今天的内容可能有点长，有点干，不过建议你一定耐心看完，因为我相信即使你在行业待了二十年，有些东西你可能也是第一次见。地产行业近些年交付即维权的事情各位也见了不少，大多数原因还是业主对品质不满意。其实原因有很多，但是有一个重要的原因是业主变的越来越专业，已经和10年前的业主完全不一样了。我也曾经好多次的写过永威，我们都知道他们品质好，细节多，但是在交付的管理上，到底如何做的？也是我一直好奇的地方，所以这一次，我全程参与了一天他们公司内部的联合验收。在这之前，按照永威的内部惯例，森林花语已经进行过了两轮预验房：区域项目内部自检验房，区域内所有项目抽调验房组以超越客户的视角来即将交付的项目挑毛病，项目逐个进行销项，处理所有问题；集团工程管理中心验房，由专业验房团队及抽调的其他项目工程师项目经理参与，同样也是挑毛病，处理整改、销项；两个工程设计线出身的副总裁牵头，各个片区总、项目总，各职能中心总经理，带团队来验房，同样是挑毛病，现场整改销项，再进行投票打分，根据不同部门权重复核经过复杂的计算得出来一个分数。这次验收，森林花语最终交付得了110.71分，这个分数仅次于顶豪项目永威上和院，是永威所有交付项目中历次联合验收的亚军。项目总王刚早年一直从事营销管理工作，这是第一次转型做项目总全面负责项目工作，公布成绩的那一刻，我看到了他眼里泛光的泪花。一个项目在交付之前由两个副总裁牵头、上百个专业级的地产人形成的三轮“挑毛病之旅”，这种苛刻的态度，说实话我很震撼，第一次听说这样“耗时耗力耗成本”的内部验房。他们的理念是：客户满意不代表公司满意，精细化之路需要一直提升。另一个让我感到震撼的是，这个项目在建造的过程中，做了各种各样的创新和细节设计，在后期还申请了不少专利。社区和街道有高差，很多项目都是做个台阶即可，而森林花语用石材拼接做了无障碍坡度，斜坡的石材，也是完全对缝的。一个社区大堂大门入口处，市政道边石中缝、广场石材中缝、门厅中缝(玻璃幕墙中缝)、屋檐中缝、室内石材中缝五重对缝，五个缝隙全部在一条一直线上，天花板中缝、顶部石材中缝、LOW-E玻璃窗中缝、室内陆面石材中缝，再到室外石材衔接处缝与缝之间，相连对位，一条直线。
据说是一条线最多有11重对缝，看似简单，而且不显眼，其实非常复杂。除了对施工工艺要求非常严格外，还要考虑的是，这里面涉及到要协调设计、建筑、景观、装修等等多家单位，费时费力。后来我才知道，原来这个社区几乎所有有拼接的地方，都是有对缝的。从入户大堂出来进入社区，首先看到的是生长茂盛的景观，以及目测厚度超过10cm整石铺就的景观道，因为这些石材重达1000斤，社区很多地方的石材都是用吊车进来，要六个人才能抬起来拼装，非常麻烦。而这一个小小片区，栽种的绿植种类也非常复杂：百年红梅、百年香樟、大别山的野生海棠白蜡和三角枫、来自秦岭的山杏，更有腊梅、六十年的江西庐山朴树层层递进，除了暗合风水运理，又形成了自然又有趣的互动式景观。
很多人都有疑惑，为什么永威整个将交付社区的绿植郁郁葱葱，都生长得这么好，不像很多项目交付时那种蔫蔫的，像头天晚上刚种上的感觉？森林花语这个项目的景观，从一开始就介入项目，这样很容易得出景观优势最大化的布局，很多乔木，都是提前栽种。说起来容易，但真正在施工的时候，只有经历过的人才知道这管理的繁琐。社区的细节更有趣，熟悉永威的人都知道，304不锈钢是永威的标配。但在森林花语，为了高品质，除了必须的对缝和随处可见的304不锈钢，还有隐藏式井盖、透水篦子，全社区做到无土裸露。石材地面采用灰白相间拼贴，墙面和地面都采用插接工艺，都尽量不打胶，一是为了避免二次污染，二是为了使用寿命更长。在社区里有一个专门的儿童游乐区，全部采用实木+304不锈钢+无公害复合材料，一看就很有安全感。在儿童乐园旁边还布置了直饮水系统，为了安全石材圆角打磨，一高一低方便儿童饮用。在社区景观里有座亭子供业主们休憩使用，这个亭子乍一看好像是普通的木质结构，但实际上并不是。为了耐久度，整个亭子是用合金铸成，但通体你看不到一个焊点。为了达成永威一贯的高标准，他们用了六种工艺来打造这个一体化的亭子，比如采用了木纹转印技术，整个木纹格栅隐形螺丝进行连接，且选用6+6钢化夹胶玻璃，单这一个亭子，工人干了30多天才完成，仅仅人工费就花了12万。