澳洲楼市下跌只是半程，危言耸听还是确有其事？

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谈到目前的澳洲楼市，“风险”俨然已经成为代名词。无论是监管机构，还是银行，亦或是市场投资者，避险情绪非常明显。

例如，澳储行（RBA）于近日便频频发声，对澳洲目前住房市场的疲软表示高度关切。

3月20日（周三），澳储行负责监管金融体系的副行长Michele Bullock在发言中指出，受供应大幅增加而需求下滑影响，悉尼公寓市场表现“异常疲软”，导致金融稳定性风险加剧。

据了解，过去几年，悉尼新增上市公寓超过8万套，推动住房存量增加了约5％。除悉尼外，墨尔本和布里斯班的新建公寓规模同样庞大。

Michele Bullock说：“从金融稳定的角度而言，这样规模庞大的新增公寓数量可能会加剧目前房价的下跌，继而对居民家庭和开发商的财务状况造成不利影响。就目前阶段而言，风险似乎已经有所上升，但是仍在可控范围内。”

迫于房地产表现超乎预期的疲软，澳储行已于近期改变了加息的立场，转而持有更为中性的货币政策。事实上，澳储行已经连续32个月把现金利率维持在1.5%的历史最低水平。但是，据市场人士分析，澳储行最快可能于年内进行减息，以提振市场信心和经济增长。

无独有偶，研究机构BIS Oxford Economics于3月9日发布的最新研究报告显示，悉尼房价下跌还只是在“半程”，这轮下跌是自1965年以来跌幅最大、跌速最快的一次。

历史数据显示，自1965年以来，悉尼房价有过五次下跌周期，平均来看，独立屋下跌周期会持续14个季度，平均实际价格下降幅度为21％。

截至2018年12月，悉尼独立屋价格下跌已经持续了6个季度，但实际中位房价（扣除通货膨胀的影响）已经下跌了16％。

BIS Oxford Economics研究员Angie Zigomanis表示，这可能意味着悉尼房价下跌速度要快于平均下跌周期，预计未来还会进一步下跌。

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Zigomanis 在报告《经济衰退剖析》中称，“到目前为止，悉尼和墨尔本两地住房价格的下跌时间远未达到平均的下跌周期，独立屋和单元房两个市场都只走了平均下跌周期的半程。因此可以预见，房地产市场的低迷可能至少还有一年的时间才能达到周期性低谷。”

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特别是考虑到信贷紧缩以及投资者需求持续疲软的现状，由此导致的成交量减少和价格下跌，可能导致市场复苏会姗姗来迟

在这样的背景下，3月20日（周四），麦格理银行（Macquarie）宣布，自4月30日起停止向自管养老基金（SMSF）提供住房贷款。

自此，对于想要贷款买房的退休储蓄人士而言，最后一家提供此类贷款产品的银行，即麦格理银行已经宣布会停止这项服务。换言之，他们将无法从澳大利亚任何一家银行获得贷款。

据了解，导致麦格理银行停止这项服务的原因正是澳洲住房市场，尤其是小面积公寓市场迅速累积的风险。

相关数据显示，截至去年2季度，SMSF投资房贷总额已经大幅飙升至390亿澳元，占SMSF所有投资资产的比例超过5%。眼下，澳大利亚住房市场表现持续低迷。对于悉尼和墨尔本曾经炙手可热的公寓市场，投资者的急速撤离导致小面积公寓价格呈现螺旋式下跌。

参考来源：

https://www.afr.com/news/economy/property-risks-are-elevated-but-contained-the-rba-says-20190319-p515j1

https://www.afr.com/real-estate/sydney-and-melbourne-house-price-fall-sharpest-in-five-downturns-since-1965-20190318-h1ci6p