周四产品说 | 瑞虹新城要卖九万了,你想的到吗?

丁祖昱评楼市,独家原创点评。瑞虹新城是上海在售的历时最长的楼盘,从刚需一万不到的价格,到改善(2010年四期均价4万)逐渐成为豪宅(预计售价在9.5万),价格也有近10倍提升,而价格的上涨,最终还是自身价值的体现。

今年一、二季度,虹口区的成交均价在整个北区都是数一数二的。而支撑这个价格的主要楼盘就是瑞虹新城。就在今年年初,瑞虹新城六期怡庭以日光352套千万级豪宅的惊人成绩轰动全市乃至全国。从某种程度上说,瑞虹新城这次热销也是之后上海限制性政策出台的导火索。最近,瑞虹新城将推出第七期瑞虹新城悦庭,据说价格已经接近10万,应该讲瑞虹新城已经走入了豪宅产品的行列。

核心:商业与社区的完美结合

作为一个在区域内深耕的大盘,瑞虹新城第一期的开发时间可以追溯到20年以前。瑞虹新城的开发商瑞安房地产一向擅长城市运营,瑞虹新城作为市中心的大体量项目,也是采用了典型综合体开发的模式,在住宅开发的同时进行商业开发,并通过商业能级的不断提升,推高整个板块的价值。

瑞虹新城最初几期虽然是以当地刚需作为起点,但社区商业的配置完全超前。到了三、四期,因为整个社区商业的氛围已经成型,住宅的价格也随之上涨,业主的层级也有明显提高,出现了大量改善需求。同样,住宅的客户层面提升,又反作用于商业能级。

悦庭面世,也预示着社区级商业向区域级商业的转变,商业配置也将出现全市级的餐饮、艺术、办公物业,辐射人群的范围越来越广、人员层级也越来越高。

瑞虹新城最大的亮点,就是商业和社区的完美结合,一开始还是香港模式在上海的试点,而20年来已经成为国内完美社区的标杆。

产品:产品力的不断精雕细琢

1. 室内装修选材有提升

新一期产品的选材相较于前期产品,有明显的提升。无论是进口大理石材的运用,还是墙面的皮面装饰工艺,都是前一期产品中没有出现过的。

2. 一线品牌定制化配置

在已经采用了国际一线品牌配置的前提下,瑞虹新城悦庭中还出现了品牌的定制化配置,如定制化的浴缸、橱柜等。这种一线品牌的定制化配置,不仅在瑞虹新城之前的产品中没有出现过,在上海的豪宅产品中也是比较少有的。

3. 配置功能叠加升级

中央空调采用定制的大金空调,温度调节精度达到达到±0.5℃,并特别加装的光触媒空气净化装置,可以灭杀空气中99%以上的细菌等,去除90%以上的恶臭气体及甲醛等有害物。在现今空气污染比较严重的环境下,净化空气的配置还是比较必要的。

4. 对隐蔽工程的要求进一步提升

在建筑工程方面,瑞虹新城对安防、建筑、水电等隐蔽工程非常重视。比如,墙面裂缝是较为常见的建筑通病,所以根据国家规范,在结构墙体超过4米的情况下,墙体中间要增设腰梁。瑞虹新城的结构墙体,虽然没有超过4米,但依然为所有墙体增设了腰梁。这样,无论是温差,还是结构沉降,墙面刚度比较大,都不会出现裂缝。据我所知,在其他项目中,这种加修墙体的工程还是很少见的。

此外,瑞虹新城悦庭以艺术作为这一期产品的核心主题,产品无论是在室内装修,还是在社区景观,以及会所的打造上,都可以看到艺术元素的植入。

不过,艺术元素的植入,也可能是因为产品价格快速提升之后产生的压力。这种艺术元素和瑞虹新城的整体气质是否匹配,我们还需要进一步观察。

瑞虹新城是上海在售的历时最长的楼盘,到今天前后历时20年,已经是虹口区乃至于内环住宅的标杆产品。20年中,项目从刚需一万不到的价格,到改善(2010年四期均价4万)逐渐成为豪宅(预计悦庭售价大概在9.5万),价格也有近10倍的提升,而价格上的涨幅,最终反应的还是自身价值的体现。

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