项目上的朋友说，这个消防水泵接合器不一般，是从日本进口的接合器。当然最重要的是，万一有火灾险情，消防安全效率是第一位的，这个和普通消防栓要各种费力拧开、又费力桥接的方式不同，拔下那个不锈钢盒盖，里面是最方便的欧标通用消防接口，消防车直接把消防水带插上即可使用。我拔下了那个盖子，发现那个盖子特别沉，原来是特别厚的不锈钢制成，里面显示出制造企业和铜芯的材料。好奇的问了下这个消防栓的制作成本：进口机器加上材料人工等成本，花费了十几万。一般永威的景观石材都比普通的厚几厘米，这是为了更好的耐久度，而在森林花语，我又发现了不一样的地方：很多景观道的石材都采用了这种有缝隙的拼法，问过才知道这叫立体缝，更加美观，而且可以在雨天更好的导水。这个项目名字叫森林花语，顾名思义，有森林般的景观绿植植被选择都很讲究，鲜花与灌木，在社区里能感受到四季分明除了共计有141种繁复多样的植物外，项目内部还有一颗「森林之王」。这株枝桠盘虬卧龙，整体气势十足的大乌桕有近五层楼高，与社区大堂门口的乌桕遥相呼应，乌桕的观赏性很高，它不像黑松那样四季常青，而是让人能感受到季节的变换：春季嫩绿，夏季墨绿，初秋橘黄，深秋变成了红色。再来说说森林花语的外立面，产品由小高层和叠墅组成。叠加外立面采用了大面积陶板、中式坡面铝板屋檐设计。其实这种设计成本算下来不比石材低，客户接受度未必有石材好。但陶板的重量、耐用性、耐污染性、防污染性都要好得多，号称会呼吸的外墙。而且经过时间的洗礼后，陶板的质感要更好一些。这些在欧洲久经检验的材料，近两年才在国内普及。森林花语的陶板都中空外挂，隔热隔音，而且用厚铝合金板安装，因为比石材轻了近一倍，安全性要高很多。再封边连接，美观实用。而小高层，立面采用的煅烧批刮砖，整体看起来挺拔且有质感。现在很多城市的设计规范都改了，立面外层必须有一层厚厚的阻燃棉，高层上的瓷砖、石材都更容易脱落了，很多项目都不得不放弃了石材和瓷砖。而永威采用的煅烧批刮砖是涂刷一体成型，能很好的规避安全问题，原材料是从日本进口的能耐1200度的锻烧砂，耐久度更好。永威怎么办呢？他们让日本的企业现场培训了五家施工企业，再让这五家企业各在试验场地进行比赛测验，再择优录用施工。从这个立面的施工工艺复杂程度和防护层数就能感受工艺的繁琐。森林花语项目部分一二层区域用的是石材，石材之间的拼接使用相互咬合、凹槽嵌套的施工方法。这种方式让我想起来木材之间的卯榫结构，而且采用阴阳角防止有尖楞，这对石材打磨的精确度要求更高，费工费力，但可以避免打胶，最大化的保持社区的绿色健康。而处女座永威在立面上的努力还不止于此：立面缝隙竟然和墙面陶板、围墙石材、地面石材全都是对缝的！这意味着，不仅仅是景观前置，统一沟通协调多家施工单位，森林花语甚至要计算每一个立面陶板、煅烧砖之间缝隙的宽度……项目是毛坯交付，之前曾经多次说过永威的毛坯房细节，这里就不多赘述，但说几个提升的细节。高层单元入户人脸识别，装有极窄边框的感应入户门，业主可以无障碍进入，内侧有金属框，防止儿童撞到门。公共部分墙面都采用了防火木纹石塑板，所有有棱的地方都金属包边，所有拼接的地方都有金属凹槽收边，顶部天花用的铝方消音板，嵌入式消防栓、嵌入式报警器、入户门都是静音无铰链的加宽钢板木门。小高层精装大堂气势恢宏，叠墅和高层都采用的木纹+仿石材阻燃板。所有地方都采用不锈钢收边，转角采用阴阳角防止尖棱，顶层采用消音板。上面这几张关于大厅和电梯厅的图不知你发现一个细节没有，业主归家，从进入大堂时起，所有的墙面都没有任何的凸起。无论是垃圾桶、插座、消防报警器、消火栓、通知栏、水暖井、水电井，所有的地方全部对缝收边，没有凸起，不仅为了一种秩序美感，更是为了保护业主家的老人小孩。因为考虑到交付后要装修，电梯内部做了一层临时的覆盖，连这层覆盖物还做得这么精细。更让人震惊的是，我们都没有看出来地面那层木地板是临时地板，品质比很多项目交付的地板都要好。一个消防梯，毕竟是不经常走的地方，很多口碑非常好的一线开发商也不会重视，都会做得毛毛糙糙，业主也不太关注。但在森林花语，我又看到了不一样。消防梯扶手穿孔固定，这种无缝隙、完美平整度，还没有见过有房企做到这么精细的；其次是消防梯内侧设置瓷砖踢脚线，上方都用不锈钢收边；还有外侧之所以有一个金属凹槽，是因为为了让保洁拖地时不至于滴水，防止脏水滴到上楼的业主头上。