成都设立东部新区，你想了解的基本都在这里
昨天的成都来了个大消息，四川省政府同意设立成都东部新区。
这篇文章稍微有点长，可以慢慢思考，毕竟比较全。
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其实东部新区是很早就提出来了的，东部新区的范围。
看得出主要是简州新城与空巷新城。
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什么是东部新区？
——成都东部新区直接从现有的成都高新东区挖走了大部分区域，仅剩一个丹景街道仍然属于高新东区管辖，联合简州新城部分区域。
以天府国际机场为核心，重新建立的国家向西向南开放新门户、成渝地区双城经济圈建设新平台、成德眉资同城化新支撑、新经济发展新引擎和彰显公园城市理念新家园。
成都2017谈规划的时候。
东进，对于很多成都的朋友搞不懂，明明天府新区最火，咋突然你给我来个东进？
而且还是排在“东进，南拓，西控，北改”的最前面，正值火热的天府新区概念瞬间被浇灭了。
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虽然现在很多人依旧觉得成都一路向南。
然后自从东进开始，让很多投资南门的朋友有点惶恐。
比如好多人都说，一届领导一个政策之类的，东进狂魔某某，东进这个政策得到了很多质疑，正所谓半路杀出个程咬金。
以前的东进政策规划了三个新城，简州新城，淮州新城，空巷新城，体量比天府新区还大。
这次东部新区的面积比天府新区还大，成都直管区为564平方公里，东部新区为729公里。
这里以文件为区分——天府新区是国家级新区，东部新区是省级新区。
如今落实作为新的东部新区，范围为简州新城加空巷新城。
目前不清楚东部新区类似于天府新区一样独立设区，以前只知道如今的简州新城为龙泉所管，空巷新城为高新区所管。
所以在东部新区建设中，龙泉与高新的贡献相当大。
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这几个还非常低调，因为那里说实话还在开荒，我去简阳吃羊肉汤的时候路过。
那里比之前的天府新区还荒凉，完全就一片荒地。
不过本人去淮州新城的时候，已经看见公园的成型了，我还预测过那里今后肯定会出个板块。
你们看哈这公园附近修几个楼盘好巴适。
一个政府财力有限，大力投入一个地方，一定会怠慢另一个地方。
所以东进玩得越好，越让你觉得这是对其他区域的利空。
至此今日，成都落实的区域，已经将东南西北都玩过了，从北改，高新西区，温江，高新区，天府新区，到如今的东部新区。
不得不说，我大成都摊大饼已经全向发展。
可以说完成均富。
东部新区的地位分析，
最早的东进，翻译过来，东边进攻，进击。
你根据理解，是成都对东边的开发意向。
南拓。即是成都向南边拓展。
西同样位置有温江，郫县，双流（现在双流准确说是西南边，因为大部分地划给了高新，天府新）。
北有新都，青白江，东有龙泉，金堂。
天府新区，曾经的双流正南并无同等人气，虽然有个华阳。但成都大方向是要东南发展，所以要给华阳升级。
2010年9月1日，中共四川省委、四川省人民政府提出天府新区规划；
2011年5月，国务院批复《成渝经济区区域规划》，首次规划建设天府新区；
2011年8月11日，四川省召开贯彻实施《成渝经济区区域规划》暨规划建设天府新区工作动员大会；
2011年10月26日，《四川省成都天府新区总体规划》通过了省政府第93次常务会议审定；
2011年11月18日，四川省政府办公厅发布《四川省人民政府关于四川省成都天府新区总体规划的批复》，批复原则同意《四川省成都天府新区总体规划(2010—2030)》；
然后是天府新区成都直管区。
这里对比今天的新闻，会发现简阳13镇和天府新区成都直管区的原双流9镇是类似的。
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其实在13-14就感觉得到东进。
这要从成都新机场的选址说起，当初有几个意向，修在哪？
最多的说法是金堂，也有推测简阳的，你看预测机场都预测到东边。
这里说一个成都本地开发商，森宇集团，原来在成都比较厉害的一个开发商，不过老板跑去炒股爆仓了，所以南湖那个项目烂尾啦。
也就是目前前段时间蓝润接手的开盘的蓝润春风屿湖。
森宇你们不知道当初就是赌新机场修在金堂。
