你想好了再来杭州湾新区投资！因为这里只适合中长期投资！
在我们房产市场上流传这样一段话：“长期看人口、中期看土地（政策）、短期看金融。”我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断是：未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。中期看土地（政策），如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。
下面我们来说说风口浪尖上的宁波杭州湾新区楼市！为什么说风口浪尖？因为杭州湾新区的楼市近几年太过于火爆！就拿2018年、2019年、2020年新房成交量来说，宁波六区一共卖5.2万套、6.2万套、6.7万套，杭州湾新区就去化2.1万套、2.5万套、1.8万套，遥遥领先宁波大市各县区！
这时候就衍生出了极端的两派：看涨派和看衰派！看涨派的说辞：杭州湾新区（前湾新区）位置好（沪杭甬几何中心、环杭州湾大湾区桥头堡）、定位高（国家战略，前湾担当、浙江省大湾区四大省级新区之一、浙沪合作示范区等、宁波十四五规划~宁波副中心）、产业链多元化（汽车产业、通用航空产业、智能电气、新材料、生命健康、高端装备制造六大支柱产业及四大服务行业，且目前入驻了28家世界500强企业，几十家中国百强企业）、各项配套配置高（杭州湾三甲医院、上海世界外国语学校、北京青鸟同文学校、凯悦-君澜-金源五星酒店、全球商贸港等等）、未来规划好（沪嘉甬高铁、杭甬复线高速、十一塘高速、S1S2轻轨、2025-2030-2035年人口规划至50-80-120万，打造成一个宜居宜业宜游的21世纪国际化产城融合示范区）。这种配置和这么好规划的城市放远全国寥寥无几！看衰派：投资客太多、目前新房供应量太多、人太少。大家看上述数据就能很清晰看出杭州湾新区这几年楼市交易量暴涨，房价也至少翻了一番！但是当你了解了他的发展史及城市定位后，对于这个数据你就觉得不足为奇了！因为他一直在变化！2010年之前，杭州湾新区还是是慈溪市经济技术开发区（没有多长时间），这里以前只有滩涂和慈溪刚刚迁过来的一些企业。没有任何的住宅楼及大型的生活配套。当然新房交易量也是零。
2010年2月份杭州湾新区正式成立（隶属于宁波直接管辖，成为宁波的一个行政管理区），新区管委会开始了新一轮的招商引资，当时引进企业也是各项利好（房企拿地基本半卖半送、产业企业也是少税免税拿地不怎么要钱），世纪金源和合生创展两大开发商也是享受新区第一波政策红利，以800一平的超低价各拿杭州湾新区南部新城的2600亩和3000亩（体育公园占地1000亩）的土地！这时候杭州湾新区的楼市才正式开启！2011年底杭州湾世纪城开盘卖期房，那时候对外卖6000多（新区内的人才可以拿到4000-5000的价格），合生杭州湾国际新城一期也差不多时间。2012年几乎没卖多少房子，因为当时荒野滩涂上面盖楼几乎没有人看好！而且高端产业和高薪人才很少（那时候刚刚启动招商工作）！几乎还是以低薪普工为主！而且当时慈溪人根本看不上这里（当然到现在还有部分慈溪人不看好这里，原因有很多就不讲了）！所以销售低的一塌糊涂！等2012年底2013年初有些小区开始交付了、世纪金源购物中心在2013年底12月份开业了，加上在这边工作的人，政府和企业有购房补贴倒是卖了几千套！但是没有持续太久！接下来的2014-2015年依旧是惨不忍睹，杭州湾世纪城和合生杭州湾国际新城依旧没卖出去多少套房子！因为这个时候杭州湾新区的规模和企业还是不够大不够多，人也非常非常的少！
真正杭州湾新区楼市迎来春天的时候是2016年，中央鼓励购房去库存、各地政府出台降低首付、利率打折、大量的信贷资金进入楼市等政策，全国掀起购房潮！加上杭州湾新区周边的一二线城市普遍上涨，有很多买不起一二线房子的外地人及一大波考虑投资的人就开始辗转周边城市！此时的杭州湾新区也分得一杯美羹这时候杭州湾新区开始迎来了第一波外地投资客：上海投资客及温州投资客！我记得我当时入房产的时候就是卖上海周边的一手房，因为全国去库存和棚改，上海的房价直接翻翻甚至更多，那时候想买的人已经买了，但是还有很多人没买到房子（价格、限购）手里面又有点钱，于是乎昆山花桥火起来了、嘉善火起来了、接着南通、湖州、嘉兴、苏州其他几个区、宁波杭州湾新区都开始火起来了！那时候就两个原因：便宜和离上海近！那时候杭州湾新区一直卖6000多的价格！
