打破“冬天说”，2019房企必备攻略——掌周期，懂预判，抓节奏
导读：
1、“冬天说”下，乱象之中的众生相，你是哪种？
2、正确认知，房地产“周期论”
3、正确甄别，当下房地产市场处于什么“季节”
4、在城市分化、市场震荡中，抓住周期精髓
5、在周期中懂得预判，抓住节奏
6、 “过冬”策略，“冬天”并不是一件坏事
7、顺势而为，房地产战略发展三大方向
8、不同类型的房企，春天在哪里？
“冬天说”下，乱象之中的众生相，你是哪种？
最近，各类房地产“冬天说”铺天盖地，发声者有房企、有机构、也有媒体……这种现象可以理解，概因今年以来，各种“乱象”此起彼伏：调控趋严、贸易战、政府债、社保调整、长效机制、改名、裁员等，都让大小房企陷入惊慌与彷徨。
乱象之中必然生出千姿百态，就是所谓的“众生相”。
当前，“众生相”大致可分为以下4种：
第一种，基本上不敢前进，彷徨、恐惧、裹足不前；
第二种，有些企业很无畏、甚至在窃喜，依然在高歌猛进的拿地，根本没有停止的迹象；
第三种，谨慎的判断、调结构，尤其是土地储备的结构，加大收购兼并合作的力度，震荡前行；
第四种，走向转型之路，如打造产业生态。
房地产是如此的重要，而又如此的广受争议——它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心，同时，它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。
对于如此重要的行业，社会各界对于房地产行业形势的判断存在广泛的争议、分歧乃至误解——市场上大部分流行的观点，有错、有对，也有很多是被情绪化所裹挟的。
博志成认为：“乱象”丛生，大家都在说“冬天来了”、“寒冬来了”，但请房企不要慌张，对于行业季节要从不同周期的视角去判断，短、中、长周期视角下行业的春夏秋冬各不相同，就似如今，是短周期的冬天，却也是长周期的春天，当然，一切的答案得从“周期论”中寻找。
正确认知，房地产“周期论”
为什么研究房地产周期？房地产是周期之母，十次危机九次地产，房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉。根据目前的形势，博志成认为：房地产行业的周期可分为短周期、中周期、长周期三种：
长周期一般是20年，从1998年到2018年是一个长周期，从2018年到2038年又是一个长周期，未来这20年跟十九大报告对第一个“十五年目标”正好相匹配。
中周期一般是8-10年， 从1998年到2008年是一个中周期，从2008年到2018年又是一个中周期，未来从2018年下半年开始到2026年又一个中周期，2026年到2035年又一个中周期。
短周期过去是3-5年是一个短周期，但针对目前政策频出、环境形势，目前一般是2-3年一个短周期。
不仅如此，不同城市处于不同的发展阶段，所处季节也不相同，需要围绕“周期论”进行甄别。
正确甄别，当下房地产市场处于什么“季节”
博志成认为目前处于短周期的冬天，这个是必须承认的事情，未来一年的销售市场可能不会特别乐观，估计这个时段会持续到明年第四季度左右。
从中周期来看，博志成一直认为未来的5-8年是高位盘整、高位分化、高位震荡时期。这个中周期是从2012年进入春天开始，市场总量快速上涨，到2016年-2017年进入夏天，总量过了10万个亿，我们预测未来始终都是在10万亿之上震荡，目前仍处于中周期的夏天。
对于长周期来说，站在未来的角度来看，目前处于长周期的春天。
目前，正处于短周期的冬天，中周期的夏天，长周期的春天。长周期、中周期、短周期之间是有交叉的。