室内部分的毛坯交付之前也单独发过，国内还没找到比永威做得更好的。除了永威，我还没见过毛坯房是用拖把拖干净之后交付的。所有的新风管道、空调管道、走线孔已提前考虑好打好并安装防尘盖；下水管道都是螺旋消音管，业主不用在深夜听到楼上的抽水马桶声音了；下水管道全部已经做好，可以直接使用，基本不再需要改动；防水已经做好，基本不需要改动；森林花语更让人感到惊艳到变态的，是高颜值地下车库。永威的产品都采用了双入户式精装大堂。大落地窗式的大堂隔断，还安装了防撞栏，下方无滑轨、无障碍的电动玻璃门的设计是从日本“偷师”学来的。车库之所以非常宽敞明亮，是因为使用了LED光源、采光天井，以及地面10遍以上的打磨，而且采用了地库行车道尽量减少主管道的原则。单元门出入口的斑马线，是整个施工团队经过数次实验优化，最终确认不计施工成本，采用整体浇筑完成后，再重新剔出并用不锈钢条进行嵌口，内填环氧磨石的最复杂最具挑战性的施工工艺。每两道线宽都是有严格规定，所有的距离都是参照成年人正常的步幅——65cm。为了避免轮胎在车库行走时有那种难听的噪音，永威很早就放弃了环氧地坪的做法，这次更是升级成了彩石晶体地坪，最终研磨细度3000目，确保地坪亮度达到90度以上，防尘防滑达到大理石品质。停车位则采用了金刚砂晶体地坪，两次铺撒金刚砂骨料，两次喷洒固化剂，通过数十遍研磨，呈现出硬度高、平整光亮，耐磨防腐。不仅如此，森林花语甚至在业主甚至多数业内人士不懂的桥架、排管、支吊架等方面也都采用了装饰条收边、细节收口、集成化等细节处理方法。之前曾有其他公司曝出暖气管道脱落砸坏业主车辆的事故，永威专门设计了分散受力的横向、纵向悬挂，而且计算了荷载力，用更密集的悬挂方式，即使万一有螺丝脱落，相邻的桥架照样能拉稳管道。这个负一大堂人防门，看起来就给人以极大的安全感，处理的极为舒服。据说郑东新区的领导参观完以后，要求辖区内所有项目工程负责人来参观学习。森林花语的这个消防卷帘门，也是采用了自动感应式，超薄设计，很多高端商场还没用上。固定防撞条的螺丝帽，原本是不锈钢的，换成了铸铜材料，既防锈颜色又统一。灯具竟然和行车道中线也要对缝！真的是魔鬼藏在细节里。地下车库预留了取水点，方便后期物业打扫车库使用方便。
车库出入口车辆会车经常会有剐蹭或堵车的难题，因为很多人不会看那个凸面镜。永威的工程师发明了一个方法解决：在出入口几个方向都装上感应器，装上红绿灯，有车进入时对向的红灯就会亮起。这也是我第一次在住宅地下车库见到红绿灯，这也是永威的一个新专利设计。以上都是森林花语能看得到的地方的交付标准，再来看几个隐蔽的、根本看不到的地方。
顶层的爬梯，为了避免儿童爬上去，做了折叠推拉设计，不用时可以推到高处，也是永威的专利设计，感觉永威的工程师都是发明家。就连这些看不到的地方，副总裁在验收的时候也要亲自爬上去看一看有没有什么毛病。这些位置，有的是为了美观，有的是为了更长期的使用，永威也做了特别的规划和设计，很多设备都升级用最好的，成本也增加了不少。这个价格在郑州不算高，甚至在永威内部进不了前三。这些业主日常根本都不可能进也不可能看到的地方，为什么还要如此的偏执？我想这就是永威最不同的地方：从内到外，从上到下，表里如一，追求工程精细化。副总裁们牵头预验收时，会对项目挑毛病，现场整改销项。比如这个叠墅院门的地钩，验收时意见是增加一个封套，可以减少噪音；下午我们走的时候封套就装上了；一个道闸放下的位置，要求要放上缓冲垫，可以更好的做静音社区。
很多人说永威虽好，但短板是没有标准化，我觉得并不是。
从联合验收本身就是一种精细化文化的传承，也是所有工程师接受洗礼的时候，因为未来自己的项目也要接受其他团队的打分。
今天验收通过并得到高分，成绩只能代表过去。业主满意不代表公司满意，离公司的精细化要求还有距离；离董事长的要求还有距离。未来要继续努力，必须一次比一次好，一个地块比一个地块好，一个项目比一个项目好
那个时刻我想起来了胖东来的老板于东来，我们认为胖东来的服务和商品已经已经很棒了，但于东来说他给胖东来的现在只能打及格分60分。我真诚的希望，希望全国都有更多这样“奇葩“的交付项目，更多这样“奇葩”的开发商出现！
