法拍房坑这么大，为什么还有这么多人疯狂买？| 幸福里观察家

今年的双11，来的比以往更早一些。

在10月21日0点，各种红包雨，以及APP里各类“减”“折”“惠”和“券”等看似捡便宜的操作，就开始对大家进行疯狂“轰炸”。

如果说普通日用品、衣物之类的优惠个百十来块，大家就仿佛捡了个大便宜似的开心，那么对于大宗商品「房子」来说，双11也来凑热闹，动辄20%折扣还不限购，你心动么？

今年的双十一购物盛会，阿里拍卖作为阿里巴巴的线上业务平台之一，法拍房自然不会错过这班高速列车。

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法拍房半年涨幅近3倍

今年以来，法拍房的热度不减。

数据显示，截止到今年6月底，全国住宅类法拍房数量已经达到了117万余套，而19年全年全国法拍房成交数也才还不到30万套。

短短半年，3倍涨幅，足以证明法拍房势头之强劲。

很多业内人都曾发文，让大家谨慎购买法拍房，明知其背后风险很大，为何大家还是热情不减呢？

像下面这套位于合肥的房源，自9月中旬被挂牌起，至拍卖时已有8858人围观，228人设置提醒和6人报名。

6位报名人竞价32次，历时仅1个小时，涨价16.5万，最终买家以1115000元的价格成功竞得。

其实，法拍房的热度与各地限购有直接关系。

比如法拍房火热的杭州，近几年一直是全国楼市热点城市，房价涨幅高，又执行严格的限购政策，总价相对较低、且不限购的法拍房，或许成为想要在杭州扎根，可又苦于没有房票的一些人的救命稻草。

从购房者角度来看，法拍房数量多了，最大的好处就是买房的选择也多了。

有抵押的法拍房能买么？

法拍房既然也是一种商品，那就可以买卖。但是，现在很多人的房产基本上都是有房贷的，也就是说房子是抵押给贷款银行的，那么对于司法拍卖的房子有抵押怎么办，我们应该怎么继续实现债权呢。

首先，法律并没有规定说，抵押的房子不能转让。也就是说，司法拍卖的房子有抵押也可以办理房产转移登记。

其次，司法拍卖的房子，有抵押也可以办理房产转移登记。法院裁决文书中不注明涂销原有抵押登记，则房管部门应保留原抵押登记，但仍应给予办理产权过户，抵押义务由房产原始人承担。

对于有抵押的法拍房，我们如何获得债权呢？对此，法律也有明确规定：

房子设定了抵押权给第三人，在执行时第三人应向法院申报，法院在实施查封时也应向房管部门了解房屋产权登记状况包括抵押状况，在实施拍卖时，拍卖得款应由第三人优先受偿，如有余额，方可用于清偿申请人的债权。第三人获得优先受偿后，抵押权消灭，这样，法院应在裁定书和执行通知书中写明涂销原抵押，就可以拍得人无任何负担的房屋所有权。

有些人还担心，买了法拍房，是否有查封或多次查封有风险呢？的确，法拍房是法院依法查封的房源，有可能多次抵押和轮侯查封。但无论有多少抵押，首先认的是一抵和一封。

首先赔偿的是一抵债权人。所以首封法院会去协调轮侯法院，逐步解封。通常首封法院拍完完房产拿到案款再组织分配，统一既解除抵押和查封手续。

当然大家也不用太过担心，法院在拍卖之前内部都会协调好分配比例方案，拍后协调不统一的问题出现概率较小。

购买法拍房注意事项

不同于普通商品房，法拍房购买的时候有很多事项需要注意，不可马虎大意。

1、法拍房要求付全款

虽然从表面看，法拍房总价比市场上同类房源价格略低，但是，我们购买普通房产首付通常在三成左右，法拍房则对资金要求较高，需要全款。尽管现在有银行愿意进行合作，是通过过桥资金的形式来实现的（先过桥资金进行垫付，然后拿到房本后进行再抵押）。

2、法拍房房产税较高

法拍房由于是原房主巨额的债务原因导致资金链断裂，破产后房产被银行收回这一性质，购房者在购买法拍房之时，除了正常支付买房的钱，还需要交付其他的费用，如：拍卖佣金、契税、个别房子有土地出让金需要交，还有房子的可能存在的欠费，水电物业费之类的，如果资金不够需要过桥资金的话另外需要担保费等。

3、购买法拍房不包售后

在购买商品房的时候，如果出现什么问题，还可以和开发商或者中介进行沟通。如果出现纠纷或者合法权益受到侵害，可以通过诉讼等手段维护自己的合法权益。但是这里要特别注意的是，购买法拍房不一样：法院只负责将房子卖出去,房子卖出去一概不管。如果出现以下问题，法院是一概不管的：