房企们要从交叉中寻找机会，而非仅唯短周期冬天论。
当然，如果大家都说是冬天，但又说不清楚处于什么周期的冬天，就会造成恐惧与彷徨，不知所措。比如说万科在2012年提出房地产进入白银时代，从结果来看误导了多少人，也有很多人在后面的一段时间，认为这个观点是错误的，那是因为，那个时间段处于中周期的春天，2013年市场很好。其实，万科的观点未必是错的，只是当初没有说清楚是进入短周期的白银时代、中周期的白银时代还是长周期的白银时代。实际上，万科提出这一观点是基于当时政策调控，所以说那个时间段是处于短周期的冬天。
由此，博志成认为：作为房企来说，要正确判断一个观点的正确含义，不盲从、不跟从，一定要把它放在历史的长河中，放在房地产长、中、短周期框架中，正确判断和应对。总之，任何一个季节，在长、中、短周期下，都可能处于不同的季节。
在城市分化、市场震荡中，抓住周期精髓
房地产行业是中国经济“压舱石”,保证房地产行业的稳定就是确保国民经济的安全，这就要求保证房地产市场不能够大跌，需要其平稳运行，继中央政府提出“三稳”政策，即“稳地价、稳房价、稳预期”，各地方政府都把主体责任落到实处，把确保市场稳定作为工作重点。
另外“三驾马车”论也决定了房地产行业稳定是第一要务，从出口角度来看，中美贸易摩擦未来几年会反反复复，这架马车受影响很大；从投资角度来看，政府、企业、个人三个维度，除了大基建和房地产投资还有什么好的投资？从消费角度来看，除了房子的消费，其他的消费也是不行的。“三驾马车”的理论也不允许房地产整体大跌，同样因为大涨带来的系统性金融风险太大，国家也不允许大涨。可见，政府以及环境形势要求房地产总量要保持平稳，由此，也就决定了全国城市必然出现分化和震荡，即有些城市有可能大涨、中涨、微涨，有些城市有可能大跌、中跌、微跌。
所以，博志成认为：当前行业形势下，城市之间分化、震荡，需要房企去研究、识别、判断准备去投资的城市处于哪一个周期下的什么季节，此项工作将是各房企弯道超车最核心的策略。
在周期中懂得预判,抓住节奏
对于大部分的三四线市场来说，短周期内还处于夏天，依然很好卖，但对于中周期来说，三四线城市是在下滑阶段，处于秋天甚至冬天，从长周期来看，随着国家“乡村振兴”大势，可能又会出现不同的季节。不同周期的不同季节就决定你在这个城市的战略导向是深耕、还是割韭菜。
简单地判断城市处于某个季节是没有价值的，一定要去预判该城市该周期的季节大概会持续多久，因为这个预判会映射到战略导向和投资策略上——如果你判断该城市处于短周期的冬天比较短，那么就高歌猛进，赶紧拿地；如果预判短周期的冬天比较长，那么随之你的投资策略就需要调整。
所以不是说冬天的城市就不能进，因为很可能该城市正处于快速向春天转换的阶段。季节转换的时间段的长短是决定你投资策略致命的因素。
从房地产近20年的发展历史可以得出一个基本规律：房地产市场的夏天和冬天的时间段偏长，秋天和春天的时间段偏短。
但是未来未必会呈现这种规律，如果国家放开相关政策，很可能有的城市会直接从冬天立刻转换到夏天。
博志成认为：房地产开发项目的周期就决定了开发商一定要预判当下房地产市场季节转换的长短，从季节转换中抓住机会。
“过冬”策略 ，“冬天”并不是一件坏事
冬天难道没有价值吗？冬天该干什么？我们耳熟能详的“夏病冬治”、“瑞雪兆丰年”、“冬藏”都能看出冬天的作用是巨大的，没有冬天是不合适的。冬天对“体弱多病的人”来说，确实很难度过，但是对于“身体健康的人”来说，冬天反而是好事。
对于企业也一样，在行业的冬天中练内功，重新去思考战略、管理体系、产品以及团队，使其有更强大的适应能力、应变能力。但若企业不把“冬天的作用”发挥起来，那么等到春天来了，企业也就没有能力去抓住机遇。
