判断澳洲房产市场是否有泡沫，要从这个角度看

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尽管当前澳大利亚各大首府城市，如悉尼和墨尔本的房价依旧处于上涨的轨道之中，但是业内人士对于价格的上涨是否就是意味着房产泡沫的产生，目前仍处于争论的阶段。不过有一点却是可以肯定，那就是在澳洲，目前房产的可负担性已经日益成为了严重的问题。

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摩根大通（JP Morgan）近期发布最新的研究，通过分析各种估值指标来研究目前澳洲房产的可负担性这一命题。从而解读出和过去相比，澳洲的房子如何变得更加昂贵。

小摩在研究的过程中引入了价格收入比（Price to Income，PTI）的概念来具体分析本地房产的可负担性情况，即澳洲本地房价中位数和本地的家庭收入的中位数之比。

据统计，目前悉尼地区的PTI值为9.5，换言之就是本地房产价格是本地家庭收入的9.5倍之多，在过去的五年时间里扩大了39%。而在墨尔本这一数字为8.7倍，5年内扩大了30%。相比之下，其他首府城市的PTI略显稳定，珀斯和达尔文则出现了一定程度的下滑。

摩根大通（JP Morgan）分析师亨利·圣约翰（Henry St John）表示，当通过历史标准和相对于其他国家进行审查时，澳大利亚的PTI是值得关注的。“如果房价持续偏离居民支付能力的水平，那么这就意味着购买房产的投机理由。”

除此之外，价格对市场租金比率（PTR），即房屋价格与租用年租费用相比的扩大的幅度要略低于PTI，这表明澳洲房价上涨的速度比租金的上涨更快。

PTR比率的最大扩幅是在悉尼和墨尔本。“随着澳储行自2011年以来稳步下调利率，持续的价格通胀和放宽对新房地产向外国买家出售的规则，有助于刺激布里斯班，悉尼和墨尔本的住宅投资激增。”

不过布里斯班市场新增供应的过剩正在压制价格和租金，因为该市稳定的PTR证明了这一点。与此同时，强劲的人口增长，市场稳定的感觉以及强劲的外国买家兴趣使得悉尼和墨尔本的房价涨幅持续超出低迷的租金水平

泡沫会爆发吗？

虽然现在澳洲的房屋价格比过去任何时候都要昂贵，但是这是否意味着价格泡沫会在某个时候爆发？

摩根大通方面认为，即使分析师无法确定澳洲房产的泡沫究竟是已经存在还是未来会出现，但通过本地房产PTI和PTR统计分析，以及实际的价格增长和其他住房相关成本的数据，可以预见未来5年澳洲楼市价格存在15% 的下跌空间。

根据摩根大通的模型，最有可能出现价格大幅下跌的城市是墨尔本，其次是悉尼。

“悉尼和墨尔本的修正可能性要比其他首府城市高出18％和19％，在悉尼，这个估计的核心驱动因素是过去五年实际价格和PTI增长的过快加速。”

本文信息来源：澳洲人报