房价的天花板到底有多高？（三）

我们需要看到很多数字背后的东西，一些现象的出现，往往意味着经济内部出现了问题。我们看到股市的变化，不管是08年、15年、还是18年，它肯定是有内在原因的。这个内在原因是真正的核心动力，是决定性因素，这些决定性因素，才能够把我们看到的成果真正推动下去，或者改变成其它方向。

2008年年底的时候，团队裁了那么多人，缩编了整个业务线。但就像在2018年12月底开始割肉的股民一样，我们把业务压缩了，却很快就迎来了楼市的爆发，而且是全面复苏。楼市跟股市真的是太像了，很多起伏的规律，包括一些对从业者、购房者或者投资人心理上的影响，真是太像了。

2009年2月份到8月份，这半年在全国都出现了楼市的爆发，就跟我们看到的从1664点到3478点那个过程是一模一样的。很多地方的房价从谷底直接翻倍，绝大部分城市均价至少有50%左右的增幅，增长的特别迅速。那个时候的政策，把在2007年发布的那些限制条件全解除了。

当时有韩国人遇到危机，纷纷给国家捐献黄金的故事，但中国太大了，靠黄金是不够的，大家捐点钱也不够，只有靠买房。拉动数万亿的成交，才能从当时的经济环境中迅速走出来。老百姓也都很听话，事实证明，只要紧跟大方向，收获从来都是非常大的，不管股市还是楼市。

那一轮房价涨得确实有点太快，跟股市是一样的，我们在3478点之后迎来了长期的下滑，好几年时间就那么一直滑下去，跌的差不多快回到原点了。楼市也是这样，2010年开始又重新进入调控周期。楼市的调控就是根据房价或者是投资的热度来匹配的，太热了就泼点凉水，太冷了肯定不会见死不救，最好是把价格上涨控制在一个箱体内，不要太高，也不要太低，稳稳往上走，也就是我们所说的慢牛行情，楼市也希望是这样的。

楼市虽然在暴起时跟股市相似，但下跌的速度却比股市慢很多。主要原因有两点，一是楼市长期形成的价格上涨趋势，让购房者有了心理上的优势，只要买，赚钱只是早晚的问题，大家不用担心跌得太多，只是早赚晚赚、赚多赚少的问题；另外一点，房子的流动性没有股市那么好，不能一点鼠标就把房子卖掉了，有时候行情不好，挂牌一年多都卖不出去也是正常的。

凭借长期形成的赚钱心理，和房屋流动性比较差这个事实，中国楼市相对而言还算是一个慢牛吧，只是这个慢牛总是出现一些脱缰的过程。譬如在2016年，就是稍微一放松，它就翻倍涨了上去，然后再慢慢走慢牛。而股市是稍微一放松，它就会跌下去，然后再慢慢地沉底，楼市与股市在这里形成了鲜明的对比。

房地产有着非常强的领先性，在我看来，楼市是类似于领先指数这样的指标，地产好的时候，股市只是什么时候跟上的问题；地产要是不好的时候，股市肯定也好不了。不管这些年怎么评价房地产，或者说愿不愿意继续把“支柱性产业”这几个字加到房地产身上，它都是事实上的支柱，是任何产业都无法替代的。

去年的商品房销售额达到了16万亿，占到GDP的比例超过16%，加上二手房就有20多万亿的总成交额，占GDP总额超过20%，举足轻重。地产不景气，谁也好不了。

2010年开始，地产进入了沉默期，房价跌的也不是特别多，但各家开发商现金流问题都比较严重。这段时间，是大开发商并购小开发商最好的一个阶段，很多小开发商对市场的认识充满了悲观，觉得这个行业已经没法再走下去。他们最开始做地产的时候，手里资金并不丰厚，有很多都是借来的，银行贷款利息比较低，还好一些，而很多私人借款利息是非常高的。

这段时间，小开发商很难在资本市场上融到资，他们在跟大公司的竞争中是完败的，没有任何还手力量。可以说每一轮调控，都是一个洗盘的过程，都会把整个地产行业的秩序进行重新排列。万科还是很优秀的，这么多年屹立不倒，虽然现在不是头名，仍然能排在前三，但其他企业就免不了起起落落。我们看到很多在过去20年里排名前列的开发商，尤其是一些有国企背景的开发商，在2010年开始的那轮调控中，被民企不断超越了。

从2010年到2013年，有的地方到2014年，地产都是在谷底状态，价格和成交量都受到很大影响，但全国的总量仍然是保持上升的，因为这个时候很多三、四线城市的发展特别快。中国毕竟是在一个高速发展过程中，尤其是2000年之后的增长速度是非常快的。

老百姓有钱了，都肯定要改善自己的居住条件。我们在过去，包括90年代建造的房子，现在看起来真的是太差了。有的不封闭，有的即使封闭了也没有园林、没有物业，甚至一些房屋的质量都有问题。

很多人在经历了无房到有房的过程之后，他们需要更好的住宅，他们需要更好的物业。即使不考虑彰显身份，他们也愿意和那些跟自己比较相近的人住在一起。物以类聚，人以群分，这边开着大奔，那边住的人每天挤公交车上班，这两个人彼此都看着都不舒服。所以说，中国的住宅还将发生很大的、本质上的变化。