小区业主大会议事规则「常规版」
前言：小区成立业主委员会时，最重要也是最考验律师水平的一个法律文件就是《小区议事规则》。这个文件直接决定了将来小区治理顺畅与否。
我在业委会选举及运行实践的经验基础上，用心反复修改定稿《议事规则》【常规版】（请特别注意文中加粗部分的内容）。这个版本，能够解决业委会运行及小区治理中遇到的绝大多数问题。
现为感谢读者对本号的关注，特免费分享给读者。如能够对贵小区业委会选举（或将来的选举）有所启发，有所助益，也算是物有所值。
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XXXXXXX小区业主大会议事规则
【常规版】
第一章总则
第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规程》、《江西省物业管理条例》、《赣州市小区物业管理办法》等法律法规的规定，结合XXXXXXX小区业主的实际情况，制定本议事规则。
第二条本业主大会的全称为赣州市章贡区XXXXXXX小区业主大会；占地面积： 平方米，房屋总建筑面积： 平方米，其中住宅 平方米； 套，非住宅 平方米； 套。
本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。业主委员会由业主大会依法选举产生，依法维护全体业主的合法权益。本业主大会设立的业主委员会为执行机构。
第四条 业主大会、或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但违反法律法规规定的除外。
第五条 业主大会对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求停止侵害、赔偿损失。
第六条 业主大会、业主委员会应当自觉接受房地产行政主管部门和乡镇人民政府和社区居委会的指导和监督，积极配合相关行政管理部门，依法履行物权自治管理职责，规范运作。
第二章业主大会
第七条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改《业主大会议事规则》《管理规约》《业主委员会章程》等规范性文件；
（二）选举或者更换业主委员会委员；
（三）决定监督小区共有资产的管理，使用收益，保障全体业主权益；
（四）审议通过专项维修资金使用方案和续筹方案；
（五）审议通过改建、重建建筑物及其附属设施；
（六）审议改变共有部分的用途；
（七）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（八）审议业主委员会工作报告；
（九）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第八条 业主身份的认定，一般以房屋产权证记载的所有权人或者以业主家推荐的代表为准。依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
第九条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
第十条 业主大会会议分为定期会议业主大会分为定期会议和临时会议。
定期会议应每年由业主委员会（业主大会筹备组）组织至少召开一次。业主委员会（业主大会筹备组）应当于会议召开15日前将业主委员会会议时间、地点、议题和议程告知业主和物业所在地居民委员会。
有下列情形之一的，业主委员会应在事实发生之日前一个月以内召开临时业主大会：
（1）业主委员会委员人数不足总人数的二分之一时；
（2）距物业管理合同到期日三个月时；
（3）业主委员会任期届满两个月前；
（4）业主委员会认为必要时；
（5）经20%以上的业主书面请求时；
（6）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（7）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
临时业主大会只对通知中列明的事项做出决议。
第十一条 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。业主大会会议应当有符合法定条件的业主参加。
第十二条 采用书面征求意见形式的，书面意见表可用以下方式发放与收集：（一）设投票箱；（二）上门发放收集业主意见表；（三）邮寄：以挂号或特快专递的方式发放收集业主意见表。（四）采用业主大会电子投票辅助系统收集意见。业主书面意见表回收时限届满后，如参会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，可由业主委员会（业主大会筹备组）公告全体业主延长投票时间，并组织人员催收业主意见表。
鉴于XXXXXXX小区的实际情况，属下列情形之一的，均视为书面意见表已送达业主：
1、当面领取或送达，由业主本人或同住的亲属或者被授权主体（含租客）签收的。
2、与业主电话、短信、微信确认，投入该户业主在本物业的信报箱或者张贴于业主门上。采用此种方式的，经两个以上的其他业主见证后即视为已送达。
3、邮寄方式，以邮件寄出的第三日视为送达日。
