法院已判决宅基地房屋买卖合同无效，为何不支持买家腾退房屋？
【案情简介】
位于北京市通州区宋庄镇某村有院落一处，该院落的集体土地建设用地使用证上登记的土地使用者为赵某。2003年6月，赵某与王某签订《买卖房屋协议书》一份，该协议载明：“甲方赵某将闲置的前院正房4间×号院，箱房4间，包括院墙……总计卖价叁万玖仟伍佰元，现款笔下交清……如果因国家占地拆迁或其他原因动用，一切利益归乙方王某所有，任何其他人员不得干涉。如果乙方王某将房屋卖出，张某优先购买，此协议一式两份，甲乙双方各一份。”王某、赵某、张某在落款处签字并注明日期。协议书上还有村委会负责人签字，并加盖了村委会公章。
上述协议签订后，双方依约履行了协议，之后该院落一直由王某占有使用。2003年10月，村委会在涉案院落的集体土地建设用地使用证变更记事事项处登记：原赵某私有财产正房4间、厢房4间，使用面积210平方米及其他建筑物卖给北京市朝阳区某号王某，此房屋×号院所有权归王某所有，特此变更，并加盖村委会公章且村委会负责人签字。
另查，王某不是涉案房屋所在村的集体经济组织成员。
【法院判决】
一审法院认为：违反国家法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的处分，根据我国土地管理法、物权法的规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，所以农村宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。
本案中，王某不是涉案宅基地所在村委会集体经济组织成员，不享有对涉案宅基地的使用权资格。虽然双方在签订涉案合同时，经过了村委会的同意，但这并不代表王某成为村委会集体经济组织成员，不能当然获得涉案宅基地的使用权资格。故赵某与王某于2003年6月签订的《买卖房屋协议书》系无效合同，且赵某、王某对合同无效均有过错。
对于赵某要求确认双方签订的农村房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。庭审过程中，赵某向本院提起了关于评估涉案房屋价值的鉴定，在目前宅地一体的情形下本院经综合考虑不予准许。原因如下：第一，鉴定农村房屋市场价值必须有该房屋所在区域的区位补偿价，但目前涉案房屋不涉及拆迁，其所在区域没有明确的区位补偿价，无法直接通过鉴定对房屋价值进行合理评估；第二，北京市通州区正在进行城市副中心建设，涉及大规模的占地拆迁，土地及农村房屋价值涨幅较大，不宜仅参考临近区域价格对涉案房屋进行估值。
对于赵某提出的要求王某腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：第一，按照我国法律规定，合同无效后的法律效果需要一并处理，但在农村房屋买卖合同案件中，为保证公平公正，应将赔偿和腾退房屋一并处理。目前由于无法评估涉案房屋的价值，赵某无法对王某进行合理赔偿，故对于赵某要求王某腾退房屋的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
第二，涉案房屋买卖行为发生在2003年，钱物两清。2003年发生的行为虽在法律上无效，但系双方真实意思表示。该行为发生至今已经15年，涉案房屋始终由王某修缮居住。宅基地使用权作为一种用益物权，具有福利和社会保障功能，防止农民因出卖房屋失去土地及房屋致贫。本案中赵某在出卖房屋后，2017年之前从未主张房屋相关权利，现因其他原因违背曾经自愿订立的契约，不认可2003年的房屋出售行为，虽目前法律上确认房屋买卖合同无效，但赵某的行为不符合诚实守信、公平合理原则。综上，赵某要求王某腾退涉案房屋及院落的诉讼请求，本院不予支持。
特别需要指出的是，涉案房屋买卖合同虽然无效，但由于无效后的法律后果尚未处理，且涉案房屋的腾退问题应与补偿问题同时解决为宜，涉案房屋并未实际腾退，应由王某继续占有使用。赵某在合同无效法律后果处理之前，无权仅依据合同无效向王某或相关机关主张涉案房屋的有关权利。
二审法院认为：违反国家法律、行政法规强制性规定的合同属无效合同。王某并非涉案房屋所在集体经济组织成员，赵某与王某所签合同应属无效。根据合同法相关规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，因涉案房屋价值在诉讼阶段无法评估，一审法院考虑涉案房屋现状以及双方签订《买卖房屋协议书》的意思表示、协议履行状况等因素，判令驳回赵某要求王某腾退涉案房屋及院落的诉讼请求并无不妥。
【简要评析】
本案属于“宋庄房讼”案的延续。主要原因是近年来宅基地拆迁利益太大，让卖房人实在按捺不住获得暴利的心，因此，纷纷找律师要求收回房屋；有些过分的，直接就堵门或强占购房人的宅基地院落。究其原因，利益驱动而已。
“宋庄房讼”案，开创了农村房屋买卖合同认定无效后，区位评估价的70%归购房人的创举，让村民想通过确认合同无效后以极低的价格收回房屋的如意算盘落空。
选取本案，是因为该判决将评估鉴定申请的问题、合同无效后腾退的问题，腾退后由谁占用收益的问题，全部一次性解决了，不失为一份好的判决。
【说明】
案例出自北京圣伟律师事务所合伙人饶云峰律师所著《宅基地与集体土地拆迁纠纷法律实务与案例解析》一书。
饶云峰律师毕业于中央民族大学法学院，从事法律工作近20年，专注于涉及农村宅基地的一切法律问题。曾全程参与“宋庄房讼”案，对宅基地的法律法规、政策有深入的研究；熟悉涉及宅基地的买卖、继承、分家析产等各种纠纷的处理，熟知北京范围内宅基地拆迁的各项政策。