主城改善极度缺失，谁能填补这个空白?
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最近几年，我们一直在观察外来地产巨头们进驻郑州之后，本土开发商是如何应对的？
结果有两种，一种是像那些外来者一样，走出去，布局全国；另一种则是做产品的护城河，用品质取胜，比如现在全国开发商都来取经的永威。
但是，这两种结果无论怎么看都似曾相识，我们很早之前就在郑州本土开发商身上看到过，这就是鑫苑。
1990年代，应该是郑州地产的起始之年。就在这个阶段的末梢时刻，鑫苑以黑马的姿态横空出世。虽然鑫苑地产成立于1997年，但是仅用了十年时间，就在2007年成为了在纽交所上市的中原地产公司，一时风头无两。而建业2008年在香港上市的时候，已经成立了16年。
至今为止，鑫苑也是国内唯一一家在美国纽交所上市的地产公司。
业内人都知道，早些年鑫苑一直是郑州地产的领跑者，高端作品一个接着一个入市，给郑州市场带来了很多崭新的理念和风气。
举例来说，在几年前，国内开始实行多网格小地块开发模式，但其实在15年前，这一模式就已经在鑫苑名家实行了。并且在十年前，鑫苑名家的别墅区，也是曾经居住郑州顶级富豪最多的小区。
很多人没有注意到的是，在本土开发商中，鑫苑也是第一家最有战略意识和布局意识的开发商。最近几年，郑州本土开发商开始有意识的进军全国。但其实早在2006年，鑫苑就已经是一家彻彻底底的集团化布局的全国开发商。
翻出中国房地产排行名单前30名，你任意猜是其中的一个，应该都不会错。因为这样的战略驱动和布局，正是他们必不可少的。
但这张图，却是属于鑫苑。
我第一次看到这张图时，真的很诧异。我诧异于鑫苑用了十多年的时间无声无息中竟然已经成长为如此庞大的规模。
用了十多年的时间，鑫苑早已从郑州出发，不断南下北上，从北京一路南下，环渤海、长三角、珠三角、一直到川府之国，将疆土一路开辟到了超过20多座城市。
在外出调研的时候，我曾经在环京的武清看到过鑫苑的住宅，也曾经在环沪的昆山看到过鑫苑的住宅。特别是当进入到售楼部时，置业顾问在介绍项目的时候说，鑫苑起家于郑州布局全国。身为河南地产人心中会泛起一种感动，因为在外地你几乎不会有这种感动。
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事实正是这样，今天大部分本土开发商所走的道路，都是鑫苑在十多年前就走过的。
比如说，今天很多开发商都开始引进名校，殊不知在郑州，最早将名校引进校区的依然是鑫苑。
位于经三路东风渠边的鑫苑名家，是很多地产人心目中的经典之作，却也成为了郑州地产界迄今为止难以逾越的荣誉高峰。
河南的地产项目中，没有一个能够像这个项目一样，能够获得那么大的荣誉，从前国家最高领导到大大小小的领导，见证了多少荣华。
尽管已经是近20年的老小区了，但是这里依然是郑州社区规划和舒适感最好的小区之一。
正是因为这种居住的舒适感，再加上鑫苑引进的省实验幼儿园与省实验学校外国语小学，使得这里成为老城区二手房价最客观的小区之一。
这两所都是经省教育厅批准创建的一所民办体制学校，隶属于河南省实验小学，两校教师交叉使用，包括师资人力、物质等所有资源共享。这个学校不划片，鑫苑名家业主孩子可以优先入学，其他的就只能靠各路关系了，要上这个学校都得提前找找人，除非孩子特别优秀。
我有一个朋友在北龙湖豪宅住，但是找遍了整个东区之后，却发现自己的孩子没有满意的学校可上，最终把两个孩子都送到了鑫苑名家的省实验学校外国语小学。至少在目前为止，这里依然是郑州东部城区最好的学校。
正是鑫苑名家的经验，让鑫苑练成了高品质住区+名校的双核心战略，从此在全国一路攻城略地。
在鑫苑名家之后，鑫苑在金水区农科路又做了鑫苑世家。这是鑫苑在郑州发展历程中的又一代表性项目。这个项目不大，总占地面积68.5亩，但是容积率只有2.99，建筑密度小于25%。
