原创 | 澳洲房产市场骤变：“抢金”的中国人转战“房市”！
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前言
一个炎热的下午，笔者在国内星巴克等待一位友人。百无聊奈之时，隔壁一桌两男一女的谈话引起了笔者的注意。
不是笔者要故意偷听，只是三位不仅着装高调（满身的LV和CUCCI），而且声音分贝也是高的吓人。
红衣女子：“我国内有套房子要卖了，打算买澳洲悉尼内城区一个新开盘的楼盘。”
黑衣男子：“你还买澳洲的房子啊，我很多朋友都说那里现在市场不景气啊。”
红衣女子：“哪里，就是跌了好买啊，你说国内这个经济很难说，现在的房价又高的离谱，到时脱不了手怎么办，还不如趁早卖几套早点出去。”
条纹男子：“你不知道，我朋友圈里最近好多人都在晒最近在澳洲买的房子，说比前年买的时候单价便宜了好几千刀。”
明明各大媒体都是澳洲房产疲软的报道，但是在国内所见到的情况是，中国投资者对赴澳置业的热情相比以往有过之而无不及，难道中国地产投资者开始效仿几年前抢金的中国大妈又杀回澳洲房产市场了？亦或者，这批抢房团根本就是几年前抢金的大妈？
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一、中国投资者“杀回”澳洲房产市场
二、中国富人独爱澳洲房产投资
三、中国富人扎堆澳洲置业的背后：财富和购买力的提升！
四、中国富人抄底澳洲房产：一张图解读澳洲各地房价跌幅
一
中国投资者“杀回”澳洲房产市场
众多迹象表明，中国投资者又开始“杀回”了澳洲房地产市场。
一年前，在澳置业的中国投资者，尤其是期房项目的中国买家在结算时曾面临了不小的麻烦。原因是中国政府对跨境资本流动实行了管制，再加上澳洲本土银行收紧了对海外人士的信贷。以悉尼为例，亿万富翁、公寓开发巨头Harry Triguboff旗下的美利通集团（Meriton）为了帮助解决结算所带来的风险，曾不得不向中国买家提供贷款。
但是，一年后的今天，美利通提供的数据则显示，绝大多数中国买家在进行期房结算时几乎都选择全款支付，不再需要其提供的贷款。值得一提的是，同期公寓房价已经下跌了近20%。换言之，尽管很多期房中国买家虽“账面亏损”，但他们依然选择如期结算。
中国人是更有钱了吗？
这一点不得而知。但是可以确定的一点是中国仿佛出现了明显的变化，貌似越来越多的中国买家进行跨境资本转移相比一年前要变得容易的多。
在这样的背景下，中国投资者在澳洲房产市场“买买买”的现象再次变得随处可见。例如，悉尼内城区的很多公寓项目，中国买家（含澳洲华人）俨然成为了买方的主力军。
近期，根据《澳洲金融评论报》的最新报道，悉尼房产开发商Dyldam拟9亿澳元出售旗下位于悉尼优质地块的投资组合。Dyldam首席执行官Sam Fayad就曾明确表示，在本次出售计划中希望和潜在中国投资者进行合作。
在目前澳洲房产市场普遍不景气的情况下，中国买家再次大举购买澳洲房产的行为让笔者不禁想起了几年前黄金价格大跌，中国大妈抢金的典故。
例子
回溯过去，2013年4月15日，黄金价格一天下跌20%，大量中国民众冲进最近的店铺抢购黄金制品，一买就是几公斤，他们被称作是抄底黄金市场的“中国大妈”。最后的事实证明中国大妈成功抄底。
那么，本次中国投资者再次重回澳洲房产市场的决定是否一如当年抢金的中国大妈一般“明智”，或许只有时间才能告诉我们答案。
二
中国富人独爱澳洲房产投资
澳洲历来就是华人富豪购置房产的主要目的地，有数据显示，有近四分之一的富豪在澳大利亚进行了私人投资。
例子
恒大老总许家印购买的澳洲豪宅高达3990万澳币。
青岛安泰信集团董事长王志军用5200万美元买下了位于悉尼派珀角的“Altona”豪宅。
京东CEO刘强东以1620万澳元购买了位于悉尼岩石区1套3层高的阁楼公寓，创下悉尼当时公寓售价纪录。一时轰动澳洲华人圈。
随着海外买家在澳洲房产支出的不断飙升，澳洲政府出台了一些列应对措施限制海外购房者。
2016年开始，澳洲四大银行已经不再贷款给澳大利亚临时居民，这意味着学生签证，工作签证等非永居居民，都无法拿到澳洲银行的房屋贷款。
从2017年7月1日起，维多利亚州削减了对房产投资者的印花税优惠待遇，对外国买家额外征收7%的印花税，较去年翻了一倍。新南威尔士州对外国买家额外征收8%的印花税。昆士兰州征收3%的印花税。
但是，这些举措似乎丝毫阻挡不了中国富人投资澳洲房产的“热情”。
澳洲房产研究机构Domain提供的数据显示，新南威尔士州25%的新房都出售给了中国买家，维多利亚州和昆士兰州的这一比例则分别为17%和8%。
为什么中国富人钟爱澳洲房产投资？
