表：部分港股上市房地产企业表现（截至10月7日）
数据来源：Wind，以上数据仅供参考，不构成任何推荐和建议，市场有风险，投资需谨慎。
房地产企业持有的是国内的“不动产”资产，在香港、新加坡上市的部分REITs，亦是主要投资国内的“不动产”。在整个地产行业遇冷的情况下，房地产企业的股价表现不佳，但主要投资国内“不动产”的新加坡REITs却表现出不一样的行情。
在新加坡市场，有5只聚焦投资中国不动产的REITs，分别为：凯德商用中国信托、砂之船房地产投资信托、运通网城信托、大信商用信托，和北京华联商用信托。近一年以来，5只REITs的股价加权上涨1.61%，加权平均分派率为6.36%，整体回报率为7.97%，业绩表现亮眼。即使过去1个月，国内房地产企业股价大幅下跌的情况下，5只聚焦中国内陆的新加坡REITs产品加权下跌幅度仅8.24%，与房地产上市企业的股价表现形成了鲜明的对比。
表：5只新加坡REITs业绩表现（截至10月7日）
在内陆房地产行业受到严厉监管的环境下，REITs资产受到投资者青睐的原因主要有：
一是资产独立上市。REITs本质是不动产的IPO，投资者拥有对底层资产的全部权利，而非依赖不动产发行人的主体信用，完全做到资产的破产隔离，不受房企经营不善的拖累。
二是稳定的现金分红收益。REITs具有强制分红的要求，资产运营产生的现金流，90%以上要分给投资人，给投资人带来稳定的现金收益。
三是低杠杆率。按照新加坡规则，REITs杠杆率不超过50%。上述5只REITs的杠杆率均不超过40%，相比较房企动辄70%，甚至80%以上的高杠杆率，REITs财务指标稳健。
四是克制的规模扩张。鉴于90%强制分红的要求，REITs本身不会预留大量利润和现金，也就无法进行大规模资产扩张。在遇到优质标的时，REITs只能通过扩募方式募集资金进行投资，这有效克制REITs无序扩张。
除了上述共性特点外，5只新加坡REITs的发展之路不同，投资资产类型也有差异，也展现出不同的情况凯德商用中国信托是新加坡市场上最大的聚焦中国资产的REITs产品，其发行人为新加坡凯德集团，该公司目前为亚洲最大的房地产集团之一，也是重仓中国的外资之一。凯德商用中国信托在2020年进行改名，由之前的CapitaLand Retail China Trust改为CpitaLand China Trust，改名之后新增其投资范围包括产业园，办公楼，物流设施和信息中心等。去年11月，凯德商用中国信托首次收购产业园资产，以49.45亿的价格收购了凯德集团关联公司位于苏州、西安和杭州的五个产业园区，以及位于广州的乐峰广场剩余49%的股权。在今年4月底，凯德集团以36.6亿元的价格收购位于上海闵行区的超大规模数据中心资产，这也是凯德集团在中国的首个数据中心项目。与此同时，凯德集团在2018年1月以83.65亿元的价格出售位于19座城市的20家购物中心，2020年2月，凯德中国信托以8.5亿元的价格出售郑州二七项目，2021年6月，凯德集团公告向平安人寿出售位于上海、北京和宁波等地的6个来福士资产组合的部分股权。凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官潘子翔（Puah Tze Shyang）表示，凯德集团将在此基础上进一步多元化资产投资类别，为投资人最大化投资收益，同时，未来将会扩大商业园区、物流设施和数据中心等新经济资产的投资，未来对新经济资产的资产规模将从目前的15亿新元提升至50亿新元。在凯德中国商用信托未来5年的收购规划中，资产类别占比将由2021年的零售资产（85%）和新经济资产（15%）优化为零售资产（30%）、新经济资产（30%）和综合体资产（40%）。截至2021年6月30日，凯德中国商用信托拥有零售资产价值182亿元人民币，拥有中国7个城市的11处资产，整体出租率为95.4%，较2020年末提高了1.3%。拥有产业园资产价值33亿元人民币，拥有3个城市的5处资产，整体出租率为94%，较2020年末提高了2.5%。凯德中国商用信托杠杆率为35.9%（离岸贷款（新币）占65%，在岸贷款（人民币）占比19%，中期票据占比为16%；其中78%为固定利率，22%为浮动利率），平均债务成本为2.57%，利息覆盖倍数由2021年3月的4.1倍提高到了4.4倍，平均到期期限为3.8年。砂之船房地产投资信托拥有位于重庆、昆明和合肥的四座奥特莱斯商场，评估价值81.42亿元人民币。截至2021年上半年，整体出租率为92.5%。
