降价6000一平！重庆核心区某楼盘开打价格战，当年地王居然挂零蛋！
最近一段时间，关于石桥铺弘阳天宸一品降价的消息在各个微信群里传得沸沸扬扬，而且据说优惠的幅度还很大。比较吸引眼球的是，它曾是2018年重庆土拍记录的创造者。
随即，有房产资深人士跟小树爆料，在国庆前夕有机构的确悄悄组织了一次低价团购活动，宣传价格直接比之前公布的售价足足低了6000元/平！这力度的确让人瞪目结舌！
随后，小树查阅了截止10月31日弘阳天宸一品最新的销售备案情况，结果大吃一惊：
根据数据显示，天宸一品均价在建面25000左右，总共开盘了3栋楼，从去年12月份开盘卖到现在整整一年了，还降价6000元/平大促销，居然一套也没卖掉！
当年无比风光的重庆地王，如今怎混的如此落魄。
01.以前的地王今何在
从2017重庆楼市大牛行情开始，地王的表现一直牵动人心。
2017年的土拍，居然出现了四个并列地王，最高记录齐刷刷停留在11500元/平。究其原因，当年超过11500元/平的楼面价需要现房销售的出让条件，让开发商相对理智；
2017年重庆土拍的四大天王，仅兰园和壹江郡开始销售，嘉景湾预计年底首开，而金融街项目一直悄无声息，其中绿城兰园去化困难已经是公开的秘密；
然而到了2018年，这个政策刚取消，就有外地的开发商上演猛龙过江。5月30日，初入山城的弘阳击败5家劲敌，以11726元/平方米的楼面价拿下重庆主城一宗13.12亩的商住用地，溢价率高达70%。
这块当年的地王，便是现在的弘阳-天宸一品。
根据资料显示，弘阳地产是一家南京起步的开发商，从2016年开始布局全国，随后于2018年7月在香港上市，其2018年的销售金额为473亿。
弘阳地产是少有的具有商业地产打造能力的开发商，图为2018年4月开放的位于南京江北新区的弘阳广场，体量达55万方，当日吸引客流32万人。
魔幻山城，中国唯一的内陆直辖市，每年主城区2000万方以上的销售量，吸引了无数外地开发商进驻，但也有很多入局者铩羽而归、抱憾离场，其中不乏瑞安、信合这种老牌企业。
弘阳地产，难道又是一个水土不服？
01.天宸一品周边情况
天宸一品的位置位于主城沙坪坝核心区，其实地段还是很不错的。
弘阳天宸一品位于石桥铺片区白马凼，距离最近的石桥铺地铁站约1公里，离万达广场约500米，周围基本都是成熟社区，紧邻卖了多年的大盘富州新城；
弘阳一品属于石桥铺片区，10多年前这里是红火的电脑配件交易市场，目前在向商务-商业中心转型；渝州路双向四车道一直比较拥堵，但因涉及到挖掉路边的大树引来争议，拓宽工程迟迟未动；目前渝州路这边正在修5号线明挖施工，预计明年路面恢复；
目前5号线的控制性工程红岩村大桥已经明显加快了进度，左桥墩桥面已经成型，但右桥墩进度仍比较慢；之前由于种种原因，红岩村大桥长期陷入开工-停工的循环，已经足足修了9年，难度超过了抗日战争；
从石桥铺到天宸一品，需要爬一段300米左右的斜坡，旁边就是2003年建成的早年明星大盘—华宇名都城，虽然已接近20年楼龄，里面保养得还算不错；
走完斜坡，再左拐走600米，就能看到项目所在地了。
02.生活配套，悲催的沙坪坝万达广场
天宸一品由于地处老城区，周边商业配套其实非常完善，石桥铺商圈就不必说了，沙坪坝万达广场其实离项目也才500米；
离小区约200米，就有一个华宇中央大街社区商业街，虽然规模不大，但满足日常生活消费足够了；
沙坪坝万达广场是去年年底开业的，体量约15.8万方，网上关于它的议论非常多；中午12点左右，小树到商场内实地了解经营情况；
中午12点，整个商场内人流量依然寥寥，四五层出现了大量的空铺，餐饮店里面食客也没几个人，经营情况的确堪忧；
究其原因，沙坪坝万达广场一侧靠近山体，属于典型的单边商业；对面住宅密集的区域被高九路主干道切割，离地铁站也有600米之远，居民消费不便，所以最后造成经营惨淡。
