地产项目目标成本测算，超详细讲解！
目标成本是一个项目成本管理的红线，重要程度自不必说，但由于目标成本表单复杂，很多朋友对目标成本测算望而生畏。
今天瑞得就根据自己的经验，详细的给大家讲一讲怎么进行目标成本测算
01
目标成本测算的几个前提
1、目标成本测算不是成本部一个部门独立完成的
组成一个目标成本的信息有两大部分，“外部提供资料”和“内部经验资料”，这里说的外部提供资料指的是由非成本部门提供的相关信息，如项目定位、配置标准、技术指标等，“内部经验资料”指的是成本部门积累的历史数据，包括目标成本测算具体科目、价格信息等。
简单来说：
跟标准、工程量相关的一般为“外部提供资料”
跟事项和价格相关的一般为“内部经验资料”
有的朋友会被一个问题所困扰，内部经验资料，这些数据难道要一个一个背过吗？
这些经验指标肯定是需要一个积累的过程，获取的来源可以是已有其他项目的目标成本、已签的合同价格、已完成的预结算指标等等
需要特别强调的是，目标成本一定不能成本部门一个部门闭门造车，一方面成本部门对定位、客户、技术指标等没有相关部门那么专业
另一方面，目标成本是项目成本的红线，如果要进行严格管控就离不开相关职能的共识，如果所有信息都是成本部自己做的，哪来共识可言，更不用说让相关职能配合进行成本管控了。
2、目标成本测算是基于《成本核算指导》的
这个在《房地产成本管理实务手册（2）：目标成本管理》一文中曾经讲过，在这里就不再赘述，但有几点需要明确
首先：《成本核算指导》不是唯一的，虽然各房企的核算指导大同小异，但也会根据各自的实际情况进行调整，甚至同一家房企不同区域的核算指导也会有所不同，比如对于土地费用的分摊，有的公司是按照各业态可售面积分摊，有的是按照各业态占地面积分摊，这个没有绝对的对错，不过有一点，如果当地税务部门有明确文件要求的，还是要按照文件要求进行分摊。再比如按照既定的核算指导分摊完成本后发现对于税筹不利，那么也可以进行调整。
其次：核算指导也不是成本部一个部门制定的，要结合当地要求、企业情况与财务部门充分沟通后确定。
再次：目标成本测算要严格根据《成本核算指导》进行编制，在目标成本测算先不要考虑税筹问题，待成本测算完成后再根据具体情况进行调整，但原始版本一定要保存好。
3、搞清楚目标成本和合约规划的关系
曾经有位朋友咨询过我一个问题，目标成本测算和合约规划总金额不一致怎么办
待我认真听完这位朋友的描述后，才发现他是把目标成本和合约规划搞混了，没弄清楚两者之间的关系。
这位朋友的做法是按照目标成本科目逻辑进行了一遍测算，又按照合同维度（合约规划）进行了一遍测算，导致两种逻辑测算出的数据对不上。
其实，合约规划是来自目标成本的分解，是把目标成本科目制变成实施阶段合同制的中间桥梁，正确的做法是现有目标成本，再根据项目实际标段数量，合同需求情况把目标成本分解成合约规划（详见 房地产成本管理实务手册（3）：合约规划管理）
02
目标成本测算到底测什么
一个完整的目标成本测算至少应包含以下分表：
《1、全项目指标表》：对于分期开发的项目，本表的作用在于明确各期的占地面积、建筑面积、绿化面积等指标，是部分无法明确到各分期成本分摊的依据，如土地费用，在拍地的时候无法明确各分期所占土地对应的具体数据，那么就按照各分期占总用地面积的比例进行计算。
《2、当期指标表》：是对具体每一个测算分析详细的技术指标，是目标成本测算的基础
《3、配置标准表》：根据项目定位，由营销、设计、成本等相关部门共同梳理出的配置标准，是目标成本测算的基础
《4、成本汇总表》：项目最终成本呈现的结果，通常包含各业态总成本、建筑面积单方、可售面积单方等
《5、跨期非建安测算表》：对非建安类跨期共有成本的测算表。
《6、当期非建安测算表》：对非建安类当期发生成本的测算表。即当期除了建安科目外的其他科目均在此表计算
《7、建安测算表》：当期涉及业态建安部分成本的测算表，通常有几个业态就会有几张建安测算表
《8、土方、基础测算表》：绝大部分的项目是大开挖，土方、基坑支护等工程无法明确到具体业态，在这种情况下需要先计算项目整体的土方、基坑支护等的成本，再分摊到各业态。
