悉尼这些“华人区”独栋屋中位价已全破百万！其他市场价值高地在哪？
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前言
表现最佳/差的区域市场——独栋屋
表现最佳/差的区域市场——公寓
华人居住最多的地区——独栋屋
展望2020年
前 言
提起澳大利亚，人们首先想到的是悉尼和墨尔本。
谈到房价，人们讨论最多的还是悉尼和墨尔本，亦或者是其他首府城市，鲜有人提及区域市场表现。
那么，相比首府城市而言，澳大利亚非首府区域市场表现如何？
最新的数据显示，自今年6月以来，悉尼和墨尔本两地的房价已经上涨超过8%。
然而，一些区域市场的表现并不逊色于悉尼和墨尔本。
以塔斯马尼亚的Launceston& North East为例，截至今年10月的一年内，当地公寓价格上涨了10.7％。
随着首府城市的房价日趋昂贵，远远超过了大部分人的购买力，不少人开始前往区域市场寻求机会。
对于澳大利亚25个最大的非首府区域市场，房产研究机构CoreLogic提供了截至2019年10月一年内的不同房型（独栋屋和公寓）表现。
CoreLogic研究负责人蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）说道：“总体而言，我们的最新数据表明，周边区域市场（特别是邻近首府城市的周边区域市场），房价上涨明显。”
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表现最佳/差的区域市场——独栋屋
就独栋屋而言，在25个非首府区域市场中，16个地区的房价录得上涨，仅有9个地区录得下跌。
昆士兰州（简称：昆州）北部区域市场Mackay-Isaac-Whitsunday是表现最佳的独栋屋区域市场。
数据显示，截至今年10月的一年内，该地独栋屋价格上涨了5.9％。
劳利斯说道：“由于大宗商品价格上涨、澳元兑美元汇率走低、以及采矿业活动增加，昆州当地的经济状况改善明显，推动Mackay-Isaac-Whitsunday住房市场出现量价齐升。”
与此相反，新南威尔士州（简称：新州）往南的区域市场Illawarra独栋屋表现最差。
数据显示，截至今年10月的一年内，该地独栋屋价格下跌了5.9％。
值得注意的是，当地房价低迷反映了过去18个月来的市场整体情况。伴随房价近期回暖，截至11月的三个月内，当地房价也开始录得上涨。
就房产交投情况来看，澳大利亚大多数区域市场的住房销量明显不及上年同期。
市场信心不足是主要原因。数据显示，即便是销量变化最高的地区，年度变化也不到1.0%。
数据显示，西澳的Bunbury是独栋屋销售同比增幅最大的地区，但是增幅也仅为0.8%。
劳利斯说道：“生活方式和负担得起的价格是这一市场销量增长的主要驱动力。”
据其透露，Bunbury独栋屋中位价大约为37.3万澳币。对于一个美丽的沿海市场而言，这个价格一点也不贵。
另外，当地交通设施有所改善，为市场交投活跃提供了支撑。
与此相反，维多利亚州（简称：维州）的Latrobe- Gippsland则是独栋屋销售同比跌幅最大的地区，跌幅达到22.1%。
就成交周期而言，成交最快的市场和最慢的市场之间存在很大的差距，两者相差68天。
数据显示，在维州Ballarat地区，房产成交周期大约为33天，为销售最快的区域市场，低于全澳平均水平90天。
Ballarat距离墨尔本148公里，买家竞争激烈是推动当地房屋快速成交的主要驱动力。
相比之下，新州的Southern Highlands & Shoalhaven房产成交周期超过100天。
卖家折价水平也是一个衡量房价表现的一个重要水平。
数据显示，新州中西部（Central West）区域市场的卖家折价水平最低，仅为4.0％。
相比之下，为保成功出售，Townsville的卖家折价水平高达7.8％。
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表现最佳/差的区域市场——公寓
相比之下，公寓市场表现更为均匀。
整体而言，截至今年10月的一年内，11个非首府公寓市场录得上涨，1个地区保持不变，另外11个地区则录得下跌。
尽管和独栋屋相比，公寓价格录得上涨的区域市场数量相对要少。但是，这并不妨碍部分区域市场公寓价格录得可观的涨幅。
