用《民法典》解聘拒绝退出的物业公司

《民法典》：业主可以拒缴物业费，但须是依法解聘且拒绝退出小区的物业公司。现实中，在有些前期物业服务合同约定了物业服务期限，有的是三年、五年，也有更长的，也有些物业服务合同约定的合同期限届满条件是业主委员会成立后，物业服务合同终止，当然更多地是约定业主委员会与物业公司签订新的物业服务合同。
但当前期物业服务合同约定的时间到了，或者其他约合同终止条件也满足了，业主不希望老物业公司继续留在小区服务，老物业公司就是不退出小区，业主应该如何解决，是通过拒绝缴纳物业费，还是向行政主管部门进行投诉？许多业主为此很困惑。
许多的业主委员会做法，往往采取号召业主不交物业费的方式，来逼迫物业公司撤出，但事实上效果并不是那么好。
如何才能让物业公司退出。下面结合《民法典》《物业管理条例》的相关规定，做一个简要的分析：
第一，虽然物业服务合同到期了，并不必然的代表物业公司必须要退出管理。
《民法典》第九百四十七条规定：“物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外”。第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”。通过上述两条规定可以看出，物业服务合同在届满之前，业主应当就物业公司是否续聘作出业主共同决定，或者就另外选聘物业公司。如果业主未作出续聘或另聘物业公司的，原物业服务合同继续有效。所以，业主通过不交物业费，或者业主委员会通过号召业主不交物业费的办法，往往是行不通的。
第二、要求物业公司撤出小区之前，应先行确定另聘物业公司和物业服务合同。
《民法典》第九百四十八条规定中另外一层含义，就是业主共同决定即便作出不续聘物业服务企业的，但又未依法另聘物业服务人的决定。物业服务合同继续有效，这也就要求业主委员会或业主大会就物业服务合同终止后的物业管理问题，作出业主共同决定。例如，选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同，确定物业服务合同的服务标准、收费标准等。业主共同决定自管的，要确定好物业服务人是谁，是业主委员会？还是其他委托管理物业