十分钟学会房地产信托指数基金投资
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（本文写于2017年10月19日）
以前都是介绍指数基金为主。打算写一下其他种类的基金，作为一些补充，以防以后指数基金不便宜的时候作为备选。
今天先来介绍一类比较特殊的指数基金：REITS指数基金。
REITS被誉为是第四大类资产，这个品种到底是什么？它有什么样的特点呢？有没有投资价值呢？
“包租公”：房地产信托基金REITS
房地产在中国是一个热门话题。
一般来说，我们老百姓能投资的房地产资产，有三类。
第一类，就是普通的房子，我们住的那种。其实大多数时候说到炒房，都是说这种住宅。
第二类，是房地产行业股票。严格来说它是股票资产不是房地产资产。但是房地产行业公司的业绩跟房价的涨跌是高度相关的，所以投资低估的房地产行业股票，相当于间接的投资了房地产。
第三类，就是REITS了。REITS它是一种房地产信托基金。
REITS跟我们老百姓通常说的炒房子是两回事。REITS主要投资的是商业地产，不做短期买卖，长期持有（一般长达十几年甚至几十年），收租作为收益。REITS会把收到的租金的90%左右拿出来分给持有者，是一个“包租公”。
现在投资住宅的个人投资者，其实很少是为了拿租金，买之前也基本不会在意租金收益率的高低，基本都是为了搏房价上涨。
这种投资方式跟REITS差别是很大的。REITS是包租公，挺符合大大说的“房子是拿来住的，不是拿来炒的”这个概念的。
REITS在美国有几百只，是非常庞大的一类资产。在香港也有十只左右。但是在国内，目前还没有严格意义上的本土REITS基金。
几年前有一只叫做鹏华前海万科REITS的基金，虽然名字里带着REITS，但是它债券比例比较高，投资房地产比例没多少，跟美国的REITS是两回事。
不过这几年国内推出了很多投资美国市场REITS的指数基金。
这也是我们今天分析的主要品种：REITS指数基金。
不亚于股票指数基金收益率的REITS指数基金
一般来说，一个REITS基金会持有若干个不同地区的商业地产。
我们可以给REITS基金编织一个指数基金，通过这个指数基金间接的持有若干个不同的REITS，这就是REITS指数基金啦。
REITS指数基金同时持有几十只不同的REITS基金，相当于间接持有跨地区的几百座商业物业，风险是非常低的。
目前美国和香港，都是有REITS指数的。
美国的REITS指数，过去20年的平均收益率是10.58%左右，不亚于股票市场收益率。
美国的REITS发展很成熟了，市场上有几百只REITS基金。美股市场的REITS指数基金，最有代表性的就是VNQ了。
国内也有一只广发美国房地产，追踪的指数跟VNQ类似。
香港的REITS数量少一些，有9只。
香港的REITS一部分是投资香港本地物业的，也有一些是投资内陆物业的。比如说越秀REIT，这个投资的就主要内陆的商业地产，像广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、上海越秀大厦等。
香港的REITS挺有特色的，不过目前没有对应的REITS指数基金产品。港股通也没有开通REITS的交易，所以目前投资香港的REITS，还是要自己开通海外账户来投资。
恒生指数公司有发布恒生REIT指数。
这是香港恒生REITS指数的历史走势，白线是恒生REITS指数，黄线是恒生指数。
从2005年以来，这两者收益相仿，不过REITS的波动明显比股票要小一些，所以可以看出这类资产还是很优秀的。
REITS指数基金的投资价值
1. 不需要了解REITS也可以投资
其实单个房地产信托的研究还是有难度的。它投资的是什么物业、管理能力如何、租金稳不稳定、周边地区未来变化如何等等都需要考虑。
但如果通过指数基金的方式，投资一篮子的REITS，那其中某个REITS我们不了解也没关系。
