房地产杂谈：三条融资红线与各地土拍上涨
1、三条融资红线
8月20号之前，关于房地产融资“三条红线”的存在还只是坊间流传，20号之后就是石锤了。因为在8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开的重点房地产企业座谈会上介绍了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
主要关注点是划了“三条红线”，并根据三条红线将房地产企业分成了四档。三条红线分别为：红线 1：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；红线 2：净负债率大于 100%；红线 3：现金短债比小于 1 倍。
并根据“三条红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档：三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
现在，有一种舆论会把任何信息无所不用其极地解释为利好房地产，但是，房地产融资“三条红线”绝没有丝毫利好房地产的意思，任何解读为利好房地产的都可以直接拉黑了。
房地产行业是一个非常考验现金流运转的行业，过去一些企业为了快速扩张，所加杠杆比较大，其中，最重要的杠杆来源于银行借贷、企业发债、信托等。本次国家打算从源头遏制住房地产融资。可以说，房地产的至暗时刻已经到来了！
早在“三条红线”出来之前，银行对房地产贷款就收紧，因此本次政策影响主要影响企业通过发债和信托的方式融资，房地产行业为了赶在“三条红线”落实之前，也在抓紧时间发债融资，8月房企境内外债券融资较上月增加14笔，发行规模约1247亿元，同比大幅上升44%。
由于国内融资困难，一些企业选择境外融资，以至于境外融资高涨，比如中原地产研究中心数据显示，仅8月单月房企累计发行的美元债就高达65.6亿美元，约合447.98亿元，同比上涨了176%。
如果严格执行“三条红线”，估计很多房地产企业都难以存活下去了，小房地产企业自不必多说，甚至一些负债率较高的大型房地产企业可能会面临现金流断裂的风险，前面的泰禾集团已经历历在目，广州富力、恒大集团什么的也会遭受严峻考验。
这轮变革，小房地产企业破产兼并在所难免，大房地产企业也会出现被兼并的情况，负债率低的企业无疑会笑到最后。其中几家央企是最安全的，除了背景强大之外，本身的负载率也较低，财务状况良好。例如：本次参会的12家房企，仅保利、中海、华润和华侨城4家央企为绿档。
基于国家政策面的去房地产泡沫化，小房地产企业破产指数最高，因此未来建议远离小房地产企业开发的楼盘，这样的楼盘烂尾概率比较大。比如最近热点新闻云南昆明15年的烂尾楼还是因为登上头条才得以解决。
2、土拍价格上涨
数据显示，今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%，5月至今维持在15%~20%，高于去年同期水平。
上半年，主要是第二季度，全国一些城市疯狂卖地卖地，背后根本原因还是疫情和中美冲突导致经济下滑税收锐减，最终使得地方政府财政紧张，本次经济遭受的冲击绝不止GDP公布的降幅那么小，从各地的卖地热情度就可见一斑，比如上海今年上半年的卖地总额几乎是去年全年的数额了（详见旧文《房市漫谈之上海，魔都楼市基本面》）。
土拍溢价走高主要是参与土拍的企业变多了而且因为疫情集中到第二季度拿地，地方政府为了卖地换钱，甚至降低门槛鼓励房企拍地，参与的企业多了，自然竞争激烈溢价走高。
比如本次疫情影响最严的武汉为了鼓励房企拿地，推出的政策是：拿地保证金比例普遍降20%，50%土地款可以延期一年交，此外预售条件也得到放宽，项目只要开发到三分之一就可以拿预售证。
从房地产融资红线、住建部约谈城市，都说明了中央的决心不走老路，为什么不走老路呢？因为那是一条死路，走不了了。
我认为这次的土拍将会加速某些房企消亡，加速房地产洗牌，对赌是要承担后果的。今年卖地如此红火的根本原因在于疫情导致地方税收减少，为了填补财政漏洞，地方政府不得不卖地，甚至有点饥不择食的意味。
但，即便如此，也别梦想着地方政府会为这些房企托底，不可能托底的，因为根本拖不住，P2P爆雷金额加起来估计万亿级别了吧，也没见托底。曾经在2018年从6月1日至7月18日的48天内，全国爆雷的P2P平台超过133家，涉及金额超过3000亿元。
为什么还有这么多房企乐于拍地囤地呢？因为很多企业是在与中央对赌，赌中央放水，如果放水，那他们就赚大了。但是，我个人认为这些企业这次输定了。很多房地产企业会被政府无情抛弃。
大环境萧瑟的背景下，“胆小者”才能长命百岁，今年上半年前十房地产企业拿地最为保守，其中万科今年上半年拿地金额较去年减少约57%。
我们当下的改革重点是产业升级以及消费市场的激励。但是，要做到这些，首先是破掉房地产泡沫。房地产不破，很多人就不会断掉投机行为，而且高房价和高地价不利于实体经济发展。
其次，高房价占据了大部分家庭的收入，导致消费被压制，有违国家以消费带动经济发展的战略。现在是川普倒逼我国要加快速度变革，这个变革首先去房地产金融属性，让房子回归居住属性。
原本国家是寄希望于房价横盘，然后靠经济发展以及通胀掉消费部分房地产泡沫，实现软着陆。但是这很需要时间，以美国为首的去中国化根本就不会给我们时间。所以，我认为房价基本不可能软着陆。
关门研究中国房地产趋势是远远不够的，必须结合国际大环境，当前的国际大环境说四面楚歌都不为过，还想着靠房地产度过难关，其他国家会开心坏了的，欧美日等发达国家担心的不是其他，而且我们产业升级，你继续助推房地产泡沫，等价于扼杀产业升级。
中国未来的发展，不管怎么样，都不可能靠房地产了，不然，中国大概率会成为一个loser。
PS：再次回答此问题：“房地产商买地那么贵，他们难道会做赔本买卖？”
首先，房子的价格又不是只看你的成本价，要是需求侧没人要，挂再高的价格又有什么用，不能变现的价格有什么意义？
还有，政府何曾给开发商承诺包赚不赔的？您也别有开发商难道那么傻的疑问了，开发商可能都不傻，就是太贪了，又高估了自己的实力，当能力配不上自己的欲望，就注定了悲剧，他们的悲剧也是那些买了期房人的悲剧，比如烂尾楼悲剧！
这其实不是傻与不傻的问题，而是贪欲的问题，要是开发商永远可以以更高的价格获益，那就不存在房地产破产了。
总的来说，这是一个毫无逻辑的傻问题！