要买房了？买房入门知识点了解一下？（五）房屋面积有门道
熊猫贝贝专栏内容：地产话题（地产话题第十二期）
今日专栏主题：一文把房屋有关面积的事儿，都说清楚
关于买房需要了解的相关房地产知识内容。（因受到阅读习惯和篇幅限制，每次把话题讲透彻，写明白，这是第五篇，熊猫贝贝，致力于精品地产领域，希望大家多多支持，如果文章内容您觉得好，欢迎收藏转发，各位朋友的支持是我坚持创作分享最重要的动力！）
今天的话题缘起一次头条问答中我回答的一个的问题（下图）。看来关于房屋面积这个是大家都很关心的话题，所以就专门写一篇关于“房屋面积”的相关知识文章，给各位买房的朋友做一个参考和相关知识的分享。
短短几小时上万的阅读和讨论，大家都很关心这个问题
第一部分：关于房屋面积的名词解释，都在这里了。
01
建筑面积
为便于理解，给出一个最简单直接的解释：
建筑面积指的是建筑物外墙外围所围成的空间水平面积。
建筑面积也称建筑展开面积，是建筑行业的专业有名词，与实用面积及实用率计算有直接关系。它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和，是一个表示建筑物建筑规模大小的经济指标，也是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面进行计算，它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。
建筑面积作为一个技术经济指标使用于建设工程中的各个领域，它也是国家宏观调控的重要指标之一。建筑面积是指以平方米为单位计算建筑物结构外围的水平面积的实物量化指标，它是反映建筑物建筑规模的技术参数，在房地产市场中它作为一项基础性指标，成为政府、开发商及购房人最为关心的核心数据。
建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积=结构面积+辅助面积+套内使用面积
（1）建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、辅助面积和结构面积组成。
（2）使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
（3）辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。
（4）结构面积：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。
备注：建筑面积是最重要的指标，直接写进合同和房产证的数据，不可更改。
02
套内建筑面积
套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。
另外，在看房过程中，房子的建筑面积是107平米，套内面积是122平米。这是因为开发商赠送的面积比较多，有些开发商赠送露台、一间房等，所以会使得实际可以使用的面积变大。写入购房合同中的是建筑面积，赠送的面积一般写进补充协议里面。另外，内保温会减少商品房的使用面积，因为其是在外墙结构的内部加做保温层。
备注：套内建筑面积没有任何法律意义，只是作为房地产销售的亮点进行推广，套内建筑面积不在任何文件和政策中得到体现。仅对于实际房屋使用人的使用空间和感官有影响。
03
套内使用面积
套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和。
套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
不包括在结构面积之内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
内墙面装饰厚度计入使用面积。
备注：套内使用面积没有任何法律意义，只是作为房地产销售的亮点进行推广，套内使用面积不在任何文件和政策中得到体现。仅对于实际房屋使用人的使用感受有影响。
04
套内墙体面积
套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积，墙体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算方法为：
共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
备注：这个面积仅用于工程建设部门内部测算使用，和买房人关系不大，但是要注意这个面积会因为房屋结构和楼层不同会有变化，越高的房子，墙体越厚，框架结构，大于砖混结构，会影响实际套内使用空间。
05
公摊面积
公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积，分摊的公用建筑面积为本幢内的业主所共有且要满足只为本幢服务。
买房的时候，这些面积一定要搞清楚。
建筑面积关系到你买房要缴纳多少钱，因为房屋的总价=每平米的单价建筑面积；其还关系到物业费的多少，因为每月物业费=每平方米的物业费*建筑面积。
套内使用面积，则关系到我们实际可以使用的面积有多大。
公摊面积的大小，则关系到我们究竟花了多少“冤枉钱”，毕竟，房屋总价里面包含了公摊部分的房价。如果房子的建筑面积为100平米，其公摊比例为20%，那么，我们实际的套内建筑面积则为83平米，而套内的实际使用面积，可能就只剩下不到80平米了。
备注：用于销售的产权车位和人防工程，不计入公摊面积计算中。
06
最重要的面积定义：商品房销售面积
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
1、商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
2、指报告期内出售商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积)。由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。
（1）现房销售面积：是指在报告期内正式签订买卖合同、已经竣工达到入住条件的商品房屋建筑面积。包括以一次性付款方式和分期付款方式销售的现房建筑面积。
（2）期房销售面积：是指在报告期内正式签订买卖合同、正在建设尚未竣工交付使用的商品房屋建筑面积。包括以一次性付款方式和分期付款方式销售的商品房屋建筑面积。期房销售建筑面积竣工后不再结转为现房销售建筑面积。
备注：常见的误差就出现在期房销售面积和现房销售面积这个过程中，可以理解成非官方测绘和官方测绘两个版本，最终以现房销售面积为准。
第二部分：关于面积误差的相关政策法规说明
在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的政策文件中有明确规定：出卖人交付使用的套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，如果在购房合同中有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比在3％以内（含3％）：按照合同约定的价格据实计算，买受人请求解除合同的，不予支持。
（二）面积误差比绝对值超出3％
备注：3%是合理范围内，在这个范围内出现的误差，属于合规合法的正常范围，受到法律保护。而实际的得房率，请看下图：
出现面积纠纷会有两种情况及常规解决办法：
1、购房者不愿意继续履行合同的：
购房者可以申请解除购房合同，并要求卖方返还已付购房款及利息。
2、购房者愿意继续履行合同的：
（1）房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款应该由购房者按照市场价格补齐，积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；
（2）房屋实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3％的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
第三部分：常见开发商套路
现在少数房地产开发商总在房子的面积上做手脚，混淆各种面积概念，所以在交房的时候出现面积误差也就成为了常有的事情。所以购房者在选房的时候就要特别注意，以下是为大家总结的开发商常用的关于房屋面积的套路：
1、以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同，在实际交付时，使用系数大打折扣；
举例说明：100㎡的商品房，对外宣传得房率100%，但实际交房的时候，只有80㎡。得房率这个词没有法律定义和规则约束。往往是在宣传阶段业务部门的一面之词。
2、以使用面积计价时，混淆建筑面积与使用面积的区别，扩大使用面积的概念；
举例说明：100㎡的商品房，给客户说有赠送面积，套内使用面积能到110㎡，但实际计算价格还是用100㎡，让客户觉得占到了便宜，相当于房价打9折，实际交房以后，这个套内有没有这么大的使用面积就听天由命了。
3、利用购房者无法确切测量、无法确知整栋楼建筑面积的弱点，故意小幅度夸大使用面积和建筑面积，在有关部门实地测量后，因差额较小，不再重新结算差价。
举例说明：这个就是开发商纯粹为了3%的利润，统一在面积核算上加3%以内的面积，一个20000㎡的小区，10000元/㎡的价格，通过这个手段多出2%的利润，就是400万，相当于多买了4套100万的房子，已经不是什么秘密了。
此外，还有一种开发商的销售套路就是在预售期房时，以相对小的暂定面积、相对小的总价引诱购房者，要求购房者预付房款，并约定建成后比预售面积增加10％或更多，购房者却又无由退房，只能多付房价款，从而达到开发商增加销售量的目的。（100㎡变110㎡，司空见惯。）
如果大家在收房的时候发现房屋的实际使用面积与当初约定的面积不一致，可以采取上述方式来解决。最后，也提醒大家，为了能够顺利买房，建议大家提防开发商的销售套路，自己在买房前多了解相关的房产知识。
小结：相信看完以上内容，各位对于房屋面积应该有了一个比较全面的认知，如有问题和不解，欢迎留言讨论交流。
你不知道的，你可以问，别人不告诉你的，我可以说。
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