城市系列点评之三：深圳，2015年全国最疯狂的楼市
丁祖昱评楼市，独家原创点评。
展望2016年，深圳房地产市场将会是充满变数的一年。货币宽松政策和自身调整诉求将分别成楼市上行和下行的两股动力。
上周分析过上海、北京之后，今天再来看2015年最疯狂、市场最为火热的深圳，其全年一手商品住宅成交均价飙升33%，领涨全国。
整体来看，2015年深圳市场呈八大特征：
一、一手住宅均价飙升33%，领涨全国
2015年深圳楼市最引人注目的是，商品住宅成交均价大幅飙升，同比涨幅高达33%，领涨全国各大城市。
二、住宅市场改善发力，豪宅持续火爆
2015年深圳商品住宅成交740万平方米，成交金额2550亿元，较2014年分别增长69%和126%，均超过2013年高点，达到近10年峰值。深圳产业结构持续优化，加之2015年政策利好和上半年股票牛市，推动2015年深圳楼市持续火爆。
整体来看，2015年深圳商品住宅市场改善、中高端、豪宅齐发力。从总价段看，300万元以下的刚需依然是成交主力，但占比大幅下降；300-500万改善需求激增，成交占比同比上升14个百分点；500-1000万中高端需求和1000万元以上豪宅成交占比均显著上升。因为房价快升，深圳的商品住宅市场出现明显的“中高端化”趋势。
2015年深圳豪宅市场成交量暴涨。1000万以上的豪宅2015年共成交近3000套，比2014年多卖1757套，成交面积65.14万平方米,同比增长128%，成交金额489亿元，同比增加170%。其中1000万到2000万之间总价的住宅成交2388套，同比上涨129%。
三、受政策和自贸区刺激，办公产品量增价涨
2015年深圳商办进入集中放量阶段。其中商业成交13.5万平方米，较2014年上升6.6%。办公类项目成交74万平方米，同比上升89%，增幅巨大。2015年SCC、永新时代广场、华润大冲商务中心等大体量项目入市，推高新增供应量。受自贸区利好刺激，前海甲级写字楼供需两旺，销售表现亮眼。
四、TOP10热销项目最高价和门槛激增
2015年深圳销售金额TOP10项目无论是最高价和门槛双双激增，入榜金额高居一线之首。而具体来看热销项目成交表现，也堪称全国之最，例如华润城单盘成交100亿元、鸿荣源壹方中心当天成交60亿元，作为单价破十万的深圳湾壹号也成交了54亿元。
五、二手房市场活跃，成交量远超一手房
2015年深圳二手房共成交13万套，共计1064万平方米，较2014年大增122%。深圳二手房成交活跃，成交面积是一手房的1.4倍，二手房成交面积仅次于上海、北京。
六、土地市场供应稀缺、竞争激烈，单价、总价均是全国第一
2015年深圳共成交经营性土地建筑面积148万平方米，较去年下降57%，土地出让金额322亿元，同比下跌38%。土地成交量大幅下降主要是供应稀缺所致。深圳土地资源日益紧缺，城市更新成为主要的开发方式。2015年城市更新单元计划项目高达94宗，用地面积763万㎡，主要集中在关外区域。
深圳地少房企多，土地争夺激烈。关外坪山新区和宝安为开发商拿地热门区域，居住用地因稀缺性溢价空间进一步加大，“面粉”价格被推高。2015年12月信达在深圳坪山拿下单价79907元/平米，刷新全国单价地王历史记录。
七、刚性需求外溢，惠州、东莞受益良多
深圳楼市的火热也带动了周边城市房地产市场。尤其是房价过快增长，大量刚性需求外溢，对惠州和东莞影响较大，这两个城市商品住宅成交较2014年分别增长了130%和62%。三个城市总成交量达到2323万平方米，体量仅次于成都，能排到全国的第二。
八、优异的经济基本面是楼市的最大支撑力
经济增长强劲、产业结构优良是2015年深圳楼市火爆的最大支撑力。2015年深圳生产总值达17502.99亿元，按可比价格计算，同比增长8.9%，增幅分别比全国和全省高2.0和0.9个百分点。经济保持较快增速的同时，发展质量不断提高，第三产业结构优化明显，占比上升较快，尤其是现代服务业近几年正在快速发展。2015年深圳第三产业增加值10291.80亿元，增长10.2%。
从其他指标指标来看，2014年深圳常住户籍人口比3.42每年的人口输入量非常大，这也支撑着楼市的需求。当前深圳商品住宅消化周期仅8.5个月左右，市场供应不求，也是推动楼市快速回升的重要原因。
展望2016年，深圳房地产市场将会是充满变数的一年。货币宽松政策和自身调整诉求将分别成楼市上行和下行的两股动力。
从上行动力看，根据土地供求关系，“招拍挂”土地供应量持续走低，新房占比极大的城市更新项目难以推进，房价上涨又推高拆迁成本，因此中长期房价上涨预期较强。近期来看，截至2015年底，深圳商品住宅存量面积588万㎡，消化周期仅为8.5个月，若后续推盘跟不上，供不应求的局面将会加剧。加之货币政策宽松不变，也会催使购房者入市。所以深圳房价近期和中长期仍有上升空间。
从下行因素看，2016年深圳楼市与2015年有显著不同，部分房产已逐渐由居住属性主导转变为金融投资（投机）属性主导。实际在去年下半年，房价快速上升之后，炒楼盘和炒楼花的情况死灰复燃。为此，2016年初，深圳多家银行已经开始收紧房贷政策限制中介炒房。
总的来说，在投机炒房推波助澜之下，购买力和房价之间已经产生明显断层，再加上资本市场利好在2016年难以重现，所以对2016年深圳房价不能预期太高，特别是部分房价上涨过快的高端项目，可能会存在一定压力。