三线城市系列：芜湖、滁州、安庆，相似的“大”管控，不同的“小”市场
安徽作为长三角城市群规划扩容后的新进小弟，其经济发展水平相较原来16个核心城市，明显低一大截；但在一体化深入推进的影响下，互联互通、快联快通、轨联轨通等逐渐提升日程，在核心城市的带动下，安徽的经济、产业迎来了新的发展机遇，房地产市场关注度也有了明显上升。
受人口多耕地少等客观性因素影响，安徽成为典型的人口流出大省，目前省内流向省外的流动人口数量超1000万，这一比重占到安徽常住人口的1/6，人口流出率居全国各省份之首；而《长三角城市群规划》扩容后涉及的26个城市中安徽占据8席，分别是合肥、芜湖、滁州、安庆、马鞍山、宣城、池州、铜陵。在这8个城市中，人口流出表现最为突出的当属安庆，流出半年以上人口占总人口的比重高达28%，这些流动人口其中68%的人口流出到省外；相比之下，外出人口占比较少的城市是滁州和芜湖，占比仅有14%和13%。
为深入地了解安徽三四线城市房地产市场格局，近期我们对芜湖、滁州、安庆三个典型城市开展了实地调研，下文将从城市基本面、政策、市场、土地、畅销产品等方面对其进行一一阐述。
城市基本面及潜力：
起点低、潜力大，安庆增量最为可观
个体城市来看，芜湖、滁州、安庆三城经济发展格局各不相同，在省内各自承担着不同的使命。芜湖是皖南区域的中心城市，经济基础相对较好，加上有长江航运的天然优势，经济发展保持较快速度，并拥有一批以奇瑞汽车为代表的大企业支撑，县域经济也较为富裕，近年来与长三角合作加强，综合实力已然稳居安徽第二。近些年城市发展的重心集中在城东和城南，尤其是城东政务新区、政府机关较多，规划利好之后市场关注度较高，城南则是高新产业园区，人口导入较佳，这两个板块也是目前楼市的热点板块。2019年上半年芜湖GDP达1694亿元，同比增速达8.3%，略高于合肥8.1%的经济增速。
安庆在经济总量上位列全省第一方阵，仅次于合肥和芜湖，是带动皖西南发展的区域重点城市，是全省重要的石化、汽车装备制造、纺织加工基地。政府早期就确定了工业立市，近几年也在城市发展中积极引进新兴产业，构建新的首位产业体系，培育经济发展的新动能，近些年城市发展的重点也是在城东新区。2019年上半年GDP及增速来看，安庆市不仅经济总量排在前三，其GDP增速也排在全省前列，达到了8.5%，经济发展仍然保持着较好的活力。
滁州则设市较晚，起步较迟，但近年来城市建设日新月异，尤其是滁州凭借毗邻南京的区位优势和市区发达的家电产业，经济实力目前居全省前列。在安徽新一轮建设热潮中被定位为安徽东向发展的桥头堡和皖江地区对接长三角的前沿，近些年城市发展的主要发展集中在城东和城南，城南目前是滁州市政府所在地，同时也是优先发展的新区，目前配套设施已经纯熟。城东则担负承接部分苏州工业转移的重任，建设有苏滁产业园。值得注意的是，南谯区乌衣镇板块位于城市最南，紧靠南京江北新区，市场与市辖区各板块相对独立，近些年收到南京的外溢效应，市场关注度也颇高。近些年滁州经济保持较快的增长2019年上半年GDP总量高达960.6亿元，在全省排在第六位，经济增速高达9.4%,在安徽省内仅次于亳州。
尽管经济、产业发展情况各不相同，永远绕不开的一个共性就是三城均是人口流出城市，尤其是安庆，常住户籍比仅有0.89，城镇化水平仅有49%，人均可支配收入仅3万余元，面对日益上涨的房价，房价收入比早已经超越6-7的合理线，购房难度加大，需求转化率也有所降低。
当然，也不能盲目悲观，安徽由于自身城镇化水平较低、仅55%，与浙江、江苏相比，有着近15个百分点的上升空间。而根据经验规律，城镇化率每上升1%，经济就增长1.2%，可以预见安徽的经济总量潜力巨大，房地产需求还有较大的扩容空间，尤其是安庆这类城镇化水平较低、人口外流较为严重的城市，在城镇化的推动以及返乡置业的双重影响下，未来需求增量尤为可观。
政策方面:
“四限”政策整体较为宽松，土地管控能力“严苛”
