从房地产转配金融资产，你需要了解它的前世今生
最近有朋友去摇了成都的房子，高新南区的新房的平均中签率已经不再像之前那么夸张，刚需、棚改和普通总体加一起大概在25%左右，而很多摇到了的朋友也会因为各种原因（户型、距离、学区及投资需求还在犹豫等）并没有下手。
在新的一年之际，又到资产配置时。在“房住不炒”的大背景下，房子的金融属性会快速褪去，加大真正的金融资产的配置比例则是未来最大的趋势和机会。
介于此，为大家推荐一篇由九思智库专家书写的九大金融产品史的其中一类——房地产的文章。对于了解整个房地产行业，中国人的本土情结会很有帮助。情结是习惯，在新的形势新的环境之下，并不一定正确，了解过去，知道现在，布局未来，才能更有可操作性。
我们中国人是最爱买房子的。整个中国的金融史、经济史、年代史，其实也是一部房地产的调控史。
首先我们穿越到汉朝。看一下汉朝房地产市场是怎么样形成的。文景之治，汉文帝和汉景帝，非常喜欢减税，他们推行“轻徭薄赋”、“与民休息”这样的政策，导致汉朝在开国的时候就非常的强盛，所以汉武帝就是一个富二代，他没有经历过财富原始积累的过程，拿到这个帝国的时候就是这么富裕和强大。
汉武帝发现了一个从北边儿打过来的敌人——匈奴。心想我们汉朝这么强大，你个匈奴凭什么来欺负我们呢。于是想要去逐匈奴于漠北，没想到匈奴是游牧民族跑得很快，想打他的话，就得有十倍二十倍的兵力，才有可能击杀他。
那怎么办？花钱呗。于是就花钱去募兵，准备战斗，导致帝国涸泽而渔，杀鸡取卵，钱不到两年很快就花光了。花光之后就只能够再去收钱，汉武帝觉得收税又太慢了，那怎么办呢，不是有很多富人嘛，每一家富人，按财富的百分比交税，这叫做“算缗令”。
推行了“算缗令”之后，老百姓不乐意了。比如说我有一百万，突然你跟我说，国家要打仗了，你要交20万给我，那谁都不愿意啊。所以当时汉朝很多富人没有人自愿捐钱，大家都说我没钱，汉武帝自然不会善罢甘休，又推出了 “告缗令”。意思是，虽然我不知道你有多少钱，但是你们家邻居知道，那个时候你出门穿不穿好衣服，有多少亩地，你的邻居都知道。这样相互检举揭发，你告到一个富人，如果他有钱，但是没有按“算缗令”去交钱的话，我就把他家给抄了，然后这个钱，跟告的那个人对半分。
想想看，如果你是本本分分的种地、经商赚点儿钱，是很不容易的，但如果你靠告你们家邻居说，隔壁老王有多少钱，你就能够获得他财富的一半儿，在这种制度下面，整个大汉王朝还有人去生产、去做生意、去活跃经济吗？就没有了。所有人都是只有一个信念，靠告邻居致富，想办法知道邻居多少钱，告他然后就可以拿到他财富的一半。
所以很多走歪门邪道的人，就致富了。这样整个帝国的经济就瘫痪了。所以汉武帝想这不行啊，不能这么玩儿，然后就法外开恩了。“告缗令”，是金、银、铂这些东西你都要给捐出来，但是如果是土地就可以不用交税，这个叫做“不告缗令”。
如果富人们持有的是土地，那就不用交税，那么持有钱的富人，就会把钱换成土地，持有别的东西的人，也都把有价值的金银财宝全部换成土地。好好种地，按照“不告缗令”的规则，就不用上缴财富了。因为汉武帝要一堆土地是没用的啊，全中国的土地都给他一个人还是打不了匈奴，实现不了自己 “逐匈奴于漠北” 的梦想。所以要地没用，而地在有钱人手里，他可以去种，种完了之后，收一些苛捐杂税把这个钱弄过来了。慢慢地，土地就被有钱人和有权人给买走了，大量的老百姓就失去了土地成为了流民。然后西汉帝国就灭亡啦。
总结一下，其实整个西汉帝国就两百年的历史，一开始实行的是均田制，每人每户给一百亩土地，然而最后的结局是两百年以后，百姓无立锥之地，酿成了大大的悲剧。为了解决这个问题，西汉的历代帝王也都浑身解数，把那些权贵都迁到首都，不听话的就杀，用这种极端的手段，打击封建官僚。然而所有的措施，最终就被封建官僚利用了，成为他们抢劫财富的利器。
