聊聊我关于成都二手指导价的看法

最近大家都在讨论成都还没落实的二手指导价，这里也来讲讲我的看法。

在今年322新政中，还有两个政策比较关键，但至今未正式实施。

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首先聊聊指导价

指导价是深圳政府最先实施。深圳715新政半年后，深圳发布了全市3595个住宅小区二手住房指导价。

每个小区的价格都非常详细，全国首次发布二手房指导价的城市，深圳在调控方面是有创新的，这些年深圳房价引领全国楼市，调控也一直引领全国其他城市，很多城市都照抄深圳的作业。

每个城市房地产滋生很多小程序，成都有摇号的，深圳就有指导价百科

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深圳指导价的精神也是彻底的，我们从深圳实施与文件中可以看出，指导价的设立必须是长期的，深圳出台具体的也花了2个月到半年的时间。

工作量还是很复杂的，价格的形成也是具备一定依据的。所以成都要出二手指导价也需要时间，毕竟322之后才一个月不到。具体出来可能要再过一个月。

我们来看看深圳的指导价目的。

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最关键的是最后一条，引导商业银行合理发放二手住房贷款，从金融端调控，实际就是评估价的指导。这个的目的主要也是为了降杠杆。毕竟深圳动辄8位数的盘。

深圳的参考价到底是高还是低？

根据网络数据显示：

❶  62%的二手楼盘，价格都和近一年网签价格一致

❷  10%的二手楼盘，过去一年连成交价格都没有（说明成交冷门、不活跃，也就没有指导意义），这点和成都的老小区情况很像。

❸  27%的二手楼盘，市场价格严重偏离参考价格，主要来自南山、福田、宝中等热点区域，存在价格虚高、投机炒作的成分

深圳相关部门出台指导价，其目的既不是为了压低广大房源的真实成交价，也不是为了给某些楼盘“抬轿子”，所以不用担心指导价会高还是会低，基本上都是与实际成交价一致的。

所以成都的指导价到底怎么实施？来看看指导价目的。

目的是提高二手住房信息透明度，促进理性交易，借鉴深圳等城市的做法。

大家可以对比下成都与深圳目的区别：

其实这个精神说也是要求合理挂牌，主要是为了打击炒作。

然后提到了前期主要在热点片区，热点片区涨得厉害的是哪？

金融城，大源，攀成钢，秦皇寺。。。。。。

所以暂时应该没有都江堰或者天回镇这些地方。

其实成都的实际觉得问题大在于市场的混乱。

主要是稳定二手的秩序。大家现在也知道一个词，卖房氛围组。

而成都如果也要做这套大数据的价格参考体系，主要目的是要让市场大量的、真实的成交价格显露出来，而不能让极少数、极个别的“天价房”来成为舆论炒作的主流。

比如，成都二手房连续5年都是刚需的基本盘，套均面积97平、总价160万，年均涨幅不足5%；

比如，成都二手房77%的成交都是150万以内的刚需产品；

这些才是二手房市场的真相，而不是那些动不动4w、5w、6w的“个别天价”。

对于二手高成交，很多人不分析里面的原因就开始舆论宣传，比如成交5w的，实际可能绑定两个车位，房东装修成本高昂。比如成交6w的，可能房东当初购买新盘实际成本就在4w，比如成交5w多的，可能是赠送极其大的。但这些舆论不会给你一个具体真相，一旦成交价格低了，舆论就哑声。

所以我们对于成都的指导价期待并不能完全借鉴深圳。

比如是否会联动银行金融系统，降低评估价？还是一个真实成交的公示？

而且目前大家也知道，成都二手的交易成本实际不低，降杠杆其实在实际市场做的相当好，目前成都二手实际首付成本也在近5成，还不说前不久的322新政对于144以上大户型要求普通首付至少5成，二手实际已经首付已经7成。还不说目前二手贷款发放很慢了。

所以对于是否在金融评估上是否下重手，我觉得就要看实际实施。毕竟成都相比深圳的房价来说差距也大，需要的杠杆也没别人高。

不过这张深圳房东家小鸡啄米图可能不便宜啊。

然后有个政策就是，最近的双限地的预期

❶ 成都限价已进入另一个层面。限价狠的神盘，都是来自于存量地块。

新拍地，明面没有限价，但也有3万5的天花板。这个就是新盘的指导价。关于这个双限地其实也是反馈一个市场的预期

成都其实从去年开始就已经有双限地了，比如成华区新都区两个，还有最近武侯区的。其实这个价格和现在新盘也差不多。图据CRIC克而瑞四川。

之前德商在机投拿的土地2020-068地块由德商置业旗下成都德韵置业有限公司以成交楼面价15100元/平方米、总价10.62亿元竞得，溢价率约14.39%。

该地块位于武侯区机投桥街道办事处半边街村2、5、6组，净用地面积约3.5万平方米，计容总建筑面积约7.03万平方米，建筑密度不大于20%；地块起始楼面价为13200元/平方米，即总价约9.28亿元，可售商品住房设定最高销售均价23300元/平方米。意思这个盘最高开不到3w，其实机投镇开发商也不敢开30000。

至于后面的双限地怎么卖怎么限制就是一个预期。大家关注土拍信息，这也是一个方向。一个区域新盘是越来越高？还是不变。

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