《9、土地费用测算表》：土地费用除了土地出让金外还包含很多费用，此表就是结算土地相关费用的表单，也是多期开发项目土地分摊到各期的计算表
以上就是一个完整目标成本测算所涉及到的表单（表单样式已在上节中展示），当然，每家房企的目标成本测算模板都会有所不同，但相差不会很大。
下面也整理了一个表格，便于大家了解目标成本测算模板应包含哪些内容以及这些信息的提供部门。
03
目标成本测算编制方法
下面以某项目为例编制一个完整的目标成本
项目基本情况：
① 某项目分三期开发，本次仅对一期进行测算
② 项目主要业态为精装高层、集中商业、非人防地下车库
③ 地下室一层设置，采取大开挖方式
④ 项目整体实用一个示范区、售楼部
⑤ 本项目有为全期服务的红线外设施、概念、方案设计为全期合同
第一步：收集测算依据
要做测算，首先要明确测算的基础信息，包括：
1、研发设计部提供的《跨期指标表》、《当期指标表》
2、研发设计部/营销部提供的《配置标准》
3、财务部提供的《土地费用测算表》
4、研发设计部提供的设计费明细
5、前期部提供的当地报批报建费用标准（含收费文件）
6、工程部提供的三通一平方案
以上是目标成本测算应收集的基础资料，这也是成本与相关职能达成共识的过程
第二步：复核测算依据
是不是有了基础信息就能开始成本测算了呢？当然不是
成本测算的第二步是复核各职能提供的基础资料
重点复核研发设计部提供的指标数据，比如复核“占地面积x绿化率是否等于景观面积”、比如复核“地下车库面积/车位数得到单车位面积是否合理”等等
第三步：开始测算
1、明确技术指标：我们先来看看该项目的技术指标：
《1、全项目指标表》
《2、当期指标表》
通过以上两张表单可以清晰的知道本项目的各项技术指标
2、明确项目配置标准
《3、项目配置标准表》
（截选）
3、土地费用计算
《9、土地费用测算表》
说明：
① 通过成交地价730万元/亩乘以总的土地面积123.96亩得出总土地款为90487.37万元（4.1项）
② 通过每亩30.15万元/亩乘以总的土地面积123.96亩得出指标费3737.25万元（4.4项）
③ 通过（4.2+4.4）x3.05%得出契税及印花税2873.85万元（4.3项）
④ 再通过下表计算出交易服务费540.44万元
至此整个项目的土地费用总计94765.06万元
由于本次我们要详细测算该项目一期的成本情况，所以需要知道这么多土地费用中有多少归入一期。
集合《成本核算指导》我们知道，各期之间的土地费用按照各期土地面积占比分摊，那么一期分摊的土地成本=总土地成本x一期土地面积/全期土地面积=31754.67万元（不含契税及印花税）
4、跨期非建安成本的测算
《5、跨期非建安成本测算表》
此表分了两大部分
第一部分是表头，为三个分期的面积指标以及面积汇总，这是几期共同成本分摊到各期的分摊依据
第二部分是具体测算行
我们以概念设计费为例
由项目前置条件所提，本项目的概念设计是全项目整体做的，从合同中无法分解到各个分期，因而需要通过《跨期分建安测算表》进行分摊。
由表可知，全项目总建筑面积为354817.35平米（链接自《1、全项目指标表中数据》），方案设计合同单价为22.61元/m2，则全项目方案设计费共计：354817.35*22.61=802.26万元
按照各分期可售面积分摊，则一期分担成本为802.26*121758.26/354817.35=275万元。
其他的需各期分摊的成本也按照这个逻辑计算。
5、当期非建安测算
《6、当期非建安测算表》
本表测算中会涉及4种情况：
情况1：链接自《土地费用测算表》的数据，我们以“A.2土地出让金”为例：
“含税合价（万元）”链接《9、土地费用测算表》中一期的“不含契税及印花税地价（万元）”31754.67万元
然后按照高层、集中商业两个业态的占地面积比例将31754.67万元分摊到两个可租售业态（地下车库除其自身的建安费用外，不分摊其他成本），因而高层分摊17695.33万元，商业分摊14059.34万元
情况2：链接自《5、跨期非建安成本测算表》的数据，以“B2.1.3方案设计费”为例，刚才讲了方案设计费是跨分期的成本，首先在《5、跨期非建安测算表》中计算出一期项目分摊的方案设计费为275.30万元，那么在《6、当期非建安成本测算表》中是需要将此成本分摊到高层及商业业态，是按照两个业态的可售面积比例分摊，得到高层分摊254.30万元，商业分摊21万元