业主书面意见表回收结束后，由业主委员会（业主大会筹备组）组织公开唱票、计票，对业主意见进行统计汇总，并公告表决结果。公告表决结果时一并公告书面意见表的送达情况。
第十三条 采用集体讨论形式议事的，由全体业主参加业主大会会议。
第十四条 业主大会表决规则
（一）业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
（二）有表决权的业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托他人参加。业主委托代理人参加业主大会会议可以书面委托其他业主或者亲人参加。
（三）已送达的业主书面意见表，业主在规定的时间内不反馈意见或不提出同意、反对意见或弃权的，其投票权数计入已表决的多数票。
（四）业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第十五条 业主大会会议、应当作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三章 业主委员会
第十六条 XXXXXXX小区业主委员会任期五年。业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）自愿为小区无偿服务且长期居住在小区的业主；
（二）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（三）熟悉物业管理法律法规及具备物业日常管理知识；
（四）有较好的口头表达、沟通交流和组织协调能力；
（五）要有为小区建设甘愿吃苦的奉献精神和必要的工作时间。
第十七条（业主委员会组成和任期）
业主委员会设委员7名，其中主任1名，副主任2名。主任、副主任在全体委员中选举产生。
业主委员会每届任期五年，委员可以连选连任。
第十八条（业主委员会会议）
业主委员会会议应当按下列规则召开：
（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集。
（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。
（三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。
（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。
（五）业委会表决前各委员需充分发表自己意见，业委会主任需最后发言，以免先入为主，影响委员决策。
（六）表决议案时只能是同意或是反对，不能弃权（弃权票计入同意票）。弃权视为怠于行使委员权利。
（七）会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
第十九条 业主委员会委员、主任、副主任的产生：
（一）推荐初步候选人。业主大会筹备组在物业管理区域发布公告，由业主大会筹备组推荐或者业主推荐业主委员会委员初步候选人。
（二）确定业委会委员候选人。业主大会筹备组应当核查参选人的资格，确定业主委员会候选人名单。在业主大会召开15日前张榜公示业主委员会候选人名单及基本情况。
（三）召开业主大会会议选举业主委员会委员，实行差额选举。候选人经符合法定条件的XXXXXXX小区参与投票人数过半数的业主赞同即当选。其余未当选候选人为候补委员，在业委会委员出缺时递补当选。
（四）业主委员会选举之日起3日内召开业主委员会会议，推选产生业委会主任和副主任。
第二十条 业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会、报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）利用物业共有部分经营所得收益使用的审批权限：1、三万元以内由业委会编制预算，并向全体业主公示没有异议后实施。报账一万元以内由二名业主会委员及业委会负责财务的副主任签字；报账一万元以上三万元以由业主委员会四名以上的委员签字及业委会负责财务的副主任签字。2、三万元以上由小区过半数业主通过，由三分之二业委会委员通过并由三分之二以上的委员签字。
（五）业主大会赋予的其他职责。业委会可以根据需要聘请一名专职秘书及财务人员。
（六）在业主公共利益受到侵害时，本小区业主大会授权以业主委员会的名义对外维权（含非诉讼方式和诉讼方式），维权过程中业委会有权聘请律师等专业人士提供帮助。本事项发生的费用在公共收益中支出。
第二十条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料。
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车车位的处分情况和收益情况；
（七）业主大会和业委会工作经费的收支情况。
第二十一条 业主委员会会议应当按照下列规则召开：
（一）业主委员会每个月至少召开一次例会。决定问题采取少数服从多数的原则。
（二）有下列情形之一的，应当在7日内召开业主委员会会议：
1、三分之一以上业主委员会委员提议；
2、业主委员会主任或者副主任提议；
3、小区出现特殊情况需讨论处理的。
