7万买二手房拆迁获237万 卖家反悔要房和拆迁款

张异律师

上海华勤基信律师事务所

高级合伙人

案情

日前，浙江省绍兴市新昌县人民法院审理了这起因拆迁引起的房屋买卖合同纠纷案，以买方支付卖方房屋拆迁款的10%结案。

被告梁某与原告石某不是同一农村集体经济组织的成员。1998年3月，梁某与石某签订了房屋买卖协议，协议约定：石某将自己的一处农村住房折价7万元卖断给梁某。协议签订后，梁某支付了购房款7万元，石某将上述房屋交付给梁某使用。

房屋买卖后，两家再无交集。直到去年，案涉房屋所在村适逢旧村改造，梁某作为被拆除房屋所有人就包括案涉房屋在内的全部房屋及其他财产与所在街道办事处签订了《房屋货币补偿协议》，总计补偿金额237万元。

消息传出后，原房主石某的继承人认为案涉房屋系集体土地上建造的房屋，根据“房地一致”原则，农村宅基地不得向非本集体经济组织成员转让或出售，城镇居民及其他农村集体经济组织成员亦不得向非本人所在集体经济组织或个人购买农村宅基地上的房屋，因此，双方签订的房屋买卖合同无效，并要求返还房屋。双方因此引发争议，石某的继承人遂一纸诉状，将梁某诉至法院。

采访对话

方弘：农村土地房子不能随意买卖，但是因价格便宜，仍然有一些人愿意买。而且本案中房子已经使用20多年，并办理了过户登记手续。当初的交易受法律保护吗？

张异律师：根据法律规定，农村宅基地是不能够向非本集体经济组织成员转让或出售的。如果违反的话，法律规定以此签订的房屋买卖合同无效。本案就违反了法律的强制性规定。所以，理应合同无效，合同和交易就不受法律的保护。

虽然房子已经使用了20多年，也办理了过户登记手续，但是合同无效。它是形成权，不是请求权，这个权利自始就不存在，也就不受诉讼时效的限制。

所以，本案中原告石某确实可以起诉梁某，要求法院确认合同无效。

方弘：合同无效的后果是什么？

张异律师：根据法律规定，如果合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。如果双方都有过错，那就应当承担相应的责任。

通俗地说，因为合同无效了，所以以合同为原因发生的财产转移都应当恢复。如果不能恢复或没必要恢复的，就进行补偿。任何一方有过错，就要赔偿对方的损失，双方都有错，那么应当各自承担责任。

方弘：在本案中，这个房子就要还给之前的房东了，当时的购房款房东也要还给买房的人，但是这个案件特殊的地方在于房子现在值钱了，拆迁以后会获得200多万的拆迁款，也就是因为这样的一个大额的款项，引发了争议。这个拆迁款原房主是不是有权要回？

张异律师：如果合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。237万的拆迁款是基于房屋产生的。而房屋又基于这份买卖合同，一旦买卖合同无效，那么拆迁款是房屋的转化利益，仍然应当归属于原权利人，就是原告石某。所以，法院在判决时确认了梁某应当返还石某拆迁款。

但是，合同无效的话，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。法院判定梁某返还石某拆迁款的前提下，认定石某应当承担90%的过错责任，这个90%是怎么认定的呢？

 

第一，石某作为房屋的出卖人，明知道涉案房屋不能够向城镇居民出卖，仍然跟梁某订立了买卖合同。相较于梁某来说，石某具有比较大的过错，更应承担较多的过错责任。

第二，石某明知道不能卖，仍然卖了，看到房屋价值上涨，又反悔，去起诉买家，明显是有违诚实信用原则的。就是看到房屋涨了，所以现在眼红了，要违反之前自己跟别人订立的交易，这是有违诚实信用原则的。

综上，法院认定虽然合同无效，确实梁某应当返还石某拆迁款，但是石某相较于梁某承担更大的过错责任。所以，石某应当承担90%的赔偿责任。

方弘：所以，作为石某来说，他仅仅得到了将近24万的拆迁补偿款，而更多的200多万归于了梁某。通过这个案子可能大家也会有这样一个疑问，这是不是意味着购买农村的房子，风险并不大？因为如果卖方不反悔的话，大家就可以相安无事的住着。即便卖方因为拆迁款或者其他原因反悔了，买房仍然不会吃亏，甚至还赚了，您怎么看这个问题？

张异律师：这个案例并不能说明购买农村房屋的风险不大。首先考虑以下几种情形：

第一种，一房两卖，比方说卖家先以低价卖给一个买家，后来房屋价格上涨，卖家又把房屋卖给了第二个买家，并且办理了变更。那么作为第一个买家，就没法真正获得房屋的权利。这种风险是很多人没有考虑过的。

第二种，农村宅基地或农村房屋，往往存在过户交易不了的问题。本案中可能因为之前管理不到位，进行了变更。但是，在大多数情况下，有关部门审核下来是不允许进行过户交易变更手续的。那就意味着购买了房屋却无法在权利证明上体现买方的名字，这种风险是非常大的。

司法实践经验中，有很多宅基地的房屋因为无法办理过户，就是一纸合同去约束。但是，如果发生卖方意外去世，他的继承人可能会跳出来说这个合同无效，而且买方没有进行变更。所以，这个房屋应当归卖方。这种风险也是很多人没有考虑过的。

第三种，如果没有拆迁的情况下，卖方反悔了，买方只能返还房屋，当然也可以要求对方承担过错责任，但是过错责任并不一定像本案一样，一定是90%。因为，法院对于过错责任要根据合同的履行进展，双方的过错程度，综合去判定。这个案例是90%，另一个案例可能不是90%，甚至会出现双方各50%甚至更低。对于买方来说，风险是没有办法控制的。

第四种，虽然本案中确立了90%，在其他情况中可能也会让卖方承担赔偿责任。但是，如果法院判令卖方赔钱，但卖方赔不出钱，没有履行能力，他已经把当初的购买款都花完了，甚至还欠了债，最后在司法实践中执行不到位，这种情形也是很多人没考虑到的。

综上所述，对于一房二卖、无法办理交易过户手续、卖方反悔、无法执行到位这几个风险，很多人是没有考虑到的。所以，绝对不能认为购买农村房屋风险并不大，甚至恰恰相反。购买农村房屋风险其实非常大。建议大家，如果要购买房屋，在支付订金前，必须要求中介或卖方提供相应的产调，查看一下土地性质，产权性质，以免陷入不必要的纠纷。

结语

诚实信用原则是《民法典》当中的重要基本原则，还被称为“帝王规则”。诚信是生活、民事交易甚至是做人的根本。法院将此案认定为违反诚信原则，违反诚信者承担较多的赔偿责任，对法院为诚信的倡导点赞！