到西汉末年，王莽篡权当了皇帝，改成新朝，推行了＂王田制＂，就是每个人给一百亩土地，但最后没隔几十年就变成了东汉坞堡制度，土地还是被聚集到大家族的族长手里。然后这些人形成血清一起进行经济活动，坞堡了大量的侵占土地，就变成了一个小诸侯，大坞堡区侵略和占领小坞堡，然后他们合并变成一个小诸侯，然后一堆诸侯再去混战。
所以整个东汉也不是很太平。
到东汉末年，曹操就做了一个改变，他要推出的政策叫做＂抑兼并令＂。就是说大坞堡最好不要兼并小坞堡，你们都好好种地就好啦。曹操的政策就非常的先进，所以说魏国统一了天下，到了魏国晚期，又开始互相兼并，坞堡又出来了。
在西晋，司马炎就推行 “占田制”。每个人，你占了多少田，你就有多少田，不允许更多了。用这种方法试图挽回整个帝国的形式。到了东晋末年，然后所有的土地又归到有钱人和有权人手里了。
到唐朝兼并也是非常厉害，盛世大家都买土地，这时唐玄宗就推了＂开元限购令＂。这是史书上面中国最早限购制度的由来。就是让天下所有的土地都不能再买卖了，你有多少就是多少，不允许增加也不减少。这个＂开元限购令＂，在某种程度上就扭转了唐帝国末期的一个颓势，但最终的结果是，下一任皇帝上台就推翻了这个政策。然后土地开始兼并，有权人和有钱人拿到了最多的地，然后唐朝又灭亡了。
到宋朝，出现了中国最早的中介。那时有一个 “店宅务”的机构负责管理京城所有的土地。房子可以出租，以租金作为回报。宋仁宗时期就推出来了一个政策，就是当年的首都跟现在北京一样，好多人都愿意去，特别的富饶。所以大家都去北京，去首都买房子，当时宋朝的首都在开封。
然后宋仁宗就发现都城的房价被炒得很高，新进的官员刚刚到任发现买不起帝都的房子，只能够租房住，这怎么行呢，所以他开了一个局部限购的政策叫做“禁内外臣市官田宅”。就是说，不管是内城还是外城，你在北京就不能够去买太多的房子和地。之后又推出一个政策“诏现任近臣除所居外无得于京师置屋”就是，在北京当官的这些人，每个人限购一套，这是限购政策最早的由来。
近现代时期，对于房价影响最严重的就是工业革命。因为人类的发展，需要解决两个最基本的问题，就是温+饱。温就是你要穿暖。饱，那就是吃饱。吃饱你就需要大量的土地种植农作物，那个时候因为科技不发达，没有袁隆平。改进农作物让他同一亩土地上产出翻倍，是一个很复杂的技术，当时人类不会。但穿暖就简单一点，因为穿暖的需求，推动了纺织业的发展。由于手工纺织太慢了，发明了蒸汽机，来带动纺织机。
有了蒸汽机之后，人类就可以在非常小的一片区域里面去生产出来非常大量的衣物。所以就会有工人的产生。这些工人要搬往一个地方聚集。然后呢，操纵这个蒸汽机推动纺织机，去仿制解决人类这个穿暖和穿好的这个问题。
那么这些人聚集起来一起就没地方住了，土地就不够用了。因为地是足够多的，但是你如果聚在一个地方的话呢，太多的人聚在一个地方就不能往横向发展了，你只能够纵向发展。就不能像当时太原北京那种成片成片的大宅院，四合院儿这些都不可以。必须要往纵向发展，那么往纵向发展的话呢，就拉高了这个建筑成本，你需要钢铁水泥这些东西来去盖房子。那么就拉高了建筑成本，房价就高了。
同时，它也产生了一个地段的差异。就是离工厂近的肯定是好地段儿，因为你上班近。所以说，离上班近的地段的房子，价格就会贵，房价就这样涨起来了。在工业革命之前房地产的重点，其实是土地。工业革命之后，房地产的重点就是房子了。房子在哪儿，盖的多高，视野好不好，就成为一个非常重要的问题。然后就是炒房子，就会代替了炒土地，成为最近一百年世界各个国家都在热炒的一个话题。
房子，有些地方还真不一定跌，比如新西兰，在过去七十年的时间里面，都没有跌过啊，一直在不断地去涨，基本没有像样的回调。但是有些其他地方就容易产生房地产的大泡沫，在亚洲国家就会多一点。比如说最著名的就是91年的日本楼市大泡沫。因为当年，整个八十年代，日本的经济飞速发展。导致房价变成了世界第一名。当时日本的贸易和制造业，都跟美国差不多了。电子、汽车、钢铁、造船这些领域，都是把这个美国打得毫无招架之力。
