房屋租赁合同中的减损义务｜法官论坛 241 原创 2016

据以研究的案例

裁判要旨

房屋租赁合同履行过程中，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。

基本案情

2014年5月20日，出租人新动公司与承租人岳某签订一份商铺租赁合同，双方约定：一，承租人应在签约后当日内，向出租人预付三个月租金，否则出租人有权拒绝交付铺位并提前解除本合同，出租人给予承租人两个月的免租期；二，租赁押金15万元应在签署合同时一次性支付给出租人，如果承租人违约，出租人将有权解除合同，并没收全部租赁押金作为违约金处理；三，如果承租人未按期支付租金或者其他应付的费用，出租人有权收回铺位、解除合同；四，如果承租人要求在租期内解除租赁合同，应提前至少120天向出租人发出解除租赁合同的书面申请，并根据租期剩余的时间支付补偿金。

合同签订后，岳某未接收商铺，在近一年时间内也未向新动公司支付任何费用，房屋一直空置。新动公司多次催要未果。同年的 12月15日 ，双方在同一小区内又签订了另一份租赁合同，由岳某承租新动公司涉案楼房的另一处铺位经营使用。

2015年11月16日 ，新动公司诉至法院要求解除双方租赁合同，同时判令岳某支付所欠租金100万余元、违约金15万元，租赁意向金不予退还。

法院裁判

一审法院认为，合同已无继续履行可能，对于新动公司要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。

对于新动公司要求岳某支付 100万元租金的诉讼请求，其在岳某既未支付任何租金也未接收铺位，且之后与岳某在同一小区内又签订一份新的租赁合同的情况下，放任涉案商铺长期空置，导致损失产生扩大。新动公司在本可采取合理措施防止损失扩大的情况下放任损失发生，实属不当，对其要求被告支付租金损失的诉讼请求，不应支持。

对于新动公司要求岳某支付违约金15万元的诉讼请求，岳某在签订合同后，既不接收房屋也未按约定交纳租金，严重违反合同约定应承担违约责任。尽管新动公司未提供被告违约行为给其造成损失的相关证据，但考虑其在合同中给予岳某两个月免租期以及导致合同解除的过错在于岳某，原告诉请不退还房屋租赁押金，并要求被告另行支付违约金15万元，理由正当且数额较为合理，予以支持。

故，法院最终判决解除双方房屋租赁关系；岳某向新动公司支付违约金15万元，岳某交纳的房屋租赁押金15万元不再退还；驳回了新动公司其他诉讼请求。

一审判决后被告上诉，二审驳回上诉维持原判。

非违约方的减损义务

减损义务是指合同一方当事人违约后，合同相对方应当及时采取措施防止损失进一步产生和扩大，否则无权就扩大的损失要求赔偿，这种防止损失产生和扩大的义务称为减损义务。因为这种义务一般是附加于非违约方的，因此又称为非违约方的减损义务。

虽然违约损失发生是违约方的违约行为所引起，但与非违约方对自己权利保障或事务管理的疏怠有直接关系。非违约方在具备减损条件，且有能力履行减损义务时，违反诚实信用原则放任损失扩大，扩大损害结果则不可再行归责于违约方，而应由非违约方承担，守约方无权就因未尽减损义务而扩大的损失部分请求违约方承担责任。

民法通则第114条规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。合同法第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

在适用减损义务处理合同纠纷时，以下五点内容应予以注意：

1 .  一方当事人的违约行为可能造成违约损失不断扩大

减损义务是发生在合同纠纷案件中一方违约后，违约损害的结果并非一次性产生确定，而是可能随着时间和情势发展有可能继续扩大的情况。如鲜活货物的买卖合同中，购买人收货后发现实际收到的货物与约定的货物不一致，而货物如不及时处理可能发生物品全部损坏的或丧失全部价值的；再如房屋租赁合同中，承租人在租赁期间单方解除合同，搬出租赁房屋，导致房屋出于空置状态的。在此种情况下，合同一方违反了合同约定，造成违约事实发生，但违约损害的结果在违约方违约时尚不固定，而可能受到非违约方的是否采取相应措施而减少或扩大。