去金堂搞了一堆地，因为金堂咋说是我成都的，肯定修东边，要么修金堂，要么龙泉。龙泉那附近不太可能，因为有山，你飞机撞山了就损失惨重了。
作为本土开发商嗅觉还是灵敏，分析也没问题，不过压宝失败了，因为他没预测到成都竟然直接从资阳那里要了一个简阳过来。
简阳划给成都，好多人是很惊讶的。
所以我在以前那篇文章说了，向南止步于天府新区，向东扩展到简阳。
因为真如很多人口号那样一路向南，为啥不去抢仁寿而是简阳？
因为向正南方向就有问题了，大规划是成渝经济圈。
你们看著名的18号线。
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转个弯也要去东南。
首先我们谈规划，顶层一堆智囊团会比你个人与民众一样情绪化？
顶层设计的思路是蓄谋已久的。
之所以区域改变大漂移。
因为很多人对城市规划的周期有很大的预期差异。
一般来说政府的大规划是提前20年就做好了的，对20年，所以我们这种在成都住了20多年的，几乎经历了成都所有的热点。
大家在大周期下都是急性子，一直都觉得政府会快速落实，其实这是很不成熟的思维。
一般一个大规划，5年画图，5年拆迁，5年开发造势，5年呈现。
你看南边高新区，从0几年的府南新区就开始了，真正完美的呈现现在都还未落实完。
天鹅湖是70后谈恋爱烤烧烤的地方，那里以前也十分荒芜的。
05年那里就有天鹅湖，华润凤凰城的项目了。
任何一个板块的呈现，前期都有一个开发商去拓荒，比如大源的凤凰城，金融城的南城都汇。
天府新区的麓山国际。
北改的五龙山，保利198。
高新西区的中海国际社区。
如今的天府新区也有麓湖，也有中海锦江城。
我们来期待下东部新城会是谁去拓荒？——中海，嘻嘻嘻
在我那篇文章里，也说了从历史开始。
成都都是不断东南方向发展的，这不是我的意淫，我拿出了史料与老新闻论证了。
就像抢简阳一样，龙泉也是简阳划过来的，更不用说整个大的华阳县。
所以在大宏观上，成都已经定心于东南发展，今后方向也不会巨变了。
简州新城，空巷新城，淮州新城人口规划都为60w，对标区域郫都区，新都区，温江区。
双流与龙泉人口规划是120w。
积分落户政策去东部区域还会加20分。
毫无疑问，对简阳是利好。
宣布简阳东部新区从三圈层迈入二圈层。
级别不一样了。
今后肯定频繁传出利好，政府也会加大那边的投资。
东部新区最猛的就在于新机场，新机场啥概念？
成都有金温江，银郫县，叫花子在双流。
成都修一个双流机场可以把穷逼双流瞬间蜕变成百强还是十强县。
而且最近天府国际机场的介绍，还把国内航班几乎全部移过去。
可以说，我们将看到简阳的崛起。
空巷新城毫无疑问最差都会变成下一个双流。
机场对一个城市的发展作用极大，机场航班多的城市，几乎在省内都是举足轻重的地位。
因为机场能带来巨大gdp。
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我上次算了下距离，我真是非常同情在郫县，温江，新都的朋友，更不用说大邑，邛崃，彭州了。
整整一百多公里，你要折腾死人啊？
虽然路也在修，但时间太长。
所以要玩投资增量的朋友，就不要去这些地方了。
地铁虽然四通八达，但也不方便。
双机场的玩法最能反映中心，意味哪个地方能同时兼顾新机场与旧机场，哪里越容易成为未来的中心！！！！！
这个道理我就不说了，你自己都能体会，这将是巨大的便利。
所以我给大家一个图出来，你们也清楚哪里有希望了吧。
不过新机场是带动经济的驱动，这也和主城区拉了一个巨大距离。
成都任何一个地方的发展离不开主城区的辐射。
可以看出，最便利在于主城区链接三条地铁线，3号线，18号线，13号线作为机场快速。
天府新区的天府站坐拥两条，双流也坐拥两条，龙泉一条。
去机场最快的就是13，18号线。
沿线与周边区域都是很不错的，当然主城区更棒。
东南区域几乎享受两条机场地铁，去龙泉也好，天府新也好，同时能联系新老机场的地方潜力也是巨大的。
这里就要区分板块了。
天府新区越往南越偏主轨。龙泉向北位置极其尴尬，所以并不是给你说这两个区都好。因为天府新区体量，龙泉体量都有主城区体量。
你是想买九里提天回镇还是春熙路，桐梓林，攀成钢？即使高新大多也想买金融城，大源，也不想买中和，这个我就不说了吧。
东部新区也会给南边某些区域利好，18号线那个修法其实也标明政府不会去玩大面积开荒的。
因为是直达，所以中间相对多的区域会断层，你看全国哪个机场周围很繁华的？
一定会留个空白地段，因为机场一般都修在郊区的。