（三）业主委员会会议由主任负责召集和主持；主任因故不能召集，委托一名副主任召集。
（四）业主委员会会议根据工作需要，可以邀请在家楼栋长出席。
（五）业主委员会委员因故不能参加会议的，可以书面形式发表意见，不能委托代理人参加会议。
（六）业主委员会委员应当于会议召开2日前，将通知及有关材料送达每位委员。
（七）业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会会议应有5名以上（含5名）委员出席，作出的决定必须经全体业主委员会委员半数以上同意（包括书面意见），且不得违反法律、法规、管理规约的约定。
（八）业主委员会会议应当制作书面记录并存档，会议作出的决定，应当有参会人员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第二十二条 有下列情形之一的，业主委员会委员资格自行终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由或被追究刑事责任的；
（四）以书面方式提出辞职请求经业委会同意的；
（五）业委会会议表决议案弃权次数超过三次的或合法召开业委会会议委员无正当理由拒绝出席业委会会议超过三次的；
（六）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会委员有下列情形之一的，由三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会会议可以决定是否终止其委员资格：
（一）损害业主利益的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋求私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会的财物移交给业主委员会。
第二十三条 业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，印章使用签字人和印章管理人员不能为同一人。业主大会、业主委员会印章签字审批人为业主大会分管副主任和业主委员会分管的副主任。
经业主委员会会议决定的事项，业主委员会分管的副主任签字后方可使用业主委员会印章。
违反印章管理规定，造成经济损失或不良影响的，由印章管理人承担相应的法律责任。
第二十四条 业主委员会应当建立档案资料管理制度，指定专人保管档案资料。工作档案包括以下主要内容。
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主的名册；
（七）业主的意见和建议。
第二十五条 XXXXXXX小区公共经费（所有款项收入必须用业委会公账收取，否则视为职务侵占或是挪用资金）由下列几部分组成：
（一）小区顶楼、电梯和外墙等小区共有部分广告收入减去合理支出后的净收益。
（二）小区全体共用部分如小区共用场地（含架空层）、地面及地下共用车位、业主共用用房等作为经营场所所得的经营收入减去合理支出后的净收益；
（三）其他合法收益。
业主委员会的经费开支包括：
（一）业主大会会议和业主委员会会议支出；
（二）业委会委员津贴、补贴及有关人员的加班补贴；
（三）必要的日常办公费用（含主任离任财务审计费用）；
（四）维护业主共同利益所支出的费用；
（五）聘请会计师、律师、物业管理顾问、业委会法律顾问及专职秘书支出的费用；
（六）业主大会依法决定的其他费用。
第二十六条 业主大会、业主委员会工作经费可以由业主和社会捐资、物业共有部分经营所得列支。工作经费的收支情况，应当至少每季度一次，以书面形式在物业管理区域内公布，并接受全体业主的监督。业委会主任离任的，需要对该主任任期内的业委会财务进行审计并出具书面报告并向全体业主公示。
第二十七条 业主委员会委员人数不足总人数的二分之一时，应当在一个月内召开业主大会临时会议重新选举业主委员会。
第二十八条 业主委员会换届
（一）业主委员会委员任期届满2个月前，由业主委员会或业主联名向房地产行政主管部门和乡镇人民政府报告换届选举并组建换届筹备组；
（二）筹备组应当根据相关法规做好各项筹备工作，在业主大会会议召开15日前以书面形式公告并征询业主意见；
(三)换届筹备组必须在任期届满前2个月，在物业管理所在主管部门和镇人民政府及社区居民委员会的指导下，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
（四）原业主委员会经费收支账目由换届筹备组代为管理，经费收支账目每一个月在物业管理区域内公示。应当在新一届业主委员会选举完毕3日内将其保管的有关文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第四章附则
第二十九条 本议事规则已在物业管理区域内公示，经业主大会会议通过之日起生效。
第三十条 制定和修改业主大会议事规则，按规定报物业房地产行政主管部门和乡镇（街道）人民政府备案。
第三十一条 本规则未尽事项由业主大会补充。本规则由业主大会负责解释。本规则与现行法律法规相抵触的条款，则该条款无效，相关事项按照相关法律法规规定执行，但不影响其他条款的效力。