深度研究丨内陆酒店REITs一蹶不振，“活”下去有多难？
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01
酒店市场整体低迷，
内陆酒店REITs价格一蹶不振
2020年的艰难开年对酒店业冲击巨大，据企查查数据显示，今年一季度酒店相关企业注册量创下近五年来新低，仅有6.6万家企业新成立，较2019年同期下降近4成。而2020年第一季度有1.3万家酒店相关企业注销、吊销。据CAIC不完全统计，最近一个月仅一线、新一线城市就有超过20家中高档酒店新挂牌拟进行转让，已有多家一线城市高端酒店完成易主或撤牌，5月上海浦东四季酒店撤牌、6月北京万怡酒店刚刚撤牌关店。
开元产业信托（下称“开元REITs”）是海外REITs市场唯一100%以内陆酒店作为底层资产的REITs，其旗下酒店也在政府疫情防控措施下停业1-2个月，3，4月份恢复营业后整体运营面临较大压力，开元REITs的行情也在3月后一蹶不振，五一假期后虽随着小长假旅游市场的短暂复苏略有反弹，但又迅速回到了低位，2020年对整个酒店行业来说，生存都将是一个巨大的考验。
02
运营表现大幅下滑，
开元REITs2019表现乏力
1、营收&利润双双下滑
开元REITs共拥有6家中高端酒店，其中5家为五星级酒店，1家为四星级酒店。据开元REITs 2019年年报披露，2019年总收入2.55亿元人民币，较2018年下降7.6%。主要是由于国内宏观经济增速放缓，旅游及商务需求不振带来酒店业入住率及每间可用客房收入下滑。此外开元REITs在2019年11月出售了荷兰的一处酒店资产用以缓解REITs运营现金流，这也是导致REITs资产经营收入下降的原因之一。
在整体市场下行的大背景下，开元REITs为了维持旗下酒店项目的入住率，增加了多个线上代理商使得经营开支大增，经营利润则下降10.66%，加之投资物业公允损益发生变动，整体经营溢利为1.42亿，较2018年大幅下降51.77%。REITs分派收益率也由去年的6.7%跌至4.4%，同比下滑超5成。
2、整体运营效率降幅明显
开元REITs 2019年整体运营情况较2018年有一定程度的下降，首先从资金端来看，2019年营业收入对财务成本的覆盖倍数比2018年提高了14.39%，但较2017年来说还是处于较低水平，同时杠杆率自2017年逐渐递增，2019年达到39.9%，REITs整体财务风险有所上升。
尽管国内旅游业近几年蓬勃发展，但是由于高端酒店市场饱和，供给处于过剩状态，再加之“三公消费”政策的影响，国内高端酒店经营受到一定程度的影响，酒店资产整体业绩难挡下滑的态势。从开元REITs项目运营端来看，入住率和每间可用客房收入（Revpar）自2017年起已是两连跌，其中2019年入住率同比下降1.19%，每间可用客房收入则同比下降3.29%，下降幅度较大。餐饮收入2018年短暂回升后出现回落，2019年下降2.92%。REITs持有资产整体运营效率一般，拖累整体收入下降7.63%。
3、5家商务酒店表现低迷
开元REITs拥有的6家酒店，5家毗邻交通枢纽，以商务旅客为主，2019年运营指标均表现低迷，每间可用客房收入均有不同程度的下跌。1家度假型酒店，以度假游客为主。2019年入住率逆市上扬，每间可用客房收入维持在去年水平，表现远优于其他以商务游客为主的其他交通枢纽附近酒店项目。据文化和旅游部统计，2019年上半年及三季度全国五星级酒店平均入住率分别为58.52%及64.32%，开元REITs持有酒店总体平均入住率略优于行业均值。
从酒店区域分布来看，受益于发达的旅游经济，江浙地区酒店资产的表现略优于其他地区。而开元REITs唯一的度假型酒店，杭州千岛湖开元度假村客房数量有限，即使表现优越，但整体收入贡献有限不足以抵抗总收入的下滑趋势，孤掌难鸣。
4、酒店资产估值跌回2016
开元REITs拥有酒店资产在2019年资产价值整体下滑，在高端酒店市场趋冷的大背景下，4处酒店估值同比下跌，仅2处入住率较好的酒店资产价值同比无变化，REITs资产估值跌回2016年水平。另外，据其年报披露，REITs旗下杭州开元名都、宁波开元名都及浙江开元萧山宾馆都进行了改造及升级，但今年受突如其来的疫情影响，酒店业整体承压，预计2020年开元REITS酒店资产估值将进一步下跌。
在买卖资产方面，2019年11月开元REITs以7000万人民币的价格出售了其在荷兰的一处酒店资产及权益，用来缓解营运资金压力，从今年开元的情况来看，提前卖出海外资产改善现金流，这不但可以缓解资金压力，也可以在市场低位对优质资产进行投资。
03
商业资产公募REITs
在路上，活下去才是关键
2019年的开元REITs持有酒店运营指标表现下滑明显，但仅靠一家表现优越的度假酒店仍难挡REITs营收&利润双双下跌。今年疫情之下，各家酒店都在积极自救，尽量压缩成本、保证现金流，开元也不例外。开元REITs旗下酒店推出超值客房套餐、早餐团购、美食卡等促销活动维持酒店经营现金流，尽力熬过困难，等待下半年旅游市场的恢复。
今年基础设施公募REITs试点的推出让对商业资产公募REITs期盼已久的市场看到了一丝曙光，更有地产基金乐观的预测商业资产公募REITs有望在3年内推出。商业资产公募REITs的关键在于底层资产的收益率是否可以超越市场其他资产对投资者产生充分的吸引力。开元REITs2019年的分派收益率仅有4.4%，较上一年度下降2.3%，2020年的分派收益率恐要再次下跌，毕竟对酒店行业来说，努力维持现金流走出“至暗时刻”，“活着”才是今年的关键词。