疯狂暴涨的北上广深学区房

最近，北上广深杭行情火爆，新房限价摇号火热，二手房成交周期缩短，房价似乎已经等不到小阳春再爆发了。

涨过头的上海深圳开始积极调控，下定决心锤自己，但真正复盘这一轮行情，我们可以发现一个有意思的现象：房价上涨，都是始于学区房。

北上广深学区房暴涨

最贵深圳32万/㎡、广州10万/㎡、上海20万/㎡、北京26万/㎡

深圳的学区房，一直都是楼市中最火热的概念。

从2019年初前海小学初中双名校学区房诺德假日鼎泰风华领涨，引爆学区房的疯狂。

到2020年初，八卦岭引进荔园小学分校，20年楼龄的八卦岭宿舍小户型站上16万/㎡的房价高坡。

到2021年1月财新爆出深圳最牛教育板块百花片区，双实验名校直升学区房国城花园44㎡1420万，单价32.27万/㎡，一栋楼市值超半数上市公司。让人感慨深圳学区房，只有阳线，没有阴线。

广州顶级学区房的反价，一浪高过一浪。

从2020年年中开始，广州的牛小东风东路小学、华阳小学的学区房业主就早早觉醒，惜售反价，内网成交，出一套卖一套，叫价直逼10万+。

还有不是“名校也被考成名校”的万科东荟城，业主联合控盘，明明是个刚需盘，借着学区房的概念，硬生生把房价推高到黄埔区第一梯队。

蛰伏了4年的上海楼市之所以打破平静，就是始于学区的变革。

上海是非常特殊的民办强于公办的城市，所以之前家长都对学区房不感冒。

早在2018年，上海就实行了公民同招政策。而在2020年3月，上海又出台了民办摇号的政策，如果民办没有录取，就只能去上菜小。

而且民办摇号，就意味着民办不能掐尖，这对民办生源，无异于釜底抽薪。家长为了确保孩子一路升级打怪，只能选择买确定性更强的公办学区房这条路。

所以上海内中外环的学区房被家长扫了一遍，上海最贵学区房前滩华东师大二附中附属初中，已经飙至20万/㎡。

徐汇区著名学区房小区——东方曼哈顿，小户型挂盘价突破17万/㎡，浦东双学区六师附小+进才北校的中星怡景花园挂盘价从10万涨到14万。

业主漫天要价，嘴一张就是50万、100万的反价。

帝都北京更是爆炒天价学区房的集中地。

2020年4月北京发布了西城区2020年7月31日之后买入的房产实行多校划片，不再一对一锁定学区，全中国鸡娃最激进的北京家长开始买爆学区房。

其中最热门的就是西城区最好的小学实验二小，一二年级校址建在克勤郡王府里，每年在鸟巢里办运动会，在人民大会堂办艺术节。

要想上这样的名校，就是以18万/㎡买文昌胡同、文华胡同，或者新文化街门牌号在58号以上的楼房。这还算好的，毕竟金融街最贵的学区房，最贵达到26万/㎡。

一线城市学区房暴涨背后的原因

1.教育不均衡

通过一线城市最近的学区房暴涨，越来越多家长不得不承认，在城市教育资源极其不均衡的当下，双学区比单学区值钱，直升比非直升值钱，学区强板块比学区分化板块值钱。

大城市改善家庭的置换，绝不是多出两个8㎡的房间那么简单。

说起教育资源的不平衡，当论深圳。

深圳初中升学率低，高中升学率高，将近一半学生不能上普高。

许多985本硕出身的深圳家长，忧虑自己的孩子却考不上公立高中。

这些小镇做题家出生的学霸父母，可以开会时面对甲方爸爸全程英文比稿淡定自若，大杀四方，在各种SCI、国自然前碾压各种学术大牛，什么证书专利多得展示柜摆不下，却在面对自家孩子卷子一系列XX时，一声叹息、无可奈何，最终只能选择拼学区房这条路。

2.教改的方向，让公办学区房确定性更强

而且现在大城市的教改方向：

公民同招、公办收编民办——这会让民办生源受影响，没有好生源就没有好成绩，民办受挤压，利好公办学区房。

多校划片、电脑派位——学位不再一对一锁定，片区内的房子都有望被划入名校学区，让越来越多的房子成为学区房，家长为了保险，会更加扎堆地往强学区板块扎堆。

教育集团化、增开名校分校——新开学校挂个名校分校称号，没有成绩验证，却被市场炒作，变相增加房子的学区溢价。例如深圳的南山实验集团、南山外国语集团、南二外集团、育才集团。

教改的方向，让越来越多家长不敢去赌上学的不确定性。

3.现代家长的教育忧虑严重

这些家长也知道天价学区学区房，本质上是教育资本和房产资本联合炒作，赚取超额利润。但大多数人在看了各种豪宅、改善型洋房、海景高层、院子别墅后，最终还是会觉得西城区的“老破小”真香。

北京西城那些学区房，即使是上世纪80年代的老破房子，卖出了22世纪的天价，即使采光差、水泥地面、燃气管老化，居住体验极差，但只要想到孩子以后能直升北京四中、八中、实验中学，这些望子成龙、望女成凤的家长就低头了，认输了。

学区的不确定性，是最不能让家长忍受的。

他们可以忍受小区没有地铁，每次出行都开车，或者是离地铁远，每次去地铁站都快走断腿、也能接受周围配套不全，每周去逛个超市都要把后备箱塞得满满的，还能忍受小区物业不作为，对社区园林养护不当，停车场常年积灰，但他们就是不能忍受房子能不能上学是个问号，豪赌运气爆棚摇到民办学校。

现在的家长，自己受得了一切苦，就是不会在孩子的教育上节省。

现在的一线楼市只剩纯粹的刚需，尤其是学区房刚需

现在的一线城市，从限购、限售、限贷、限价、增值税2改5、严查征信流水首付资金来源、严查是否违规使用融资、二手房放款周期长……

从门槛到流通，从购买到转手，从首付到税费、从贷款到融资，从开发商、中介到购房者，房地产产业链上的每一环都被政策五花大绑，传统路径都被击碎，全方位阉割，绝对堪称“手术刀式的调控”。

毕竟管不住温度，还管不住温度计？

在如此严厉的政策下，各种筛子层层往下筛，愿意被迫接受反价，被迫接受税费增加，被迫接受高额利息的，最后只剩下最纯粹的刚需，尤其是最纯粹的学区房刚需。

因为，家长退无可退。

结     

如果你是学区房刚需，肯定是早买早好。一方面是现在都是积分入学，居住年限越久，积分越高，上名校的确定性更强；另一方面是你赌不起未来学区房的价格会攀升到多高，垫垫脚能够到就早做准备。

如果你是投资客，我就不建议在这时再买入天价学区房。毕竟教改的方向越来越难“一对一锁定”，一旦政策变动，潜在风险大，所以要降低学区占房产的溢价比例。如此高的持有成本，不算一个好的投资品。

最后，我想说，一线城市教改的方向公民同招、多校划片、教育集团化，渐渐会向二线城市传导。

今天一线城市教育不均衡导致的学区房暴涨，迟早也会在二线城市上演，只是时间问题。