上涨。其中，珀斯房价的表现有望在未来几个月脱颖而出，成为领涨的首府城市。历经长达6年的低迷，珀斯目前的楼价是澳大利亚最便宜的。

新加坡Ascendas斥资1.67亿收购Macquarie Park写字楼

新加坡最大的写字楼和工业地产信托基金Ascendas REIT斥资1.672亿澳元收购了悉尼麦格理公园(Macquarie Park)一座在建写字楼。该笔交易表明市郊商业写字楼对海外投资者的吸引力越来越大。本次交易的卖家为澳大利开发商Frasers Property Industrial和Winten Property Group，大楼名为MQX4，高9层，位于麦格理公园Giffnock大道1号，占地面积19,384平方米，大部分为办公楼面，底层为零售商铺。开发商为大楼提供三年租金担保，以首年租金计算，这笔交易的初始收益率约为6.1%。这也是一周内的第二笔大型写字楼交易。此前，新加坡Keppel REIT斥资3.06亿澳元从Goodman Group手中收购了位于麦格理公园的三座写字楼。Ascendas基金首席执行官William Tay表示:“我们很高兴在悉尼首屈一指的创新园区购得我们的第一处近郊办公物业，也是我们在澳大利亚的第五处近郊办公资产。”“我们认为，写字楼市场往市郊发展的趋势有助于提高项目选址的升值空间。该地区已经吸引了许多领先企业入驻，并都在此设立了总部。”

留学生迟迟未归，西悉尼大学出售资产求生存

受国际学生人数减少导致收入承压，西悉尼大学(Western Sydney University)也不得不开启了出售资产的求生之路。据悉，该大学正在出售一处新建的社区购物中心和住宅开发用地，地块比邻Kingswood校区、职业技术教育学院（TAFE） 、以及Nepean医院，预期售价高达8000万澳元。其中，新的购物中心Caddens Corner将于今年11月开业，主要消费群体为1.7万名学生。购物中心内包括9500平方米的零售和社区空间，租户包括一个Woolworths超市和BWS酒店，特色零售和食品商店、儿童护理和医疗中心。西悉尼大学校长Peter Pickering表示，开发购物中心是该校增长战略的一部分。Pickering表示:“Caddens Corner正在创造就业机会，将推动当地经济的发展，此次出售将有助于大学财政的可持续性。”根据澳大利亚大学联盟的建模预测，在2020年至2023年间，澳大利亚大学高校的收入预计将减少160亿澳元。

新州BTR物业减半征收土地税，1.32亿新BTR基金成立

Vellum Funds Management联合Urban Property Group成立了新的建后出租（Build to Rent，BTR）基金，并计划从机构投资者处获得1.32亿澳元的首轮融资，以寻求规模虽小但发展迅速的BTR行业投资机会。据悉，建后出租基金Places Build to Rent Fund(Places BTRF)已经筹集了6,600万澳元，其创始人预计未来5年将达到10亿澳元。该信托基金三年投资期最低认购额定为50万澳元，目标收益率为5%。建后出租是个投资规模较小但正在增长的细分行业，属于新兴资产类别，未来将与工业和商业地产形成竞争。该基金计划收购并开发悉尼周边适合BTR模式的地块，旨在为残疾人提供价格合理的租赁和定制住宅。同时，也让机构投资者有机会获得稳定的收入流和住宅类资产，进入快速增长的建后出租市场。投资者还能出于社会目的支持房地产开发，并以尽可能低的风险获得健康稳定的回报。特别是新州对这类开发项目减半征收土地税。基金重点将在悉尼周边的未来CBD，比如Parramatta和Penrith，因为悉尼CBD的许多便利设施这里都有，而且价格更实惠。CBRE报告称，BTR住宅领域的发展势头正在增强。过去12个月里，澳大利亚政府批准了30多个大规模定制住宅项目，平均每个项目有365套公寓，总计11667套。