这就是指数基金这种工具的好处。
这个和投资股票指数基金类似。我们也不了解红利指数背后几十家公司具体是干什么业务的，也不妨碍我们通过指数基金来投资。
2. 提供资产配置的机会
股票市场的波动比较大，每隔几年就会出现全市场高估、没有多少可供投资的品种的尴尬。
像2007－2008年，像2010-2012年，像2015年上半年。这些时间段里，全市场都很少有比较便宜的股票指数基金了。这些时间段，我们可以考虑一下其他的资产大类，例如REITS指数基金和债券指数基金。
我们自己买房子也可以实现房地产资产的配置，部分城市出现好的房地产配置机会的时候也是很不错的选择的～不过房子需要一次性拿出的费用较高，对大多数人来说不是太可选。
3. 跟股票资产的相关性较低，可以平滑波动
REITS还有一个好处，是跟股票资产的相关性低一些。
以美股的REITS指数基金VNQ为例。
我计算了一下，VNQ跟我们熟悉的红利ETF，过去几年的相关性为－0.54。相关性在－1到1之间波动，1代表完全相关，－1代表完全负相关。
相关性为负，意味着红利下跌的时候往往VNQ会上涨；VNQ下跌的时候往往红利会上涨。
这样组合投资，可以分散很多风险。
两个长期收益都不错的品种，并且相关性为－0.54，做资产组合降低波动的效果是很明显的；如果都是在低估区域投资，这两个品种定期再平衡的效果也挺不错。
我们可以在房地产指数基金值得投资的时候配置一部分，来降低资产组合的波动。
如何判断REITS指数基金的投资价值？
知识点来了，如何判断REITS指数基金的投资价值呢？
其实房地产指数基金的投资难度比指数基金低很多。股票、房地产、债券指数基金里，股票指数基金的投资难度是最高的。
但是相信也有很多看过我文章的朋友已经掌握了指数基金投资方法在定投啦～所以掌握房地产指数基金和债券指数基金的投资方法，是非常容易的。
房地产这种资产是可以长期抗通货膨胀的。作为一个资产大类，房地产指数基金的长期收益率跟“持有阶段的通货膨胀率＋分红收益率“成正比。这里通货膨胀率我们可以用长期国债收益率代替一下。
单个REITS不适合用这种方式去估值，但是持有全国各地上百个商业物业的REITS指数基金，是可以用这种方法估算的。
以VNQ为例。
我们可以用”买入时的美国十年期国债收益率＋VNQ分红收益率”，来估算一下VNQ未来的长期收益率。
我们并不用精准的计算出它的投资价值，只需要估算一下，然后保留安全空间后分散投资就好。
1. 美国REITS目前长期收益保守估计大约是7-8%
我测算了一下，从2004年以来，”买入时的美国十年期国债收益率＋买入时的VNQ分红收益率“跟VNQ的实际年复合收益率，两者相关性高达90%以上。
这种估值方法并不精准，但是用来大体估算收益区间是完全可以的。加上分散投资的方式降低风险，还是挺够用的。
（PS：实际投资的时候，REITS指数基金的收益率往往会比我们上面预测的要更高一些，因为REITS的管理人还是可以凭借自己的经验来提升运作物业的收益的，大约能增加1-2%的年复合收益率。但是在估算收益的时候可以先不考虑，这样安全边际更高一些。）
目前美国十年期国债收益率大约是2.4%，加上4.68%左右的分红收益率，合计大约7%的未来年均收益率。
7-8%，这就是现价的VNQ所能提供的长期收益率。
这个收益率不算太诱人，不算低也不算高，普普通通。
不过每隔一段时间，REITS指数基金也会出现投资机会。像2009年的时候，VNQ光分红就有百分之十几点收益率，再加上4%的国债收益率，那个复利收益是很诱人的。
要注意的是，同样是赚钱，REITS大多数收益都是通过“定期现金分红”来实现的，对于养老、想要获取定期现金流来说非常有利。
很多REITS指数基金也有定期分红的习惯，而且波动比股票资产要小。所以我觉得能提供10%以上的长期收益率就值得考虑配置的。
目前的美国REITS还需要等待机会。
作者：银行螺丝钉（转载请获本人授权，并注明作者与出处）