就政策方面来看，除省会合肥以及六安、芜湖分别执行限购、限售等较为严苛的调控政策外，安徽三四线城市政策力度相对较小，整体以延续深化前期政策为主，人才等创新政策向三四线城市延伸，譬如马鞍山、蚌埠对于不同类型引进人才给予购房和租房补贴。
相比之下，本文研究的三个城市中，芜湖调控政策最为严苛，对新购商品住宅限售2年；2018年又进一步加强了商品住房价格备案，对首次销售项目和非首次销售项目，要求合理确定备案价格。对已备案的项目，3个月内不得上调备案价格，3个月后再次备案时，上调幅度不得超过1%。但随着楼市成交转淡，限价政策在执行上有明显的放松征兆，房价波幅基本在备案价正负5%。而滁州和安庆政策则较为宽松，限购、限售均不涉及，仅滁州执行差别化信贷政策，二套房首付比例不低于40%。
值得注意的是，三城政府对于房地产市场的管控都是比较严厉的，尤其是在土地供应方面，都表现出典型的“大政府、小市场”特点，政府在供地节奏、区域、价格段的掌控能力较强，市场整体表现也比较平稳。
市场：
市场整体稳中有降，
棚改支撑下安庆市场热度优于芜湖、滁州
总的来看，受棚改安置力度减弱、房价上涨速度过快等影响，居民购房能力以及需求日益减少，当前三城市场热度均是稳中有降，但各个城市的具体表现又各不相同。
以本地刚需为主的芜湖为例，8月成交明显不及7月，究其原因，主要是由于很大一部分优质客群已经被本地房企收割，剩余的购房者本身就不多，加之受市场悲观情绪的影响，去化率有了一定程度的下降，部分项目譬如碧桂园镜湖世家8号楼采取将精装改毛坯的方式将销售价格下调1700元/平方米，以吸引刚需客群。
滁州房地产市场在2019年降温更为显著，前7月商品房月均成交量仅49万平方米，较2018年下半年月均成交量68万平方米下降了近三成。价格方面，保持相对稳定，2019年商品住在成交均价基本维持在6700元/平方米左右。究其原因，一方面是由于滁州棚改的补偿标准一般多低于房价，安置户多选择房价较低的城北或城东，使得成交均价维持相对稳定，另一方面，滁州城镇居民购买力薄弱，民富基础较弱。2018年滁州城镇居民可支配收入为31230元，市辖区内占主要置业群体的是企事业单位，平均收入水平4000元/月左右。从房价收入比可以看到，2016年后随着房价上涨滁州本地客对新房的支付能力进一步下滑，因此市场容量呈下滑之势。
而安庆市场热度整体稍好于芜湖和滁州，2018年商品房成交量已经突破500万平方米，创下新高；价格更是连年增长，至2019年上半年成交均价已经达到6656元/平方米。究其原因，主要是受益于大体量的棚改安置的驱动。为了缓解棚改带来的市场热度快速攀升，安庆市政府在2018年开始对备案价实施管控，同时开始供应“双限房”地块，因此商品住宅价格涨幅在2018年有明显的回落，2019年房价上涨速度还是明显趋缓。
进入2019年下半年以来，随着货币化安置的逐渐退出，安庆楼市热度下滑，客户观望期明显变长，即使是不差钱的“房票”客户也是如此，导致项目去化速度较上半年有明显的下跌，如东方印项目现在的去化速度较5月之前下跌近三成，恒大观澜府开盘当天虽然好位置的户型仍遭到争抢，但大部分仍未售出，市场热度有着较明显的下滑。
整体而言，安庆的房地产市场发展还处于初级阶段，目前在售和待售项目加一起不足还15个，相对较少。市场随着棚改需求的退场也出现了一定的降温，但得益于下辖县市购房需求支撑力较强，并且城区仍有大量的需求亟待释放，政府对城市发展走向也有明确的规划，就此来看安庆的房地产市场发展仍有上升空间。
土地：
品牌房企拿地积极性明显回落，
低密度地块遭遇“滑铁卢”
就土地市场来看，芜湖、滁州、安庆表现较为一致，上半年尤其是二季度在二线城市的带动之下，土地市场热度飙升，成交楼板价升至阶段性高位，多幅土地均高溢价成交。以芜湖为例，2019年前8月共计成交11幅含宅地，其中仅1幅由于南陵县的土地底价成交，其余10幅土地均为溢价成交，多幅土地成交溢价率超50%。
