2019年澳洲资本市场展望，整体转向租赁增长

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澳大利亚资本市场展望提供了对未来一年投资市场发展趋势和前景的分析以及最新预测，内容涵盖办公、工业、零售以及其他非核心产业的评估。

在一轮资本价值增长以及各地市场获得蓬勃回报后，许多投资者都在讨论目前所有利好消息是否都已经显示在资产价格上。而近期股市的起伏又是否提前预示着市场将迎来商业投资疲软的一年。在另一方面，稳健的劳动力市场、供应紧张和随之而来的租金增长势头也成为了许多版块的“定心丸”。

这些信号混合在一起组成了2019年的资本市场展望。

经济增长放缓，但仍然稳固增长

尽管全球经济增长放缓、股市波动、地缘政治紧张，但澳大利亚经济仍将保持活力。虽然预计将出现增长放缓，但可持续的就业增长以及对优质资产需求的增长将对房地产投资版块提供有力支持。

资本增长放缓，租金增长将对经济前景至关重要

按照摩根士丹利资本国际所有房地产指数(MSCI All Property Index)的衡量，在连续五年实现两位数的资本总回报率后，预计2019年的资本总回报率将降至9%左右。较低的资本增长将推动这一转变, 预计资本收益率将从2018年的4.6%降至2019年的3.6%。与此同时，随着广泛的收益压缩（备注：yield compression租金上涨赶不上房价上涨，租金回报率逐年下降）效应减弱, 未来租金增长将越来越显著，最终体现在总回报率指数上。

资产需求仍有弹性，但流动性收紧

市场对房地产的需求仍将保持弹性，全球私人股本和国内养老基金等对房地产的配置增也出现加。然而，较低的资本增长将在一定程度上抑制资本交易动力，导致2019年的投资额将略有下降。

悉尼和墨尔本写字楼市场仍有机遇 但需谨慎选择

虽然市场分析师普遍认为目前悉尼和墨尔本写字楼资本市场已经处于一个完整上涨周期的后期，接近顶段。但目前高涨的写字楼市场需求将支撑进一步的租金增长，并对收益率提供保障。预计墨尔本写字楼市场会在2019年出现最快增长，但预计未来五年悉尼的增长速度将略快一些。

布里斯班和珀斯写字楼资产将从有效租金增长中获益

最近几个月，租赁市场情绪有了决定性的改善。目前，布里斯班的写字楼面租（face rent）正在上涨，珀斯的写字楼租赁激励措施将继续下降。

澳元贬值提振高端零售

家庭支出萎靡和网上购物技术开发的持续影响，将导致零售行业与其他行业相比出现持续的两极分化和业绩不佳。但占主导地位的高端购物中心仍具优势，而澳元的大幅贬值将使受旅游业影响的零售资产受益。

工业投资（Industry）组合溢价

需求的权重继续大大超过现有供应，投资者需要在收购工业资产组合时做好支付溢价的准备。这种情况将在2019年继续下去，投资者将探索各种创造性的方式进入工业资产投资市场。