天府新区辐射范围最好的非锦江生态带，天府中心，科学城区域莫数，双流既是怡心湖。
而对应龙泉就是大面，龙泉老城区，东安湖板块。
至于中间一大块门槛也高，新川，金融城三期。
所以高新区可以整体看好，但中和那个位置有点破旧，就看能不能大规模拆迁了。
不能你就成下一个九里提，二仙桥吧。
其次在兴隆湖东面还有非常大的想象。
最近成都搞了个大运会，修建与选址也非常有意思。
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选在简阳，奥体城，大运村在十陵，运动中心在皇冠湖（东安湖）。
其实皇冠湖在08年就说要建设了，但拖了十年。
所以我一直说这是蓄谋已久的。
政府玩规划，首先那个笔肯定是意淫的，随手一画，就是个美梦。至于实现这个梦想，就要靠后面的子孙全力建设了。
所以任何一个规划，你都要保守估计至少要10年去成形。
我不是悲观与不相信，但里面有很多困难与不确定因素，你看成都多少规划一直不成形的？
攀成钢都是08年就提出来的——锦江新城与东方正红。
所以我一直不建议大家去赌规划啊，地铁都可能改道还有被砍，你去看哈九号线。
而且即使我百分百确信它会实施，要花多久？
10-20年时间，一个小孩都成人还不止可以打酱油。
不过房地产不一样，拓荒是他们的任务，卖房是他们的盈利。
买房的老百姓就是接盘的，人家要盈利要抓紧卖。
比如皇冠湖一号与皇冠湖国际社区现在就尴尬了，名字都取了几年了，你特么突然给我改成东安湖。
看着皇冠湖还是没建出来，不过开发商肯定给他们吹了这个湖已经规划，还说的最迟x年呈现。
我们可以预见今后政府会大刀阔斧去发展东部新区。
就和天府新区一样，所以简阳与龙泉，会像如今天府新区成为热门。
这也符合我文章成都不停东南移动，最终完成成渝经济带的构想。
最后新成都就是以龙泉山森林公园为中心的。
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不是天府新区为中心，不是兴隆湖为中心，也不是锦城广场。
今后没准简阳给你建设一个蓉城广场，建设一个蜀都广场。
今后的成都会大到吓死你，超越你的想象，你现在觉得龙泉山很远。
今后坐飞碟没准也不远了。你反而觉得郫县温江太远。
所以新成都大建设下，我们以50多年想象，今后的老城区是西北，天府新区是西南，东部新区为东南。
成都一直有环的概念，老成都觉得出了二环都算远。
随着时代的推进，哪都不算远。
90年代只有摩托与自行车，你觉得出二环远，现在有汽车，你觉得五环远。。。
不过这东部新区有个问题，完全的荒地，你去看了也没啥想象。
没任何大开发商入驻，你去那里也买不到啥好房子。
万科保利中海龙湖都没去，因为还没有开始拍地。
当然有些边角料地段已经有部分盘，不过大多是小开发商。
主城区也不会凉，因为单独的规划还是在买力，成都的源头还是主城区。况且新机场也升级了主城区的交通。
你看现在哪有全方面超越主城区的价值？
成都的根基文化在这。
所以政府提出了，中优。
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而且摇号政策中有个两河区域拆迁，即使摇号都不分刚需普通的政策，这也是成都的明政暗语。
将来会大规模改造主城区，主城区的价值也会是永恒的。
根据我对新常态的研究，我认为老城区就是不开发了，整治完毕后大规模修建绿地，搞中优。
你看最近的环生态带，几乎是以绕城包围主城区的。
我最近把成都1环内被标注为中优秀的区域都逛了。
我敢打赌以后成都的老城区的环境会嗨上天。
现在老城区本身就不差，限制开发的结果就是大规模的搞绿地或者微湿地。
如同纽约最贵的中央公园模式，相当于建造完成可以拆了搞装修了。
以后就是这样的，至于新区的话继续搞，反正有人来投资。
最终传统老城区就是环境最好的地方，要啥有啥。
细心的朋友都看到主城区大量区域在改建翻新拆迁。
所以不想去玩增量折腾的还是在成熟的老城区，也不亏的。
就是增量少，价值始终是存在的。
这次城东新区的推出，也会稳固主城区的地位，进可攻，退可守，最保守最安全。
所以东部新区也给很多区域带来更多可能与利好。
很多人喜欢谈利空，利好。
一个城市发展好了，对哪都是利好这是做饼思维。但如果将区位作为竞争关系，那就是分饼思维。但一个盘子就这么大，很多还是关心分饼的。
为啥要搞东部新区？因为土地金融，成都在资阳抢了个简阳过来不卖地？
咋样卖地最好，炒概念，谈规划，造城，玩增量。
这也是成都为啥东搞西搞的原因，一直没有从一而终。