例如，截至今年10月的一年内，塔斯马尼亚（简称：塔州）Launceston& North East区域市场的公寓价格上涨了10.7％，录得所有区域市场中最大涨幅。
与之相反，西澳Bunbury区域市场的公寓价格下跌最为显著，同期跌幅达到17.2％。
和独栋屋一样，维州的Ballarat区域市场的公寓成交周期也是最短的，平均为30天左右成交。
同时，当地公寓的卖家折价水平也录得最低，为2.8％。
相比之下，新州的New England & North West区域市场公寓出售最具挑战性，成交周期大约为112天。
公寓卖家折价水平最大的区域市场则来自昆州中部（Central Queensland），折价幅度高达9.5％。
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华人居住最多的地区——独栋屋
就大悉尼而言，有600多个区（Suburb）。其中，Epping、Campsie、Castle Hill等都是赫赫有名的华人聚集区。
然而，除了这几个，其他很多地区也吸引着众多华人居住。
根据房产研究机构HomeOn提供的数据，在不同地区，不同价位独栋屋华人居住比例、居住面积、华裔就读私校的比例各有差异。
以悉尼为例，典型的华人区，独栋屋中位价大约为123万澳币，占地面积576平米，华人比例是15%，小学生中，就读于私校的比例是9%。
整体而言，在独栋屋中位价不低于200万澳币的地区中，Burwood是华人比例最高的地区。
当地华人比例高达45%，中位房价为210万澳币，小学生中，华裔就读于私校的比例是11%。
数据来源：HomeOn查房
在独栋屋中位价介于150万-200万澳币的地区中，Eastwood是华人比例最高的地区。
当地华人比例高达38%，中位房价为163万澳币，小学生中，华裔就读于私校的比例是6%。
数据来源：HomeOn查房
在独栋屋中位价介于120万-150万澳币的地区中，Hurstville是华人比例最高的地区。
当地华人比例高达50%，中位房价为141万澳币，小学生中，华裔就读于私校的比例是9%。
数据来源：HomeOn查房
在独栋屋中位价介于100万-120万澳币的地区中，Beverly Hills是华人比例最高的地区。
当地华人比例高达27%，中位房价为110万澳币，小学生中，华裔就读于私校的比例是7%。
数据来源：HomeOn查房
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展望2020年
2019年即将过去，2020年即将到来。
对于众多机构而言，眼下也是对地产市场走势进行预测的繁忙时节。
展望2020年，住房市场有两大利好因素不容忽视。
首先，自2020年1月1日和7月1日开始，澳联邦首次置业首付款担保计划（First Home Loan Deposit Scheme）将分两批实施。
因此，2020年第一季度和第三季度有望看到入门级住房市场的增长。
其次，澳储行（RBA）利率有望进一步降低。
鉴于澳联邦政府不愿意以牺牲财政预算盈余为代价来扩大财政支出的规模，为避免经济下滑，澳储行不得不提供必要的刺激措施。
这意味着2020年将进一步降息。不少经济学家预测，澳储行在2020年将降息25个基点，甚至50个基点。
目前，由于上市房源数量有限，不少买家开始出现“害怕买不着”的心理。另外，卖家由于没有合适的替代房产也不愿意出售手中房产。
伴随利率的进一步降低，房价的进一步上涨，这种心理有望助长房价出现相对较大的涨幅。
事实上，部分住房市场已经出现这种迹象。
澳大利亚统计局(ABS)的最新数据显示，受益于悉尼和墨尔本房价的强劲增长，澳大利亚整体住房价格在第三季度上涨2.4%，创下自2016年第四季度以来的最大季度涨幅。
值得一提的是，悉尼11月的房价上涨了2.7％，创1988年10月（上涨3.5％）以来的最高月度涨幅，并超过了2015年5月2.6％的月度涨幅。
END
可以预见，首府城市，尤其是悉尼和墨尔本，在人口增长、政策利好、刚需等因素推动下，房价还会越来越贵。
对于预算有限的买家而言，以及那些希望获得更高收益率的投资买家而言，寻求各方面表现占优的区域市场机会或是大势所趋。