砂之船房地产投资信托杠杆率为27.8%（离岸贷款（新币+美元））占46.8%，在岸贷款（人民币）占比53.2%，平均债务成本由4.9%下降为4.4%，利息覆盖倍数由2020年末的4倍提高到了4.5倍，债务成本下降，覆盖倍数提高，平均到期期限为1.7年。在砂之船房地产投资信托的半年报中提到，发行人除装入REITs中的奥特莱斯商场外还有13座奥特莱斯商场可作为未来的扩募资产（7座已运营，6座即将开业），未来扩募空间较大。运通网城是新交所上市REITs中唯一一只投资于以电子商务、供应链管理及物流为主要用途的多样化收益型房地产投资信托。投资组合包括8个物业，其中7个在杭州，1个在武汉。
运通网城2021上半年收入为3119万新币，较2020年同期提高10.6%。整体物业出租率稳定在99.1%，平均租约到期期限为3年。运通网城截至2021年上半年杠杆率为37.6%，其中在岸人民币贷款10.95亿元，利率为5.8%；离岸贷款4.22亿新币，利率为4.1%；循环贷款0.959亿新币，利率为1.2%-1.7%。平均债务成本为4.2%，利息覆盖倍数为2.86倍，平均到期年限为1.13年。大信商用信托是聚焦于大湾区的新交所上市房地产信托，拥有位于中山、佛山和珠海的7座购物商城，资产总面积794017平方米，投资物业组合估值为116亿元人民币。2021年上半年的总收入比2020年上半年高出约1430万新币（同比增长38.5%），主要是由于租金收入增长和从疫情中的恢复，以及2020年7月收购的顺德店和坦背店的贡献。
按照租金收入计算，食品饮料/美食广场占总收入的比例为23%，普通零售占比16.5%，服饰占比13.8%，占收入前三。租金以固定年租金和递增式定额租金为基础的租约为主，以2020年6月的总收入分拆为例，其中16.1%租金为固定租金，66.7%为固定租金与递增租金并行，13.4%为基本租金或营业额提成租金（以较高者为准），3.7%为纯营业额提成租金，其中纯营业额提成租金受新冠疫情影响较大。目前租约结构中，按净可出租面积加权平均租赁期为5.8年。大信商用信托目前的资产负债率为36.7%，其中在岸贷款平均到期年限为4.3年，离岸贷款平均到期年限为0.4年。截至2021年6月30日，大信商用信托上半年的“重大”流动负债5.572亿新币，现金和银行余额仅为1.2398亿新币。该集团总计4.23亿新币，以及3.75亿元人民币（78，143，000新币）的境内银团定期贷款将于2021年12月19日到期应付。目前受托管理人正在与银行积极磋商，以顺利完成即将到期贷款的再融资。目前大信商用信托拥有优先购买权的资产有15个，全部位于大湾区，其中9个项目已经完工，如果将已开业的项目全部装入信托，那么信托的投资组合总资产会是现在的1.9倍。截至2020年末，北京华联商用信托拥有位于北京、成都、合肥、西宁和大连的6个购物商场。总建筑面积为311691平方米，净可出租面积为178720平方米，拥有签约租户654家，出租率93.5%。2021上半年收入3430万新币，同比增长23.5%。
截至2021年6月末，华联商用信托杠杆率34.9%，平均贷款成本为3.7%，利息覆盖倍数为2.6倍，其中80%的贷款是以新币和美元（离岸），大约60%的离岸贷款使用利率互换工具进行对冲。《China focused S-Reits resilient amid onshore property focus》，The Business Times，EMELIA Tan，2021.9.27《Dasin Retail Trust’s business fundamentals 'reasonably sound’ despite significant H1 liabilities》，The Business Times， Natalie Choy，2021.8.16《凯德出售6个来福士项目股权“换仓”数据中心等新经济资产》中国经营报，7.5《Singapore’s CapitaLand To sell stakes in six Shopping，Office building across China for $7.2Billion to Ping An》，Forbes，JonathanBurgos，2021.6.28不动产资管界
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