当年日本的经济实力达到美国的一半。外汇储备四千多亿美金，占全世界外汇储备的百分之五十。特别像现在的中国，日本人当年成为全世界最富有的人，土地能成为全世界最昂贵的这个土地。当年的日本的平均房价是美国平均房价一百倍。像东京、大阪，这些核心城市的核心地段的价格是纽约芝加哥的同等地段的几十倍。日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司。
尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有备感自豪，资金指处所向披靡。伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。91年之后，日本的房地产泡沫就破灭了，整个房价在底部区至今徘徊三十多年了。
泡沫破灭之后，日本老百姓日子还是很苦的，家庭资产大幅缩水。长期背上严重的财务负担。在相当长的时间就影响了消费，所以说就间接的影响了日本的经济。日本的银行和非银行机构的不良贷款当时是有一百多万亿日元。最后成为坏账的也是一多半儿。然后倒闭和被收购的银行和房地产公司也是不计其数的。大量的建筑能成为烂尾楼。建筑业饱受重创，九四年的时候，就是三年以后，合同订单都不足当年九一年的百分之三十。
国民经济，陷入到了长达十年的负增长和这个零增长当中，而我国的海南，也在这个时期经历了房地产投机的狂潮。但是原因不一样，因为当年八十年代的时候，日本的经济已经腾飞了，中国还在探索经济发展到底是要姓“资“”还是要姓“社”的这样的一个大讨论。然后在九八年的时候，全国人大又决定他撤销了广东省海南的这个行政区。
设立了海南省，建立了经济特区。这是个大消息，一定要去炒。可惜，海南没有出现像这个深圳的招商局和袁庚这样的领导。大家都开始围绕着特区这个概念炒房子。当年在海南，房子还没有盖完那就可以加价，然后转卖好几次。海南岛呢，就成为了全中国资金收益最高的这个地方。
当时流行的这个十二字真言就是“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”这样的一个顺口溜。海南经济特区，当年也聚集了全国的投机青年。从这个九一年到九三年全国银行业每年都有超过四百亿的资金流入到海南这么一个小岛上面。最多的时候呢，当年在九十年代初，他就有一千六百多家金融机构。大家想一想，当时海南，它刚刚建省，全海南所有的人口加起来也就是一百多万城市人口。城市人口就一百多万那房地产的公司呢，就有两万多家。
其实当时去炒房的人，从来没有想过一个问题，就是房子盖好了卖给谁。包括像最近想去海南炒房的人，我也想问他，买了海南的房子，价格是会涨，但是有没有考虑过最后能卖给谁。
当年海南的第一波泡沫就导致了新中国历史上唯一一家银行倒闭的案例。在九三年的时候，国务院发布的十六条给了海南房地产行业一个致命的打击。简单说，就是内陆的银行不可以把钱投到海南，之前已经投到海南的贷款，必须要在一定限期内抽走，导致一五年的时候，就形成了很大的坏账，为了收拾残局，海南省政府就组建了海南发展银行。
当海南发展银行去背负五家大的信托公司留下来的呆帐和烂账，导致这家银行在九八年就倒闭了，这是中国唯一一次由中国人民银行发表公告将海南发展银行关闭，然后清算资产，折扣对付。这就培养了中国第一代的地产商和他们的风险意识。当时我看过冯仑写的材料说，只要是从这个尸体堆里面去爬出来的，肯定就会对任何类似这样的狂热和泡沫都会存在警惕，这就是当年炒作海南房地产的风潮。