所以，不管短周期、中周期还是长周期的冬天，作为房企都不要去怕它，要去热情地拥抱它。
那么，应对不同周期下的冬天，房企应对策略有何差异？博志成认为：
对于短周期的冬天——尤其强调多拿地。
对于中周期的冬天——选对城市最重要。
对于长周期的冬天——选对转型的方向最重要。
哪怕冬天再不好过，也有“过冬”的办法。自然界，就有很多过冬策略值得借鉴。比如，落叶植物进入冬季时，就会慢慢落叶，进行自我保护，降低能量的消耗，就如同房企进行战略取舍；动物过冬的抱团取暖，就像房企合作收购兼并；比如动物过冬的迁徙，就像房企战略调整、转型。
总之，长中短期的生存策略，长周期“靠国运”、“靠人口”，中周期“靠城市化”、“靠产业结构”，短周期“靠金融”。
顺势而为，房地产战略发展三大方向
房地产发展的三大方向：第一，生存；第二，升级；第三转型。春夏秋冬的轮回是一件在再正常也不为过的事情，作为房企，不要在当下的环境下彷徨，要把握行业周期，坚定信心，去选择是生存、升级还是转型。
对于房企来说，短期之内，生存是基础。生存基本策略是什么？
1、现金流，关注现金流管理。
2、深耕，不管大、中、小型房企都需要有自己的根据地。
3、特色，房企要走出符合行业形势的特色之路。
4、加强合作，合作生存也是控风险一种很重要的方式。
5、建立起一个PCI-E风控体系。
6、与外来者竞争。
7、运营体系弹性化，要广泛的适应性。
对于大中型房企来说，是处于资源整合、收购兼并的最佳时机，这真是属于他们的春天，对于想升级的企业来说，需要把握以下几点：
1、定力，没有定力的企业不要去升级。
2、规模，规模做大，抗风险能力会越强。
3、趋势和轮动，关注不同城市之间的轮动节奏。
4、收购兼并合作。
5、优化资源结构，也就是所谓的钱地人的结构。
6、经营节奏
7、优化产品及服务
8、机制体系团队升级。
关于转型，对于中小型房企，我们并不建议转型，因为转型对于规模以及资产证券化的能力有很高的要求；对于大型房企，应国家倡导和企业发展需求，则需要走转型之路。
不同类型的房企，春天在哪里？
对于国有企业来说，春天刚刚开始，未来有大量的机会，不论在升级转型、收购兼并、融资等领域都处于春天。转型方面，现在很多国有企业在顺应国家需求，去做文旅、特色小镇、产业地产等。合作方面，大部分民营企业都喜欢和国有企业去合作。所以，对于国企来说，一定要抓住这个春天，充分发挥国有企业优势。
对于产业／文旅地产来说，产业／文旅地产的春天才真正开始。虽然在前文中，我们提到了“不鼓励中小房企转型”，但是，对于部分企业来说，现在确实也是个机会，只是说难度很大。因为，转型产业／文旅地产，最重要也是最难的事思维转型，尤其是核心高管的思维转型，同时，产业／文旅地产对企业资产证券化的能力的要求也很高，但这却也是很多企业缺乏的。
对于具备收购兼并合作能力的企业来说，未来也是他们的春天。因为收购兼并能力是未来整合土地资源、资金资源以及人力资源的主要手段。当然，对于小型房企来说，与大型房企合作也是未来出路之一，不过这也就要求了小型房企具备与大型企业谈判的能力。
总结
总而言之，各房企不要被铺天盖地“冬天说”的声音所吓倒，企业一定要从不同周期的角度去思考是不是“冬天”，需要有应对策略和能力。
更何况，当前只是个短周期的“冬天”。
房企们不要放弃“主航道”，要去研究、判断各类城市的周期，深耕根据地的同时，去“夏天”的城市寻找机会。
冬天并不可怕，而且，冬天的雪景还是很美的，望博志成与众多房企们一同去寻找“春天”，走向盛夏。