劲爆！九龙坡神盘惊现75折，狸猫换太子神操作，不料意外穿帮……
而各路媒体也纷纷发文，“最高降6000”、“房价75折”等惊悚标题刺激着购房者的神经！
还有自媒体贴出了洺悦国际之前的网上备案价格，大概在套内23000左右，这个价格直观感觉不便宜啊；
在这些文章里面，对这个神盘降价的描述讲得神乎其神，甚至搬出了其开盘三个月网签数据为0的截图，试图说明其降价的原因。
截图自某著名楼市自媒体；
这里的房价真的降了了吗？而且像他们说的那样降6000，打75折这么厉害？
作为重庆楼市狗仔队队长，怎能错过这种大事！
01.深藏闹市
洺悦国际位于九龙坡石坪桥，这个区域属于老城区了，之前只有一个开发多年的大盘保利爱尚里；在今年突然迎来来了隔路相望的两个新面孔—洺悦国际和万科彩云湖。
目前项目周边没有地铁，小树从汽博出发，地铁转公交总共用了一个半小时，到达石坪桥南公交站后走700米到达小区；
目前周边没有地铁站，在建的地铁18号线在附近规划了石坪桥站，离项目是最近的；远期规划有个24号线有个更近的五台山站，但八字还没得一撇；
有网友爆料该地铁站在万科西九门口，大概距离1.6公里，仍然比较远；
缺乏地铁，仍然是这个区域的硬伤！
02.石坪桥风貌
石坪桥立交实景图，路边集聚了很多化工商品门店；
石坪桥横街实景图，这附近的小区多为楼龄20年左右的老小区；
骏逸新视界是这个板块有代表性的楼盘，其规划和外立面到现在都不过时；
它是摩帮之一隆鑫集团在本世纪初开发的，奈何地产业务事事不顺，最后卖光项目欲脱身而去，却被某国企拖欠几十个亿收购款，债务压顶闹得是沸沸扬扬；而另一个摩帮巨头力帆，最近也是被主营业务弄得焦头烂额；
“摩帮”的时代，已经慢慢远去。
03.老城藏新区
由于周边都是老小区了，配套等各个方面都比较成熟。
沿着这条彩虹路走700米就到项目部了，远处的新小区是近百万方的刚需大盘保利爱尚里；进去后发现，在一堆老破旧小区里面，居然集中了多个新建小区，还是蛮出乎我的意料。
周围社区底商比较多，可以满足日常消费，但没有看到大型商超；
附近还有万科西城等次新小区，迁建不久的蟠龙小学口碑一般；
在相邻万科彩云湖，规划了一个4万方的社区集中商业，已有电影院入驻；旁边未来还会修一个高标准的外国语森林小学。
目前的配套只能算一般，但未来会有较好的改观。
04.高价拿地
2018年9月3日，中国电建以总价9.8亿，楼面价10102元/㎡拿下了石坪桥这两块地，总计66亩，容积率约2.2。这家开发商是一家擅长基础设施建设的央企，排名世界500强182位，听起来非常牛逼，但在房地产领域似乎仍然籍籍无名。
项目周边规划图，老城区难得有这么成片的新建小区；
这两块地分成了两期开发，一期以塔楼为主，二期以洋房和板式高层为主，目前在售的是打圆圈的4号楼，两梯四户，前面的视野可以直看桃花溪河滨公园；
套内74建面98的三房，客厅直看桃花溪；
建面117的四房大户型，南北通透；
从电建高价拿地的那一刻，杯具似乎就已注定了。
05.项目实景
这栋醒目的建筑便是一期的4号楼，由图可见其视野非常开阔，下面便是桃花溪，未来将改造成滨水花园步道；
高空拍摄图，未来沿桃花溪步道可以一直通往彩云湖公园；
一路之隔的二期板式高层已接近封顶；
二期离陈庹路大桥约50米左右，存在约30米的高差，可能会有一些噪音的影响；
二期全景图，可以看到与周边存在一定高差，但实地观察并不压抑；
从地块条件来看，感觉一期好于二期；
06.降价疑云
当然，大家最感兴趣的肯定是它的价格了，到底有没有降价呢？看到这里，吃瓜群众已经都迫不及待得摆好了小板凳了吧？
置业顾问的介绍也给了我无限遐想的空间：
“这段时间买房可以享受内部认购价，折扣力度非常大！”
当我拿到置业顾问给的预算表的时候，我还以为真降了，
都说是套内均价23000，这折后套内17600的价格不是降了6000吗？刚好又是一个76折，力度这么狠，又来猛料了？
当我把这个价格发到群里的时候，顿时就炸锅了！
谁说开发商都是暴利的？
07.狸猫换太子
我决定挖地三尺也要找到真相，于是绕着售楼部转了一圈，结果在一个不起眼的角落找到了四号楼价格公示表，预售证编号为1268号：
我揉了揉眼睛，没看错，这个4-4-3号房备案价只有建面13624元/平！
我以为是低楼层特别便宜，结果其他楼层也只套内18000-20000左右，有意思的是小户型居然比大户型每平要便宜近2000元；建面均价才15000，考虑到楼面价都超过10000了，开发商几乎就是赔本赚吆喝了！
13351.73/13624=0.98，难道这个内部认购价才98折?
之前见过太多的“工抵房、内部房”，动不动就打八折，这个98折实在有点不够看啊？我疑惑的看着置业顾问，她尴尬的笑了笑：
“确实只有98折，这个力度已经很大了哦！这个价格是我们刚备案的价格，非常实惠哦！”
我查了下网签数据，显示已经预定了20套，看来这个价格终于有人买单了，这个神盘终于咸鱼翻身了吗？
编号1268的预售证网上仍然是套内23000-25000，我彻底陷入了迷茫……
突然间，我发觉我又看到了不该看到东西，仿佛又闻到了浓浓的茶香，一惊之下竟然把键盘都敲坏了，所以想写的东西没办法写下去了，大家有什么疑问干脆在留言里问吧，我的手机还是好的……
当我要走的时候，突然发现整个售楼部，只有我一人。
这么优惠的价格，为啥还是吸引不到购房者呢？
08.黄雀在后
目前项目周边在售的楼盘还有万科彩云湖和财信铂云府等；万科彩云湖精装修售价在套内21000左右，卖得还算凑合；财信铂云府这两天开了一栋“内部认购房”，虽然临近敏感建筑、但据传被疯抢。
根据网友爆料，财信铂云府套内16000悄悄开盘，现场火爆；
显然，洺悦国际之前套内23000的清水价，完全是给万科彩云湖套内21000的精装价抬轿子；现在好不容易弄到套内18000了，想从万科手上分一杯羹，附近的财信铂云府又直接干到套内16000！
悲催的开发商，估计想死的心都有了！
当下楼市调控走向微妙，如何掘金未来重庆楼市？
小树聊房将在本周六下午三点在观音桥举行年终粉丝线下交流会，观战“树先生PK小树”，加下面助理微信报名。
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板块分析：
小树，职业房产投资人，专注个人房产投资实操，只聊最真实的重庆楼市；
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