澳洲人口出现一战以来最大降幅，住房需求或减少23万逾套

澳大利亚人口增速跌至一战以来的最低水平。受此影响，新房建设出现大幅下滑，继而影响当地经济实现疫情后复苏。根据国家住房金融和投资公司（National Housing Finance and Investment Corporation，NHFIC）周一发布的研究报告预测，在未来三年内，住房需求可能会减少129,000到232,000套。对于至关重要的建筑行业而言，这种情况可能会造成严重打击。过去十年期间，澳大利亚约60%的人口增长由海外净移民驱动，总计达到270万人。然而，伴随边境关闭，人口流动受限，导致住房需求出现崩盘式下跌。另外，在海外移民净额中占比约一半的国际留学生人数出现崩盘，导致多所大学高校裁员。同时，由于国际留学生人数大幅减少，住房出租市场租金（尤其是悉尼和墨尔本内城区）也急剧下降。根据NHFIC的数据，在最坏的情况下，相比疫情之前，2019年至2021年期间，该国人口将减少21.4万人，为一战以来人口增速最大降幅。

电商蓬勃发展，零售商仓储面积需求翻倍

根据瑞银(UBS)的预测，随着网购普及程度加快，电商运营商对仓储空间的需求较过去十年中平均水平增加超过一倍，达到每年100万平方米。在疫情中断期间，电商对物流空间的需求已经有所凸显。据瑞银预计，在线购物在澳大利亚零售市场中的占比有望进一步上升。预计到2024年，在线零售的普及率将从3%升至10%。除去食品类，网购占比可能会从2019财年的9%升至17%。负责调研的瑞银团队表示，到2023财年，电商的潜在仓储需求将增加80万至100万平方米，甚至更多。调研报告指出，这将是过去10年零售商平均占用量的两倍。报告称:“随着供应链不断调整，物流运营商也在根据消费者行为的变化进行调整，在向电子商务转型过程中，工业地产行业将成为主要受益者。”悉尼和墨尔本的工业地产在过去的一年得到了繁荣发展。根据Urbis的数据，预计2020年墨尔本工业地产竣工面积将达到90万平方米，较长期平均水平增长270%。

悉尼Erskineville公寓楼盘烂尾，买房5年迟迟不能入住

位于Erskineville的一个公寓开发项目在竣工12个月后仍是鬼城一座。因为悉尼市议会担心开发商未能有效清理建筑物下方的有毒物质，业主入住请求一再遭到拒绝。据了解，继联邦政府和州政府就建筑物标准危机召开紧急会议后，这是悉尼第四处因为安全隐患而导致业主无法入住的公寓项目。与此前Zetland、Mascot和Opal公寓塔楼因为重大缺陷导致业主紧急撤离不同，本次Erskineville开发过程中并不存在任何已知的缺陷。问题在于地块下的大量有毒物质，包括重金属、碳氢化合物、石棉和受污染的地下水。项目开发商为Golden Rain Development Pty Ltd（以下简称：Golden Rain），Golden Rain已在整个亚洲完成了30个大型住宅项目的开发。Erskineville开发项目是其在悉尼的“旗舰项目位于Metters街和Zenith街的拐角处，距离Erskineville车站约400米。项目所在地曾是Ashmore旧工业区，也是悉尼市最大的城市开发项目之一。这个占地17公顷的场地正在分阶段重建，预计到2025年将容纳约6000名居民。Golden Rain于2016年1月获得批准，以拆除现有的工业仓库并建设其4,600万澳元的住宅开发项目。项目包括7层高的Sugarcube大楼，共109套公寓，对面是18套三居室排屋。公司官网介绍称，在过去15年中，公司“在房地产开发的各个方面都享有很高的声誉”。Erskineville也被推销为“有史以来最令人向往的住宅”。当地政府表示正在寻求与开发商Golden Rain的解决方案。悉尼市发言人说：“对于所有排屋和公寓业主来说，这都是最令人沮丧的情况。”住房买家开始通过社媒等渠道发泄对“迟迟不能入住”的沮丧情绪。据了解，一些住户早在2015年就购买了该楼盘期房。他们抱怨称，不得不挤在年迈的父母家中，或者寻求其他短租平台居住。悉尼市发言人指数，被污染的地下水可能会给住宅塔楼的开发人员带来头痛，特别是存在挥发性化学物质且需要增加地下停车场的情况。挥发性污染物很容易以蒸气的形式释放到大气中。环境部的简报称：“挥发性化学物质……可以进入建筑物，周围空气受限的空间或在现场进行挖掘。应该评估这种暴露途径对人类健康的潜在风险。”