直到2016年9月12日，绿地集团和杭州湾新区签署500亿全领域、无边界战略合作协议！且2016年年底杭州湾新区滨海新城也正式启动开发！滨海新城规划出各项配套呼之即来！杭州湾新区的楼市开始发生了变化！
绿地海湾2017年9月份首次开盘价直接到了9500一平！后面慢慢加推，房价直接破万！当然此时世纪城房价也跟着涨起来了！杭州湾新区的价格开始上了一个台阶！
2018年才是杭州湾新区楼市开启的元年！利好消息不断！沪嘉甬高铁（通苏嘉甬）正式提上日程、7家房企瓜分杭州湾新区滨海新城13宗地块！南部新城也拍了几块地！此时的拍地价从原来的800一平也涨到2000-3000每平，比原来的翻了3-4倍！南部新城很多配套也随之投入使用！比如金融广场、杭州湾三甲医院、多所小学和幼儿园等等投入使用。
土拍过后，2019年杭州湾新区迎来了开盘潮，卓越、碧桂园、融创、中南、港中旅、祥源陆陆续续开盘了（当然其他几个老盘也在开）！2019年也是杭州湾新区房价增幅最高的时候，此时的房价已经11000-13000了（个别毛坯11000多，精装修基本12000-13000）！还有就是这一年宁波前湾新区成立了（浙江省大湾区四大省级新区之一）！在原来的杭州湾新区的基础上增加了慈溪和余姚部分片区。面积由353平方公里增加到现在604平方公里。在宁波新的十四五规划中也是被赋予副中心！未来潜力非常大！意外的是2019年的购买力大部分来自宁波市区，而且自住比例增加了不少！两个原因：第一他们看到了杭州湾新区发展及未来的规划非常好，其次就是宁波的房价在这一两年涨幅非常大！加上限购，很多人被迫选择宁波郊区或者宁波县市的房子！
2020年因为疫情原因，杭州湾新区价格没有太大的涨幅，但是销量还是非常高卖了18353套，平均一个月也卖了近2000套（2-3月几乎封闭状态），价格也差不错维持在12000-14000左右！不过这是精装修的价格！利好消息也挺多，招商引资非常成功，杭甬复线高速已经开工，两条轻轨（S1S2）也招标了！2020年的购买力也主要自来宁波（自住兼投资），加上一部分来自上海、东北及全国其他城市的一些投资兼自住或者带着养老。2021年杭州湾新区的销量也还不错，不过相对于前两年有所下滑！但是价格依然很坚挺！2021年卖的几乎是毛坯房（港中旅锦绣东方、祥源漫城、碧桂园海上传奇、旭辉世外城、绿地海湾等），价格在13000-14500左右！相对于2020年的精装房来说还是稍微上涨了1000左右！今年也来了两大开发商：绿城中国和郎诗地产，绿城以品质著称，在浙江人心中非常重！就如北大清华在中国心中一个地位！他的展厅已经开了，现在对外输出价格16000左右（毛坯）！想必绿城一开盘给杭州湾新区的价格肯定会起到推波助澜的作用！今年的购买力意外的是增加了很多慈溪客户（有点后知后觉吧，由之前的看不上，到现在也能买买的态度），主要购买力还是来自宁波市区及部分来自全国各地区的投资客吧（有部分是考虑自住或者养老哈）！纵观杭州湾新区楼市来看，真的是一分钱一分货，每个时间段价格对应的是他不同的价值 ! 现在很多人是看好杭州湾新区发展的，但是又不敢下手! 确实有几个问题摆在面前！一、杭州湾新区投资客这么多，以后房子房子都卖给谁？答：杭州湾新区毕竟是个新区，几乎没有什么本地居民，就算有本地人他们自己也大部分也有自己的民房！购买新区商品房的肯定也是少之又少！那么新区的房子都将卖给谁？毋庸置疑肯定是工作在这边的人和未来要来这边发展的人！想要这些人来新区定居就业，高质量高薪高端企业肯定不能少！所以说一个城市的产业和城市后期发展非常重要！那么杭州湾新区现在的产业怎么样？首先：杭州湾新区在2014年的时候就已经升级为国家级经济技术开发区，可以面向全国全世界招商！比一般的省级、市级、县级开发区权利要大的多的多！所以到目前为止，杭州湾新区已经入驻了28家世界500强企业及几十家中国500强企业！现在这些企业当中陆续在杭州湾新区买房的不在少数！当然很多外地投资客也是看中了杭州湾新区的这些企业及这里的发展才来这边投资的！