周四产品说 | 瑞虹新城要卖九万了，你想的到吗？

丁祖昱评楼市，独家原创点评。瑞虹新城是上海在售的历时最长的楼盘，从刚需一万不到的价格，到改善（2010年四期均价4万）逐渐成为豪宅（预计售价在9.5万），价格也有近10倍提升，而价格的上涨，最终还是自身价值的体现。

今年一、二季度，虹口区的成交均价在整个北区都是数一数二的。而支撑这个价格的主要楼盘就是瑞虹新城。就在今年年初，瑞虹新城六期怡庭以日光352套千万级豪宅的惊人成绩轰动全市乃至全国。从某种程度上说，瑞虹新城这次热销也是之后上海限制性政策出台的导火索。最近，瑞虹新城将推出第七期瑞虹新城悦庭，据说价格已经接近10万，应该讲瑞虹新城已经走入了豪宅产品的行列。

核心：商业与社区的完美结合

作为一个在区域内深耕的大盘，瑞虹新城第一期的开发时间可以追溯到20年以前。瑞虹新城的开发商瑞安房地产一向擅长城市运营，瑞虹新城作为市中心的大体量项目，也是采用了典型综合体开发的模式，在住宅开发的同时进行商业开发，并通过商业能级的不断提升，推高整个板块的价值。

瑞虹新城最初几期虽然是以当地刚需作为起点，但社区商业的配置完全超前。到了三、四期，因为整个社区商业的氛围已经成型，住宅的价格也随之上涨，业主的层级也有明显提高，出现了大量改善需求。同样，住宅的客户层面提升，又反作用于商业能级。

悦庭面世，也预示着社区级商业向区域级商业的转变，商业配置也将出现全市级的餐饮、艺术、办公物业，辐射人群的范围越来越广、人员层级也越来越高。

瑞虹新城最大的亮点，就是商业和社区的完美结合，一开始还是香港模式在上海的试点，而20年来已经成为国内完美社区的标杆。

产品：产品力的不断精雕细琢

1. 室内装修选材有提升

新一期产品的选材相较于前期产品，有明显的提升。无论是进口大理石材的运用，还是墙面的皮面装饰工艺，都是前一期产品中没有出现过的。

2. 一线品牌定制化配置

在已经采用了国际一线品牌配置的前提下，瑞虹新城悦庭中还出现了品牌的定制化配置，如定制化的浴缸、橱柜等。这种一线品牌的定制化配置，不仅在瑞虹新城之前的产品中没有出现过，在上海的豪宅产品中也是比较少有的。

3. 配置功能叠加升级

中央空调采用定制的大金空调，温度调节精度达到达到±0.5℃，并特别加装的光触媒空气净化装置，可以灭杀空气中99%以上的细菌等，去除90%以上的恶臭气体及甲醛等有害物。在现今空气污染比较严重的环境下，净化空气的配置还是比较必要的。

4. 对隐蔽工程的要求进一步提升

在建筑工程方面，瑞虹新城对安防、建筑、水电等隐蔽工程非常重视。比如，墙面裂缝是较为常见的建筑通病，所以根据国家规范，在结构墙体超过4米的情况下，墙体中间要增设腰梁。瑞虹新城的结构墙体，虽然没有超过4米，但依然为所有墙体增设了腰梁。这样，无论是温差，还是结构沉降，墙面刚度比较大，都不会出现裂缝。据我所知，在其他项目中，这种加修墙体的工程还是很少见的。

此外，瑞虹新城悦庭以艺术作为这一期产品的核心主题，产品无论是在室内装修，还是在社区景观，以及会所的打造上，都可以看到艺术元素的植入。

不过，艺术元素的植入，也可能是因为产品价格快速提升之后产生的压力。这种艺术元素和瑞虹新城的整体气质是否匹配，我们还需要进一步观察。

瑞虹新城是上海在售的历时最长的楼盘，到今天前后历时20年，已经是虹口区乃至于内环住宅的标杆产品。20年中，项目从刚需一万不到的价格，到改善（2010年四期均价4万）逐渐成为豪宅（预计悦庭售价大概在9.5万），价格也有近10倍的提升，而价格上的涨幅，最终反应的还是自身价值的体现。

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