2 .  非违约方具备采取措施防止损失扩大的可能性

在对方当事人违约，并可能造成损失不断扩大的情况之时，非违约方如采取相应的措施，可以阻止损失的进一步扩大的，非违约方有采取积极措施以防止损失扩大的义务。

比如甲公司向乙公司订购十万本《宋词鉴赏》，乙公司因工作人员失误，通过物流公司向甲发送的是十万本《史记》，甲在收到货物后，发现并非自己所购图书，就直接将货物留在公司外空地上。当天晚上下雨，导致书籍全部毁损。乙公司确实违约，但甲公司接到货物后，应及时通知乙公司并完全有能力采取措施妥善保管书籍，减少损失扩大。而甲公司在乙公司违约后，有能力采取补救措施而不采取导致损失扩大的，对扩大的部分应自行担责。确认非违约方有无减损的可能，要根据合同的性质、内容以及履行减损义务所需要的条件确定。

3 .  为履行减损义务产生的费用应由违约人承担

非违约方采取措施止损所产生的费用是为了减少因违约方违约带来的损失，虽然非违约方有义务采取必要措施减损，但因损失的发生和违约方违约的过错行为有直接关系，守约方为履行减损义务而产生的费用应由违约方承担。

4 .  非违约方采取措施不会带来更大的损害发生

合同法要求非违约方采取措施的目的是为了减少损失的扩大，如果非违约方采取的措施产生的费用可能超过扩大的损失，则不应强加非违约方履行减损义务。

5 .  非违约方未采取措施造成损失扩大的责任自负

当违约行为发生后，如非违约方有能力采取措施但放任不管，造成违约后继续扩大的损失，责任应当由非违约方承担。

房屋租赁合同常见减损义务类型

房屋租赁合同是一种转移房屋使用、收益权换取租金收益的继续性合同，保证房屋在租赁期间能够得到有效使用，避免房屋空置产生损失，是双方当事人履行合同时应尽的诚信义务。尤其是一方当事人已经出现违约行为时，如果相对方不采取积极措施，就很可能产生争议期间房屋空置，致使房屋损失不断扩大的情形。司法实践中，房屋租赁合同案件中最常见的减损义务主要有三种情况：

第一种

承租人在签订租赁合同以后，明确表示不接收租赁房屋，而出租人不履行减损义务，导致房屋长期空置产生损失的情况。

房屋租赁合同是诺成性合同，当事人双方达成一致意思表示，即使租赁房屋未完成交付，租赁合同关系已经成立。如果承租人在租赁合同成立后、接收房屋前与出租人产生争议，而明确表示不同意接收租赁房屋的，即使确属承租人违约，出租人亦应当在承租人已经违约的情形下，采取积极措施，收回房屋，另行出租或自用，避免房屋长期空置，导致损失扩大。

实践中，有不少出租人认为合同已经签订，承租人违反合同约定应承担违约损失，只要租赁合同尚未解除，即使承租人不接收房屋也应当承担合同期内的租赁费用，从而在承租人未接收房屋的情况下，既不收回也不起诉，而只是不断地发函催收租金，等起诉到法院时，房屋已经空置一、两年甚至更长的时间。出租人在明知承租人违约后，应当采取适当措施防止损失的扩大，如果出租人放任房屋空置，不得就扩大的损失要求赔偿。

第二种

租赁期间承租人单方违约，明确表示要求解除合同搬离租赁房屋或者直接搬出租赁房屋，以行为表示不愿继续履行合同的，而出租人不履行减损义务，导致房屋长期空置产生损失的情况。

司法实践中，经常出现承租人因为经营不善或者是租金价格过高等各种原因，明确表示不愿继续履行合同，而自行搬出租赁房屋。在此情况下，承租人已经通过其行为明确表示不再履行租赁合同，构成违约，出租人应采取措施避免房屋长期空置，避免损失扩大。如果出租人在承租人已经搬出后，放任房屋空置，扩大的损失部分一般也难以支持。

比较常见的情况，是承租人出于特定原因在合同签订后或履行期间不愿继续履行合同，而在与出租人协商不成的情况下，以不接收房屋或在租赁期间搬离租赁房屋的方式来实现解除合同的目的。一方面承租人不接收房屋或单方搬离租赁房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，属于单方违约，不符合合同法规定的解除条件，从法律上讲，不具有单方解除合同的效力；但另一方面，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，且房屋租赁合同是一个继续性的合同，在承租人不愿继续履行合同并已经搬出租赁房屋的情况下，并不适宜强制承租人继续履行。在租赁合同目的已无法实现的情况下，解除租赁合同，由承租人承担合同解除的违约责任更为适宜。