而且杭州湾新区隶属于宁波直接管辖，财政收入按比例上交宁波市后均留用于新区（且有返还）。光2020年杭州湾新区财政收入167.7亿元（和慈溪市相当187.8亿）。所以很多来过新区的人都说杭州湾新区感官非常好：路非常宽（来回六八车道）、绿化好、城市分布非常有序（中部商务新城区、西部湿地休闲区、东部高端产业区）有种小上海的感觉！一个新区刚刚开始的时候自然避免不了投资客！因为要发展必须要有资金流进来，给城市建设注入动能！ZF也是允许的，政策扶持+地缘优势+产业链多元化=不可能发展不起来！而且这些投资客（包含城市建设者本身）自然不是平白无故来投资的，都是做过很多功课（或者有些内部消息），因为现在的杭州湾新区就和滚雪球一样越滚越大！产业链、经济体量、各项配套还有人口都在不断扩大，未来肯定会更上一层楼！反过来看，有些新区却没有人敢去碰，是为什么？因为定位低、位置差、产业薄弱、城市没有动力引擎！二、杭州湾在卖的新房这么多，以后卖给谁？能卖的出去吗？答：对于杭州湾新区看好的人是非常多的，但是就是看到新区目前在在建的新房有点多，有点犹豫了！这么多房子以后卖给谁啊！能卖的掉吗？会不会砸手里？对于这个问题我好好和大家聊一聊。首先一个新区一座城市发展要看他的定位是什么！如果是一个普通地级市下面的区或者小县城30-100万可能是他的极限，而且需要很长时间去发展！那如果是一个副省级城市、计划单列市、浙江双城记中的宁波下面的一个新区呢？他的定位又是什么样的呢？宁波赋予它的期望是什么？
日前宁波、舟山、台州三地人民政府联合发文公布了宁波都市区建设方案。方案明确：宁波都市区将努力构建一主一副四片两带空间结构。打造全球综合枢纽、国际港航贸易中心、国家智造创新中心、亚太文化交往中心、幸福宜居美丽家园，在推进新型城镇化、构建对外开放新格局和长三角一体化发展方面发挥示范引领作用。其中的一副指就是宁波北部副城~前湾新区（一副中心指的是台州副中心）。根据宁波“246”万千亿级产业集群规划，前湾新区将重点做强汽车制造这一龙头产业，壮大高端装备、新材料、电子信息产业，提升关键基础件、生物医药、智能家电、节能环保等特色产业发展水平，打造成为浙江省首个万亿级工业产值功能区。前湾新区的目标前景，是世界级先进制造业基地、长三角一体化发展标志性战略大平台、沪浙高水平合作引领区和杭州湾产城融合发展未来之城。
前湾新区（杭州湾新区）2025-2030-2035年人口规划至50-80-120万，更远到150-200万人口。那这种城市规模怎么能少的了基建，而且杭州湾新区不只是建房子，各项生活配套都在同步建设（学校、商业、写字楼、酒店、公园、轻轨等等）！目前杭州湾新区已有、在建、代建的房子有10万余套，全部交付也要2023-2025年！截止到今天，全国第七次人口普查杭州湾新区已有32万人口！不出意外2025年至少也有50万人口（前湾新区估计有60-80万人口），现在的住宅就已经满足不了到时候的住房需求！很多人说那不一定都会买房子啊！很多都是租房子的！没有足够多的新房那里会有那么多出租的房子？没有那么多的新房新来的人口怎么安置他们？而且每个城市都会有30%-40%的空置率（中国2020年平均空置率在35%，这些房子就是不卖不租，很多等着增值的、也可能出租不出去）！所以说：目前的新房供应量也是为了跟着新区城市定位来配置的！对于刚需客来说，早买早划算，因为你等不起（房价）！但是呢，对于投资客呢，你一定要综合考虑，因为杭州湾新区投资周期会比较长，短则五年，长则八年到十年甚至更长！首先杭州湾新区限购2年，就是拿到产证两年后才能交易，加上现在买的都是期房，交付时间至少2-2.5年，这样算算想卖掉的时间就是4-5年！那你要等他发展的很好，起码运营也还要个几年，这样算算就需要放长线钓大鱼！如果你是考虑短期投资（2-4年）的我建议你不要来碰杭州湾新区，因为短时间你会被套的牢牢的，短时间卖不出去，除非买了特别好的小区（配套非常齐全），而且不计利润才能脱手！如果你打算长期持有或者中长期投资，我觉得杭州湾新区还是可以入手的，因为他未来的价值绝对值得你去等！而且以目前杭州湾新区周边的价格来看，他绝对当属价格洼地！目前有的、在建、待建的各项配套也不亚于某些市、区、县！未来的潜力是毋庸置疑的！