情况3：本表直接测算，收费标准统一的科目
以科目“A4 大市政配套费”为例，由于当地此费用征收不分业态，仅按照建筑面积征收，故可以先用总建筑面积x收费标准得到总的费用额度，再按照高层及商业的可售面积比例分摊到两个业态
情况4：本表直接测算，收费标准不统一的科目
以科目“B.2.1.5 施工图设计费”科目为例，由于高层施工图设计费与商业施工图设计费的收费标准不一样，故可以分别计算出两个业态各自的施工图设计费，再汇总到前面的总费用中。
《6、当期非建安测算表》的计算方法就是这样，分清楚这几种情况，此表很容易测算，需要说明的是，设计费单价、报批报建费标准等需要由相关职能部门提供，成本人员不可仅凭自己的经验填写。
6、土方及基坑支护等成本的测算
《8、建安测算（土方、基础）》
本项目采用大开挖，因而无法单独计算各业态土方、基坑支护等的成本，所以在《8、建安测算（土方、基础）》表中计算当期全部土方、基坑支护的成本，再分摊给各业态
此测算表也分为两部分，下部表格是计算具体科目成本的部分，上部表格是计算各业态分摊成本的表格
我们以“D.2.1.1土方开挖”科目为例，原始指标中“数值”为链接《2、当期指标表》中当期的基地面积，系数5.2=3.7+1.5，其中3.7为地下室层高，1.5为覆土厚度，工程量=27690.65x5.2=143991m3
结合当地土方开挖单价34.38元/m3，得出土方开挖成本为493.6万元，再加上3%的变更签证成本，总的土方开挖成本为508万元
再按照各业态可租售面积分摊，得到高层土方成本342.5万元、商业30.72万元、车库135.16万元
其他支护等成本也是按照这个方法进行测算
7、各业态建安成本测算
以《7.1 建安测算（高层）》为例
本表的测算要特别注意各个科目的实际情况，很多科目的测算基础都不一样，有的按结构面积，有的按建筑面积，有的按专属面积，有的按单元数等等，要结合实际情况进行测算
举几个例子：
例1：“D.1.1.1.1 土方开挖”此科目的总成本链接《8、建安测算（土方、基础）》表中分摊给高层的土方开挖总额342.5万元
例2：“D.1.2.2.1”钢筋工程，此科目的计算基数为地上结构面积83213.75m2，系数列中45.00为每平米的钢筋含量，则83213.75x45=3744619kg为钢筋用量，钢筋综合单价为4.8元/kg
可以得出钢筋工程的总成本为3744619*4.8=1797.42万元，再考虑3%的变更成本，最终得到钢筋工程成本为1851.34万元。
例3：“D.5.3.1 电梯设备”科目
我们知道，跟电梯数量计算最紧密的指标是单元数，因而在对电梯成本测算时原始指标选取单元数，本项目每单元配4部电梯，每部电梯价格367707.28元，则总的电梯设备费用为147.08万元，考虑3%的变更费用，总成本为151.5万元
各业态建安测算的方法就是这样，需要强调的几点是：
① 需要根据实际情况灵活选择原始指标
② 各科目的变更率可以根据科目特点调整，如结构部分可以适当降低比例，园林景观可以适当提高比例，但总比例不得超过公司管控线
③ 各科目的单价要充分参照已有项目和已签订合同价格
8、成本汇总计算
《4、成本汇总表》
有了前面测算表的结果，成本汇总表就非常容易了，只需要把各科目对应各业态的总成本由之前测算的《当期非建安测算表》和《建安测算表》链接过来就可以了。
比如高层业态的土地成本20043万元就链接自《当期非建安测算表》
再比如高层业态的基础工程费1079万元链接自《建安测算（高层）》
见下表：
04
小结
目标成本测算是个非常系统的工作，对于成本人员来说，不仅要有扎实的基本功、对项目开发的把控还要善于沟通协调。
为提高效率各企业可以形成自己的目标成本测算模板，并做好链接，同时注意收集和积累经验数据及市场价格情况，只要学会目标成本测算的方法，结合动态信息，目标成本测算会越做越准确，越做越高效。
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