对于承租人搬出后至合同解除之日租金损失，笔者认为，承租人已经明确表示不愿继续履行合同，并将房屋腾空的情况下，出租人在明知承租人违约，应采取措施避免损失扩大，如果出租人放任房屋空置的，应视案件的具体情况，参考承租人腾房的时间、起诉的时间、发出解除通知的时间等酌情确定出租人应当履行减损义务的时间点，对于出租人不履行减损义务导致损失扩大的，出租人要求支付空置期租金损失的诉讼请求，不应予以支持。

也有观点提出，出租人不同意解除合同，如果要求出租人收回房屋就意味着出租人只能同意解除租赁合同，是否侵害了出租人的权益。笔者认为，合同的效力应当得到尊重，但是并不意味着合同不能解除，尤其是房屋租赁合同这种继续性合同，承租人已经明确通过行为表示不继续履行合同，在强制履行并不经济的情况下，解除双方的租赁合同要求承租人承担合同解除的违约损失，并不会对出租人利益造成严重损坏，也更为符合社会整体利益。

第三种

出租人不履行房屋维修义务，而承租人不履行减损义务，导致房屋无法正常使用长期空置产生损失。

根据合同法第220条的规定 ，如果当事人之间没有特殊约定，应由出租人履行租赁房屋的维修义务。而在第221条规定 ，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

那么，租赁房屋在租赁期间出现需要维修否则影响使用的情况时，如果承租人要求出租人维修而出租人不予维修，承租人应如何处理呢？

出租人已经通知了承租人，但是承租人并没有履行维修义务。如果承租人进行维修并不会过分增加其责任时，应积极采取维修措施尽早恢复房屋的正常使用，而不应当置之不理，放任房屋空置甚至损坏。如果承租人在房屋出现需要维修的情况而出租人不予维修时，对于造成的损失应承担与其不履行减损义务相当的责任。

当然需要提醒的是，承租人自行及时维修要求房屋损坏原因明确、维修义务清晰。实践中就房屋维修产生争议一般是因为对房屋损坏原因产生争议，如损坏原因不明确，出租人则会认为维修责任在于承租人。此情况下，承租人应保留相关证据或及时向法院起诉，以免房屋维修后无法确定房屋损坏的原因，导致不必要的损失。但无论是出租人还是承租人在损坏原因有争议的情况下，都应及时通过仲裁或起诉的方式，由第三方确定损坏原因和维修义务，切不可放任不理，损失扩大，否则，双方都应就自己的过错对损失承担责任。

本案审理心得

回到本案 ，原告与被告2014年5月签订商铺租赁合同，但被告不仅未接收涉案商铺，而且在签订合同后一年多时间内未向原告支付过任何费用；原告在2015年4月发出催款函，催交租金等费用，催交不成，在2015年11月份起诉 。期间已经近一年半的时间，房屋一直空置。

双方租赁合同签订后，被告既未支付任何租金也未接收合同约定的铺位，虽然被告未明确通知原告自己违约，但已以自己的行为表明不履行主要债务，原告应当及时采取必要措施止损。且之后原告又与被告在同一小区内签订了另外一个铺位的租赁合同并已实际履行，在此情况下仍放任涉案商铺长期空置，导致损失发生不必要的扩大，可以认定原告对损失不断扩大负有不可推卸的责任。

根据合同法第119条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在签订合同当日就已知晓被告违约，在被告不接收房屋、房屋空置的情况下应及时采取措施止损，这不仅是诚实信用原则的要求，也是原告的法定义务，原告不履行减损义务是房屋空置损失的最终原因，故而，法院不支持原告诉求的租金损失就在情理之中。当然，本案被告在签订合同后不接收房屋也未按照合同约定交纳租金，属于严重违约，应承担租赁合同解除的违约责任，赔偿原告违约金。对于原告要求被告按照合同标准支付违约金的诉讼请求，法院应予支持。

现实中，不少当事人认为，只要自己按照合同约定履行合同义务即可，如果对方违约，自己可以按照合同约定向相对方主张所有的违约损失，而针对对方违约后可能造成的扩大损失则不管不问，放任损失进一步扩大。但是合同的履行，要求双方本着诚实信用的原则履行各自的合同义务、附随义务和法定义务，减损义务是当事人的法定义务，更要按照法律的规定履行，否则即使是守约方，对违约造成的后果——扩大概念上的后果——也要承担未履行减损义务的责任。须知，违约方违约造成的损失应当由违约方承担，但是在对方已经违约后，损失可能进一步扩大的，守约方有责任应当采取必要的措施止损，并可以将采取止损措施的费用向对方主张权利，但是如果不采取措施止损，则要责任自担。