上海土地市场释放太多信号，房企抄底的机会来了？
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在4月10日，上海市政府召开了一场疫情防控工作发布会，这已经是第66场。
在这场发布会上，市发改委一级巡视员王扣柱带来了一个好消息，《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》即将出台，该政策措施涵盖20条，包括推进重大项目开复工、扩大政府有效投资、激发社会投资活力、不断优化投资环境四个方面。值得注意的是，其中数条均利好房地产市场，譬如加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等等。
随着复工复产的节奏加快，投资逐渐成为稳定国民经济的主要抓手。尤其近期，中央发布了要素市场化机制的相关意见，并明确提出要推进土地要素市场化配置，上海也适时发布了系列举措，并在随后的土地供应中放宽了限制条件。无疑，此举具有很强的风向标意义。
在此之前，我已经在相关建议文章（《这十个楼市政策，必须立即调整》）中提出，对过严的保证金监管、过高的自持比例等方面应予以适当调整。这次因为疫情的缘故，“阻碍”上海土地市场、乃至房地产发展的政策出现了调整，是非常令大家欣喜的，这也是上海积极响应中央“要素市场化”，在土地方面给出的一个最快回应。
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自2017年二季度上海实行土拍招标挂牌复合模式以来，上海土地市场溢价率已经连续11个季度低于1%。
不论是招标审查、评标的指标体系、20天土地款的冻结期、还是15%的自持比例，都在大幅度地抬升上海土拍门槛，使得能够参拍企业越来越少。在市场竞争消退的同时，溢价率归零也成为了上海宅地出让的常态。
就企业角度而言，这一时期的上海宅地也成为了众人渴求而难驯的“纯种烈马”，大多数房企都想在上海拿地，但也面临着拿到了地却很难赚钱的窘境。一方面是钱拿不出来， 20天的土地款冻结、竞拍价不得超过自有资金、还要查资金来源，就已经“断”了不少民企的进入上海之路；另一方面是账算不过来，在15%的自持比例下，后期运营得好一点还能赚一些，但未来自持运营回报十分有限，如果做不好，那真是一点也赚不到。
受疫情影响，春节后上海市重大项目的开复工是碰到一些困难，目前为止，在建的重大工程项目基本上已经全部复工，复工率达到95%。从影响来看，上海统计局数据显示，2020年1-2月上海市固定资产投资总额同比减少7.2%，具体到行业来看，建筑业前两月投资比上年减少了83%，房地产业投资减少8.3%。此外，工业、旅游业和服务业均受到不同程度的影响。
应对疫情对上海经济带来的负面影响，实现全年经济社会发展目标，尤其要发挥好投资的“逆周期”调节作用，上海正在积极行动，推出20条政策“组合拳”。4月10日举行的上海疫情防控发布会上，市发改委一级巡视员王扣柱对此进行解读。
政策聚焦复工复产难点，并对企业需求呼声等开展调研，有很强的针对性。包括推进重大项目开复工、扩大政府有效投资、激发社会投资活力、不断优化投资环境四个方面。
其中，数条均利好房地产市场，譬如加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等等，以激发社会投资活力。
具体来看，这一系列举措均透露出上海市政府期望利用增加土地供应，达到扩大投资的初衷，释放出较强的信号意义。
为挽回疫情对经济造成的负面影响，在当前“三驾马车”中的消费和出口面临瓶颈之际，通过增加土地供应来扩大投资已成为最有效的政策抓手。
从此次政策支持的方向不难发现，旧改和城市更新将成为上海基建新的拉动点，这也是值得房企关注的方向。政策明确，要加快土地出让收入安排和使用，对急需用款的旧改项目先行预拨100亿元资金。并将加快启动市、区联手土地储备项目和新一轮市、区联合旧区改造项目。
相信在政府强有力的控制下，土地市场价格也会继续保持平稳，这对房企拿地成本控制将是一大利好。
发布会透露出该项政策之后的次日，即4月11日，上海新推出的2宗松江区居住用地出让规则出现了明显变化。
一是更改了出让方式，虽然两宗地块均采取招挂复合方式出让，但决定是招标还是挂牌的有效申请人数由3人升至6人。这意味着有效申请人数为六人及以上的，地块将采用竞价招标方式出让，有效申请人为投标人。有效申请人不足六人的，地块采用挂牌方式出让，有效申请人为“竞买人”。
二是竞得人需自持15%（或以上）面积的建筑用于租赁的规定没有出现。要知道，自持15%（或以上）的出让要求，在上海已经执行了4年。回看近年来上海土地市场，自2016 年“沪九条”调控政策发布后，上海宅地绝大多是都有自持15%及以上建筑面积的硬性规定，自持面积须用于租赁。此前，我曾在文章中提出，对过严的保证金监管、过高的自持比例等方面应予以适当调整。而新推出的两宅地块，首次打破这一规定，适时调整。
两项微妙的变化在4月10日上海将加大土地供应、减轻房企入市压力的政策信号之后呈现，无疑具有其特定意义。
这样一来，房企的开发难度势必会明显降低，开发自由度更有宽松，房企参与竞拍的积极性会明显提升，未来或将有更多房企在上海拿地，土地市场的活力将进一步提升。
在土地供应方面，与其他城市相比，上海也有了“宽松”的迹象。
一季度，上海土地供应达到50宗，合计总建面475万平方米，和去年同期相比增加了88%，土地供应放量显著。
从地块性质来看，不乏中心城区稀缺优质宅地。其中，3月31日出让的虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，起始楼面价为63155元/平方米，最后中海地产以底价成交。该地块为纯住宅地块，并且不设置自持比例，与北外滩核心区仅一路之隔。板块内在售新房仅有1个，为瑞虹新城天悦郡庭，项目均价10.7万/平方米，两项目直线距离仅约1.5公里。该板块纯住宅地块供应为三年来首次出让，稀缺程度可想而知。
时间倒回到疫情爆发的2月份，香港置地在上海竞得了总价达310.5亿元的徐汇滨江综合体项目，该价格超过2016年招商华侨城联合体在深圳获取的新会展商业用地，成为内陆第一总价地王。
该项目不仅成交价格突破天花板，而且体量巨大，此后，市场信心逐渐恢复。3月份上海土地供应量达到140万平方米，环比2月增加了142%，并且这种放量的趋势还在延续。
按照最新的供应数据预估，4月全月的土地供应量将超150万平方米，环比3月进一步增加；考虑到4月10日增加土地供应的新规的影响，预计4月份土地供应量或将突破200万平方米，并且这一趋势将延续较长时间，房企拿地机会将明显增多。
值得注意的是，加快土地供应与“房住不炒”并不相悖，并不能代表新一轮的上涨周期到来。充裕的供应环境之下，反而更加有利于土地价格保持平稳。
在消费低迷、出口受阻的情况下，通过增加土地供应扩大投资成为当前稳经济、稳民生、稳就业的绝佳方式，预计未来将会有更多城市陆续跟进。尤其是那些3月份新增供地不多、且尚未明显加大供地力度的城市，比如郑州、宁波、济南等城市，相信二季度会有更多拿地机会出现。
因此，对于现金流压力不大的房企来说，将迎来拿地的好时机。