中国整个房地产的元年，我把它定为1998年，因为在九八年的时候，进行了一个重要的住房货币化改革。当时中国已经解决温饱问题了，但是内需很乏力，大家赚了钱不知道买什么。经济发展遇到瓶颈了，就需要地产接力啊，这是从九八年到今天中国这二十年里反复重复的路径，就是中国庞大的土地需要去资产化，原来都是国有的，不算资产不计入GDP，也就不会拉动经济发展。所以就实行了住房分配货币化，九八年之前大多都是单位分的房子，九八年之后就是单位给你发钱，然后你用钱去买房子，并且建立一个住房保障制度。
但是市场化改革之后就导致一个问题。房子就被分成了两类：所有人都想住的房子和不是所有人都想住的房子，那么很多人都想去住那些所有都想住的房子。怎么办呢，拿钱买嘛，买的人多了，房子就会涨价，涨价之后货币就不够多了，这时就需要贷款了，所以九八年之后中国的房贷开始慢慢的走入人们的生活。大家都发现原来用贷款能买房子，并且还是一个更划算的选择，可以把当下的享受或者是资产，摊销到未来三十年的历史长河中去，是一种比较科学的应用金融方法去解决现实问题的方法。
后面配套的还有蓝印户口的政策，就是买房送户口。因为货币化改革之后，建的房很多，全中国大部分的城市都像当年海南一样房地产过剩，包括上海、深圳、广州、天津这些大城市。很多盖好的房子卖不出去。于是就开始推行蓝印户口的政策。我记得很清楚，当时上海发布一个叫做《关于促进本市住宅产业健康发展的若干意见》，然后就吸引了大量的高考移民，因为这些大城市的高考分低，内陆人就都去买房子，迁户口，在那儿参加高考。这个行为，就引发了这几个城市楼市投机的狂潮。我当时在上海就亲历了从现房都卖不出去，到后来全民炒楼花全民去排号儿的这么一个经过。
上海的房子，是从两千年一直炒到两千零五年，炒得太热了，然后省政府就发了一个国八条政策。一夜之间中介全关门儿了，当时一条街，五十个铺面大概有二十多个都是中介，政策出来之后，基本上就全关完了。炒房者也开始打折卖房子了，一套房子打九折、八折、七折，甚至挂半价都卖不掉，有的是加了五倍的杠杆百分之二十的首付。在这种情况下，如果半价都卖不掉的话，损失是非常惨重的，成交量一下就降至了冰点，也是因为有了这样的经历，后面我对任何一个房地产的火爆，都留一半醉，留一半醒。
思考房地产的问题，有一个对我帮助最大的反思：中国真的是地大物博的吗？其实，全中国的城市建设用地只占全国土地的千分之五，非常少。而且里面还有大量的商业用地、服务用地，真正能用来建成七十年产权住宅的土地是凤毛麟角。所以土地是多，但是能盖房子能建七十年产权住宅的土地是非常稀缺的。所以，如果土地是纸的话，那么土地资源就是用纸印出来的钞票。这就可以解释为什么地方政府都喜欢去建设新城，因为一旦批了新区或者新城，就有了建设用地指标，就导致全国的各个城市都在疯狂地去建新城造型区。
目前全国新城新区的规划总人口已经到了34亿人了，中国未来可能很长一段时间都到不了34亿人口啊，为什么地方政府还规划这么多人口呢？是因为这些人口就对应着土地资源，也就是建设用地指标，一旦拿到用地指标就可以把这个东西去想办法变现，更好的去建设地区，每一个人都为了自己的GDP，为了自己的建设用地指标。疯狂的向中央申请去建新城、建新区。
好多人近几年一直有个观点就是房子会永远升值，比如说，新西兰就是这样，所以说好多中国人去炒房子，觉得房子会不断升值，但其实你要知道房子它本身就是砖头、水泥，这些东西是会贬值的，真正升值的不是你买的房子，而是你买的房子下面的地和地段。未来越来越多的人希望在这个地方发生交易和协作，那么这个地方就更值钱，所以说本质上占领的是这个地段。而房子的问题，大家一定要知道的是，涨跌皆有原因，在中国历史上的涨和跌上面已经和大家进行了分享，未来，在金融去杠杆和供给侧改革调结构的新环境之下，房地产还能否承担的起为我们财富保增增值的功能，我们需要有自己的答案。
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