除了地域靠近中国的优势外，澳洲房产投资还有其独特的优势。中国北京大学的一名经济学教授曾经对加拿大、美国、中国香港、新加坡、日本、韩国而澳洲房产投资进行了研究。
研究结果可以用一句话概括：“加拿大房产市场还可以；美国、中国香港、新加坡前景一般；不主张投资日本、韩国等房产；而澳大利亚则无可挑剔。”
其依据包括：
- 美国有房产税和遗产税，贷款仅有地方银行等少数银行可贷，但附加条件很多。
- 相较美国，加拿大房产投资没有遗产税，但贷款首付高。
- 中国香港房产不适合投资，震荡大，预期也不是太好。
- 新加坡经济总量小，产业结构有缺陷。
- 日本没有资源，还处于地震带上，而且房价不涨。
- 韩国房产价格的高增长点已经结束。
所以在研究者看来，澳洲成为了中国富人最佳的投资地点。
三
中国富人扎堆澳洲置业的背后：财富和购买力的提升！
澳洲房产市场上中国面孔的频频出现和其财富和购买的提升不无关系。
根据国际货币基金组织（IMF）提供的最新数据，如果采用购买力作为衡量指标，中国占全球GDP的比例为18.7%，高于美国的15.1%。据预计，到2030年，中国的购买力将是美国的两倍。
一般情况下，对于发展中国家而言，以购买力核算的生产总值往往和国民账户核算收入之间存在差异。导致这一差异的主要原因在于发展中国家工资相对较低，因此国内商品和服务价值较低。
但是，中国经过过去15年的快速发展，国民账户核算和购买力核算的GDP差异已经消失。伴随中国工资增速超过GDP增长，购买力日趋上涨。换言之，中国人均收入已经迈入发达国家人均收入范畴。
根据全球领先的房地产咨询服务公司莱坊于5月9日发布的《财富报告》中文版，2017年，中国的超级富豪人数为8,800人（资产净值达五千万美元或以上的人士）。未来五年，中国的超级富豪增长率或将达到104%。
在中国高净值人群大幅增长的背景下，澳洲成为了中国赴澳首选的移民地。据统计，2016年约有1万1千名百万富翁移民澳大利亚，相比2015年增长了近40%，成为全球吸引富豪移民最多的国家！
投资和子女教育居住是海外置业最主要的两大需求。相关调查显示，高净值人群在海外买房的意愿较为强烈，并且平均拥有2.3套房产，而他们在海外买房最主要的目的，是投资，其次是子女教育居住。
对于最受中国高净值人群海外置业的国家排名中，前五的国家依次是美国、澳洲、加拿大、英国和日本。
四
中国富人抄底澳洲房产：一张图解读澳洲各地房价跌幅
整体而言，眼下是澳洲房产市场的“寒冬”。澳洲主要首府城市的房价均出现明显下跌。
悉尼和墨尔本是澳洲最重要的两个房产市场。2017/18财年，悉尼房价下跌4.5%，创过去20年以来的最大跌幅。和悉尼不同，2017/18财年墨尔本房价仍录得上涨，涨幅为1.0%。但是，1.0%的涨幅却是六年来的最低水平。
一如本文开头谈到的，在澳洲房价表现低迷时期，不少中国投资者认为眼下是“抄底”的好时机。
那么澳洲各大城市目前的房价比去年顶点究竟下跌了多少了。澳洲权威房产机构CoreLogic的研究分析师Cameron Kusher提供了一张图，对澳洲各地房价的跌幅做出了最直观的解读。
除了霍巴特持平外，其它所有首府城市的房价较顶点时期均有不同程度的下跌，跌幅最大的是珀斯（-29.2％），跌幅最小的是墨尔本（-2.6％）。所有首府城市的实际平均跌幅为3.6%，全澳的实际平均跌幅为2.9%。
这些差异表明，不同地区跌幅不一，反映了全澳各地的经济趋势不同。另一方面，尽管上述数据为去掉通胀因素后的实际价格变动，但是并未考虑持有房产的相关成本。因此，投资者较顶点时期所遭遇的损失相对更大。
CoreLogic研究部负责人Tim Lawless指出，信贷收紧和投资减少是导致房地产市场走弱的主要因素，悉尼房价下跌对打算进入市场的人士是好消息，但悉尼房价仍然偏高。全国范围来看，整体房价比5年前高32%。
END
相比“抄底”的中国买家，很多澳洲本土年轻人在悉尼买房愈发艰难。
对于绝大部分澳洲年轻人而言，悉尼内城区动辄100万+的公寓已经属于“可望而不可及”。大多数澳洲本土年轻人不得不退而求其次，选择帕拉马塔等地60万左右的公寓。
换言之，当越来越多的澳洲本土年轻人无力购买市区和内城区的公寓，那么极有可能形成的一种现象就是，年轻的澳洲本地居民沦为彻底的租客，而真实的业主则极有可能来自全球各地。
原因很简单，澳洲是一个移民国家，而各地富人尤其是中国富豪选择移民澳洲的比例越来越高。
对于中国富人而言，房产投资往往是首选投资。除了文化因素使然，既往投资收益也让中国富人对房产投资的粘性日趋上升。
参考资料：The Australian、Macrobusiness、Australian Financial Review
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