是王老板看走眼了吗？据某业内人士透露：
“这是纳投名状，不能光吃肥肉，骨头也得啃了！”
03.被“看房团”包围的售楼部
来到弘阳天宸一品的楼盘现场，第一感受是楼盘外面到处挂满了各种看房团的标语，看起来楼盘非常热销的样子；
先忽略这堆累人的标语吧，这个小型的商业街外立面全采用铝板和玻璃造型，从视觉上来看还是比较时尚的；
弘阳天宸一品售楼部的正大门看起来还是比较时尚大气的，左边是停工很久的蓝光公园华府的工地；
蓝光公园华府目前处于停工状态，原因不明；之前有网友评论小区里面有个工厂拆不掉，小树实地一看，居然中庭里面还真有个厂房；
但大门正对面却是条破烂的小巷子，两者形成了鲜明的对比；
老城区的地产项目往往都会面临被老旧社区包围的囧境：进门是欧洲，出门变非洲；但好处也是显而易见的，周边配套成熟，不需要像新区一样等等等。
对于购房者来说，只能是萝卜白菜，各有所爱！
04.社区实景
弘阳天宸一品占地仅13亩，总建筑体量仅3万方，堪称袖珍版豪宅；天宸在弘阳产品序列中为顶豪系列，如此螺丝壳里修道场，确实也难为了设计师。
项目沙盘图，算起来有四栋楼，但实际只有两栋建筑，1#楼是一栋商业公寓，2/3/4号楼连成了一个弧线造型，主要是为了能实现每户板式结构通透；
通到样板房的路上，又是一路的团购看房标语，是不是有种下手太晚，买不到房的赶脚啊？
小区的入口和架空层实景图，中庭不大但看起来还算精致；
天宸一品是精装修交付，对外宣传价值5000元/平；根据小树掌握的一份原瑞安重庆天地精装修成本列表，全部品牌建材最后成本为800元；
天宸一品的户型图，全部都是套内109平的板式四房格局，采光通风都还是可圈可点，部分户型卫生间由于楼梯曲面造型而有异型，但影响不大；
整个小区的俯瞰图，整体感觉似乎更像一家酒店；
总体来看，天宸一品地段良好，周边配套完善，户型结构也不错；但小区地块太小，其实做成小户型的刚需更合适，但现在做成了总价300万以上豪宅，市场接受度并不高；
实际上，重庆人买豪宅喜欢买郊区，喜欢有山有水的大盘，当年的江与城、约克郡、棕榈泉等等莫不如此；而核心区的豪宅则经常陷入无人问津的尴尬，比如鹅岭峰、寰宇天下。
山城人民的口味，从来与众不同！
05.性价比分析
根据2栋展示的价格来看，其建面均价在23000左右，总价全部在300万以上；感觉团购的降价有点夸大，应该只有4000元/平；
根据周边二手房价来看，次新房普遍只有建面13000-14000，天宸一品23000的均价显得高处不胜寒，即便网传的19000同样高出周边五六千，看来购房者也不是哈儿；
地王对周边房价的推升，完全不见踪影！
06.帝王的辛酸泪
2018年的地王，现在看来已经演砸了，估计拿这块地弘阳肠子都悔青了。
北区楼盘：
重庆时代中心 金辉中央铭著 江山樾 鲁能星城外滩 棕榈泉悦江国际 新欧鹏教育城 恒大中央广场 中交中央公园（验房记） 万科金域蓝湾 象屿观悦府 北京城建龙樾生态城 蓝光芙蓉公馆 万科四季花城 约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承御璟湖山璟园 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院恒大御龙天峰 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘：
龙湖春江天镜 来福士广场 中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
板块分析：
小树，不知名建筑收藏爱好者，坚持用脚丈量楼盘，探寻最真实的重庆楼市；
楼市评论：
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