1. 恶意租赁：买卖不破租赁，遇到前房主预收多年房租的恶意租约，你很难清退房客；

2. 户口难清：北京不受理任何户口纠纷案件，只能你和前房主协调解决，他要死都不走你没办法；

3. 腾退纠纷：腾不了房因为原住家有老人或只唯一一套房；

4. 其它债权人：多方抵押，多个法院查封，这个即使交全款给法院后，因为涉及到多个查封，使得无法过户拿到房本；

5. 其它债务麻烦：原房主欠下高利贷，小额贷公司的钱，这些人可能会找麻烦；

6. 产权性质导致无法拿房本：最大可能的坑是央产房，这种原来房主不配合央产房上市办理，就不好搞房本。

4、查清房产属性

不管购买什么类型的房屋，都要查清房产的属性，法拍房也不例外。房产的属性主要包括：土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳、有没有拖欠等。

在法拍房是否限购这点上，各地现在执行的政策，都有一些差异。比如，北京法院拍卖的北京房产，是限购的，所以也需要在竞拍前多查证。

当然，如果功课做得更详细一些，可以查询被执行人是否有其它案子。这里有一个野路子，即看法拍网上的评估报告，找被执行人的名字，然后用被执行人名字做关键词，上法院公告网，裁判文书网，被执行公告网查。

法拍房过户流程

说到这儿，可能大家还有疑问：如果法拍房拍下来了，之后的过户流程是什么样的？和二手房过户一样吗？

1、法律文书

在法院规定的时间内交完全款，但并不意味着交完全款，房子就是你的了。只有法院出具了《成交确认书》和《判决书》，才能从法律效应上确定这套房子属于你。除此以外，还需要法院出具《协助执行通知书》，让交易中心配合，在没有上家以及买卖合同的情况下，强制性的将房屋过户到你名下的法律文书。

2、房产解封

由于法拍房都是被查封以后才会进行拍卖的，那么想让房产过户到自己名下，第一步就是解除房产的查封。因此，在缴纳房产全款后，需要买方第一时间和法院进行联系，弄清楚法院什么时候才能出具协助执行裁定书，解除房产的查封。

因为之前的尽调工作已经查清了房子的查封情况，一般房子只被一家法院查封，解封的时间不会很久。如果是多家法院查封的情况，还需要和法院进行额外的沟通。

3、房产解押

法拍房一般是由被执行人抵押在银行或者各种民间机构那里，因此在解除查封的同时，还需要将房产解除抵押，等于是给了这些房子一个自由身。

这里大家需要区分一下本地法院和外地法院。本地法院会方便一点，只需要直接和房管局沟通就可以，外地法院抵押的房产可能需要将解抵押委托给本地法院完成。

在房产解封、解押之后，竞拍人就可以拿着三书等材料去缴纳税费了。

4、税费缴纳

要知道，税费缴纳是最容易出问题的一个阶段，如果拍卖之前的尽调给力的话，这一步只需要付款就可以了，税费上文已详细提到。但如果没有仔细调查税费问题，可能就会在这一步才发现自己原来要缴纳这么多意料之外的费用。

5、房产过户

最后我们就可以拿着各种材料完成最后一步了。一般这时候我们会带着这些材料（包括但不限于，各地所需的资料可能会有差异，这里以各地政府单位实际通告为准）：

①法院出具的协助执行通知书

②法院委托拍卖行拍卖的委托拍卖书

③拍卖单位与成交人之间签署的拍卖成交确认书

④法院出具的的法院裁定书

⑤被执行人资料和竞拍人资料

⑥各项税费的交纳证明

最后，回到我们开篇问题，法拍房真的便宜么？如果捡漏，哪种法拍房入手比较好？

说真的，之前信息不对称，法拍房确实便宜很多，但是随着近年来市场逐渐透明，能比市场价便宜10%左右就很不错了，甚至有些法拍房税费算下来，会比普通商品房更贵的。

那么，建议大家，如果没啥大的套利机会，除非你有解决法拍房这种问题房的特殊手段，否则最好别碰法拍房。

但是，如果拍卖前做了非常详细的调查，确实有些法拍房是可以考虑的，比如贪官的房子，这种只是涉刑查封的房产，房子背后问题少，坑也少。还有就是贷款还不起被银行收回拍卖的房子，也还可以。

还有一句要写在结尾，要特别提醒大家的话，因为有相当一部分的法拍房，源自于担保，所以：

千万不要担保贷款，哪怕是最亲近的人。