因为成都是环状的，摊大饼。东南西北都储备了巨大土地。
首先我们来谈短期的利空利好。
就以房价来谈，老百姓关心啥还是关心自己的钢筋水泥土和地段升值没有。一个城市资金短期有限，分饼，东部新区利好。
资金肯定会向往那边，那资金会截胡，楼市资金上如今会有一部分资金谨慎投资，更想投入东部新区占坑。但会对一部分投资资金谨慎。所以存量资金会少一部分。
那么几乎对所有区域都是利空。
就是哪抗跌，坐拥东部新区红利的地方抗跌。就是我说的龙泉，主城区，天府新区，双流部分区域。无疑来说对部分二圈层区域是不利的，政府红利偏向明显，新都，温江，郫县这些区域肯定不利。
其次就在于视高。
长远来看，东部新区规划达729，未来必然会有天量的盘供应。
那么势必作为主城区也好，高新区也好，天府新区也好的竞争盘，那么资金的分流也会明显。
成都以前的楼市几乎没如今这么多区域的竞争。
所以长远来看，竞争明显，那么每个区域也不好过。只是区位两边靠的区域是很大的。
东部新城个人觉得利空西北方位，也利空视高。
视高的中介集体哑声，目前天府新区的建设也落实，说直白点，地卖得差不多，至少开发商建设是找到了。东部新区的建设直接一句话——是对成都板块的扩展，还有各个中心的去中心化稀释。
以前成都只有天府广场，这几年有了锦城广场，天府中心，兴隆湖，东安湖，本来独占鳌头的天府广场被平起平坐。
成都省，搞几个中心，今后东部新区还有几个中心。
这就如同股票市场，更多的股票上市只会分流资金池。
所有的增量都是竞争关系，购买力会被稀释。
都会降低任何一个板块的热度，即使天府中心被抄上天，还有金融城，攀成钢等区位竞争，更不说今后还有三岔湖，东安湖，还有新来的某某中心。
本来没竞争，在资金池里，一个龙头板块会涨到10w。因为有更多龙头竞争，只能涨到7w。你觉得这是利好还是利空，虽然也会涨，但涨幅压制实际还是利空。
不过利好简阳是真，直接层次上升了一个级别。本来是三四线竞争，也迈入一二线竞争，最后得利的反而是政府。
因为新的东部新区马甲把土地逼格上升了几倍的档次，以前估计就几百的土地，现在咋说都和二圈层的土地价值差不多。
东部新区的宣告其实也是告诉我们——那里可以土拍了。。。。。因为GWH成立了，只是对于其他区的价格怎么说因为多了竞争都是利空。
本来该买你二手房的人去了那边投资新盘或者谨慎资金，实为利空。
城市房价最大的利好——减少土地供应，减少房子供应。
东部新区的实际作用只有一个——宣告加大成都土地供应，宣布加大住宅供应。
实际整个成都来说，任何区域的房价来说都被分流。
长远来看，部分区域分到的多少而已，就是刚刚上面写的政策利好提及的地方。
今后的楼市横着上涨，分化会加剧，一个池子里的水竞争分，利空区域涨幅有限，热门区域涨幅更可观，热门区域的流动性也会更好。
东部新区值得投资么，现在应该去投资么？
东部新区还在天府新区11年阶段，还任重道远。
至于你再看好也要看价格，土拍拍出来和龙泉天府新区差不多，还不如去龙泉天府新区买。
所以今后打算投资的要关注土拍价格，地价高，新房贵，没价值落差，就没意思。
体量巨大的一个地方，政府还未兴起任何概念与板块，比如天府新区的锦江生态带，天府中心，兴隆湖。
东部新区一个板块还未开始造，投资就是盲人摸象。体量巨大的地方就如同如今天府新区一样，有核心的三大板块（锦江生态带，天府中心，兴隆湖），也有未兴起的板块（华阳，万安，煎茶等）。
即使已经相当成熟的主城区也有发展艰难的二仙桥，天回镇等，所以再等等，至少进去几个开发商再说，投资宁愿不买也不可乱买。
但可以肯定三岔湖确实不错，但三岔湖体量也是巨大的，就像兴隆湖周边也是分散的，但多久发展起来了？
时间在买单，现在买了，一是接盘群体不充裕，二是还在拓荒，三是重点打造板块不明。
反正我是不敢去碰，因为即使投资我也想投资个大开发商。东部新区在如今城市容积率限制下三圈层还是可以住宅容积率4.5左右，相比二圈层2.5以下压制，投资门槛没准会低，因为高容积率开发商会去开发小户型。但东部新城发展需要时间，没准投资了，长时间不兑现，房子会变成老，这点希望投资者思考到。
如果有在简阳自住需求或者投资需求，我提供个思路捕捉板块。
1.三岔湖是政府大动作区域，沿湖买，最差湖景房。
2.成都喜欢沿江发展，成都有锦江，简阳有沱江，在成都水有人气，沿江沿水买一定不错。但也莫跑得太偏了。
3.简阳也有高校规划，一般来说，规划学校周围都不差的
4.想一想，资阳会不会借这个新区和眉山一样玩出第二个视高？资阳的朋友可以思考下。