二线城市系列 | 南昌楼市写照：十年红谷滩五年九龙湖
江西省11座城市目前处于“单核”+“三级阶梯式”的发展现状，南昌在经济和配套等方面都要领先于其他城市。
目前南昌楼市主要靠内生需求及周边县市客群带动，整体成交相对平稳。
整体来看，南昌热度虽不及大多二线城市，但在“一江两岸”剪刀化城市发展格局下，规划利好逐渐吸引投资客增多。
经历了2018年下半年的市场降温之后，今年上半年南昌市场又呈现出哪些变化和特征呢？
近5年，南昌市场整体发展相对平稳，年均成交量基本维持在500万平方米左右。
2015年、2016年随着供应持续放量，楼市成交量达近5年峰值。2017年，受限购限售等调控政策影响，年成交量同比锐减19%。
2018年虽然从数据层面来看市场开始转暖，但实际在“房住不炒”政策导向，以及毛坯限价、装修限价制约下，住宅市场在下半年降温是比较明显的。
2019年上半年，南昌市场稳中有升。年初市场进入休整期，春节过后迎来传统楼市旺季“金三”、“银四”，成交量上涨，市场回暖明显。部分项目案场热度较高，譬如华侨城.万科世纪水岸上半年在工作日的日均到访量也可达50组左右。
另外，无论是从土地限价还是项目限价来看，南昌整体限价格局在不断拔高，限价政策是存在一定突破可能性，部分项目通过精装、绑车位等手段来突破限价。
南昌现阶段各区域成交热度分化十分显著，主要还是受限购政策影响所致。
随着城市板块的扩张和中心城区楼盘稀缺，住宅成交热度开始偏向近郊，主要集中在九龙湖、青云谱、南昌县及新建区，特别是非限购区九龙湖，成交量领跑主城区，上半年成交近53.83万平方米，占到全市成交四分之一体量，热度可见一斑。
综观全市各区域成交情况，我认为可将其大致上分为三个梯队：
第一梯队，九龙湖、青云谱区、湾里区、经开区、高新区，区域内货量充足且楼盘快销。
第二梯队为西湖区、青山湖、东湖区、红谷滩，项目数量少且成交量受个盘影响较大。
第三梯队为桑海区，主要是老盘在持续销售。
房价其实是判断一个城市热度的核心指标之一。
上半年南昌整体住宅均价约14500元/平方米，同比上涨23.37%，创下近5年新高，足以反映当前楼市的火热的一面，当然其中受到限签的约束，但整体影响并不会很大。价格上涨与今年高价地项目入市居多不无关系。
整体而言，目前东、西湖、红谷滩和九龙湖的均价排在全市前列。
其中西湖主城区房价领跑全市，均价已突破1.8万元/平方米。与部分二线城市主城区情况相似的是，同样存在一、二手房价倒挂现象。
此外，由于南昌购房者对学区的重视，导致同一区域有无名校，项目售价差异可达3-5千元/平方米。譬如比如东湖区八一广场板块部分学区房均价甚至已涨到3万/平方米，在学区房购买商，南昌人并不“输”其他城市。
红谷滩新区近十年发展迅猛，作为城市CBD中心，自2000年以来，房价上涨近10倍，上半年成交均价18215元/平方米，仅次于西湖区。
另外九龙湖则是由于不限购，房价在5年间同样涨幅惊人，涨幅超过3倍。尤其是在省政府迁入后，整体均价已经接近15000-16000元/平方米，成为了继红谷滩之后，房价再次进入快车道的一个区域。业内人经常提到的“十年红谷滩五年九龙湖”，我认为这是南昌楼市的缩影，也是对这两个区域价格上最好的诠释。
价格敏感度相对较高是南昌购房客群的特征之一，总价段在150万以内的产品去化明显更快。而目前市场上刚需、刚改三房产品更为热销，其中90-120平方米是成交主力面积段。
价格敏感性高，一方面是其购房多为居住需求所致，随着红谷滩的崛起，中心老城区的客户开始向外扩散，尤其是东西湖区地缘性客户向其中聚集，基本都是自住需求。
另一方面，例如火热的九龙湖，自2014年以来，周边市县的客户购房比例显著增加，外地客户买房占比已经接近四成。
相对来说，郊县的客户由于资金的限制对价格也更为敏感。
购房者作为市场买方，其需求也是各家开发商的研究的重中之重。
整体而言，“学区、江、项目配套”是当前购房者最为关注的三个方面，尤其是目前南昌大型商业综合体并不多且相对分散，因此项目的商业配套也是左右能否热销的关键因素。
上半年南昌土地市场热度较高，即使在限价情况下，上半年各区的土拍依然多以溢价成交，平均溢价率达45%。地价也较2018年上半年同期上涨69%。
从土地成交的区域上看，今年上半年南昌县土地市场较为火爆，成交供应位于首位，其次是九龙湖、高新。
整体而言，上半年有近10家百强房企在南昌落子，其中旭辉更是首次入驻南昌。据不完全统计，目前销售百强房企超过40家进驻南昌。
从供地节奏来看，1-6月南昌市本级供应为1554亩，年度供应计划仅完成28.17%，南昌县完成17.3%、新建区完成6.26%，南昌整体平均完成率不足三成。
我认为，下半年南昌将迎来一波供地热潮，其中南昌县、新建区将会是供应重点区域，考虑到上半年整体土地市场供大于求，随着供应的增加地价也会逐渐趋于理性。
综合而言，我认为，南昌房地产市场目前刚需和改善需求仍有待释放，成交整体将保持稳中有升，但其楼市的发展主要是依靠本地及周边县市客群带动，虽为人口流入型城市但实际增长需求有限，且市场热度不及大多二线城市。
需要警惕新城区相应配套落地慢的问题，一旦发展跟不上节奏，城市很大可能将长期停留在目前老城拥堵新区“空城”的阶段。
不过随着各版块的最高限价不断提高，我认为在价格上南昌下半年房价仍有小幅上涨的空间。
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