考虑到目前项目去化遭遇一定的压力，市场遇冷，预计下半年土地市场热度将有所下降。以安庆为例，其土地市场热度也是在4、5月份较高，进入7月份以后，地市明显遇冷，最近一次土拍中出让地块基本底价成交，同时安庆的流拍现象也比较严重，前期多是由于未达底价而流拍，而8月份多宗地因报名数不足而取消拍卖，市场明显转冷。综合来看，安庆接下来的土地供应量充裕，但由于市场转冷，房企多在观望，拿地积极性不高，供地计划估计难以完成。
尤其是低密度地块市场热度明显降低，以滁州为例，房企对于政府主推的低密地块“意兴阑珊”，成交体量逐渐降低。2017年二季度以后随着低密地块占比逐渐走高，土地市场成交表现一路下滑，单季成交体量均低于历史值。可见低密度地块是房企心中的“老大难”。这同时也反映出消费者的购买力遭遇到一定的瓶颈，低密度别墅产品面积大、总价高，在滁州这类民富基础并不强的三四线并不畅销，因此房企对于低密度地块的热衷情绪不再那么强。
事实上，2018年以后滁州土拍市场转为以金鹏为代表的滁州本地以及安徽本省房企参与为主，品牌房企逐渐隐退，只对高性价比核心地块进行争夺。细化来看，品牌房企中碧桂园过去四年年拿地最多达14幅，其中有13幅是在2016年和2017年竞得。其他房企则多处于战略性拿地，拿地幅数都在3幅以内。
品牌房企近期的拿地热情也可以反映出土地市场走向，多家品牌房企放慢了拿地节奏，更有部分房企暂停拿地来渡过寒冬。根据CRIC研究中心发布的《2019年1-8月中国房地产企业新增货值TOP100》获知，销售TOP10中有8家房企新增货值较去年同期下滑，近3成百强企业本月未出手拿地，融创、中海等房企也显著放缓投资脚步，单月拿地金额均小于其前7月均值。究其原因，一方面源于房地产市场前景不明朗，项目去化普遍遭遇困难，另一方面，也是由于房企融资环境持续收紧，企业信托、海外融资渠道受限，难免会对土地市场造成实质性冲击。
产品偏好：
低总价小三房最畅销，
总价接受能力:芜湖>安庆>滁州
就产品来看，三四线城市由于收入水平相对较低、购买力受限，价格敏感性十分高，小面积、低总价的实用性三房产品更为畅销，但由于各城市收入水平差异，各城对于总价的接受程度存在较大差异，总的来说，芜湖（150万）>安庆（130万）>滁州（100万）。
以安庆为例，总价在130万以上的产品去化较为困难，小面积低总价产品明显更加畅销，如碧桂园中梁东方印95平方米的小户型由于总价低在开盘当天基本一售而空，而130平方米的大户型由于总价高去化速度相对较慢。客户价格敏感性极高还体现在对毛坯和精装的选择上，客户本身对毛坯和精装并无特殊偏好，但如果毛坯和精装差价在1500元/平方米之上，购房客户更倾向于选择毛坯。
芜湖的市场更能反映出价格敏感性这一特点：由于早年市场房价低，房企开发项目多以大户型120-140平方米为主，因而这一面积段也属芜湖成交主力，不过近些年随着房价跳升，也有户型小型化趋势，比如碧桂园镜湖世家98平方米三房，占比整个项目50%以上，在所有户型（98/125/150）中去化最好。精装情况来看，开发商为降低客户价格抗性，加快去化，普遍采取毛坯出售，即将开盘的美好首玺，保利信达熙悦府，大发融悦东方均为毛坯，碧桂园镜湖世家近期开盘8栋已由精装改为毛坯，更有本地开发商伟星芜湖院子一排毛坯一排精装“夹心卖”。此外，本地客群存在“江景情节”，同楼栋靠近水系的房源将优先考虑，以大发·融悦东方为例，27号楼东边户临江比西边户单价贵100元/平方米，仍可以实现优先去化。
滁州市场也是如此，城市购房者对房价敏感，单价1万和总价100万是心理红线，在售项目均将产品打造成毛坯以贴近购房者心理价位。2017年-2018年市场火热的时候部分项目尝试过精装产品，精装价1500元/㎡，但去化表现相比其他毛坯竞品较慢。大多数项目采取“备高卖低”，实际成交价格远低于销售许可备案价，如某调研项目备案价10000元/㎡但实际成交均价仅8000元/㎡。总的来看，小面积段去化更快更受购房者青睐，90-120平方米面积段依旧是滁州刚需客的优选对象。
整体来看
展望未来
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