近20年来，在郑州主城能找到的这样优质的住宅地块，一把手都数不满。
最终这个地块被鑫苑规划为改善住区，以电梯洋房、高端公寓及特色商业配套为主，毋庸置疑的是，这是当时郑州城市中心区仅有的电梯洋房社区。
并且和鑫苑名家一样，鑫苑世家同样是高品质住宅+名校的双王炸配置，小学是金水区最好的小学之一，中学则是河南省最好的中学省实验本校。
如今，鑫苑世家也是郑州主城区二手房最高的小区之一。
在鑫苑世家之后，鑫苑在郑州的另一个代表作，就是眼下正在开发的，位于南三环的鑫苑府。
在鑫苑系统内，也却是对这块地寄予了非常高期望。要把鑫苑府做成名家和世家后，鑫苑在郑州的最新代代表作。
也许，最能代表鑫苑诚意的还是这件事，在项目启动开始，还没有推进市场，鑫苑做的第一件事，就是引进学校。如今，从小学到中学整个九年制义务教育链条，已经全部落地。
这一次，小学引进的是汝河路小学，这是二七区排名第一，全郑州是排名前十的一座公立名校，仅次于文化路一小。也是二七区唯一的一座省级绿色学校。
更厉害的是中学，这一次，鑫苑府引进了四中。郑州四中始建于1938年，创建于甘肃天水，1946年由甘肃迁址河南。初名为陇豫公学，1958年定名郑州市第四中学。至今已有70余年的光辉历史，是一所享誉绿城郑州的市属重点完全中学。
很多人都知道郑州的高中教育有大小三甲之分，而四中正是小三甲第一名，在2020年的中招升学分数线中，四中比省实验只低了仅仅一分。
这两年郑州四中已被多所民办培训机构列入郑州市中学第一梯队。在2018年高考中，四中一本上线率达到93.4%。
因为有着这么强势的高中部实力背景，所以郑州四中初中部也成为了小升初家长们心目中的目标所在。根据2018年和2019年两年中招报名录取比例，郑州四中初中部报名录取比例连续两年维持在不足10%，足以可见学校地位在郑州家长心目中的地位。
鑫苑府项目已经与郑州四中签约，鑫苑府交房之后，即可划片入学郑州四中。
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过往几年的楼市行情，郑州诞生了数个非常畅销的网红神盘，这其中之一，就是位于南三环紫荆山路的地铁大盘鑫苑国际新城。
自2016年8月30日鑫苑首次试水云选房，987套均价11000售罄；2017年6月16日再次云选房，905套均价13500售罄；2017年8月19日再次采用云选房开盘，719套均价13900售罄……
鑫苑国际新城成为郑州少有的热销盘，在不断升值的价格之下，依然是一开就光。如今总结其热销的原因大概有几点：三环边上少有的千亩大盘；地铁2号线花寨站-南三环双地铁口；满足绝大多数刚需置业要求。
在鑫苑国际新城之后，最有可能接力的就是鑫苑府。
从位置来说，这是三环周边为数不多的净地，没有拆迁安置，并且地块的容积率只有2.49，这应该是主城三环线周边容积率最低的住宅地块之一。
鑫苑府北边是紧贴着南三环，南边则是南水北调运河公园，西边则是大学路的地铁七号线漓江路站，一期距离地铁口的距离是500米，二期则只有30米，是名副其实的地铁盘东边则是京广快速路；由此鑫苑府形成了一条地铁线两条城市快速路的通勤格局。
并且仅仅只有2.49的容积率，让鑫苑府具备了非常优质的底层开发基因。即将推出的一期则全部是14层到20层的小高层。
这使得最小的楼间距也有35米，35米的楼间距，带来的最直接影响就是鑫苑府有着超大的庭院空间。
鑫苑要打造的是从早上7点30到晚上8点的全日制庭院功能系统。
并且更是打通了社区主轴线，做了一个礼仪中轴，用室外会客厅→康养花园→室外健身空间→静谧口袋花园→全龄儿童乐园五大功能去形成了五重归家礼序。
还有一点值得说的就是，鑫苑府对于匠心工艺的注重。在示范区内我们看到了三线合一的铺装对缝、路沿使用的是不锈钢排水槽、304不锈钢防滑钉等等工艺。
鑫苑府的对缝工艺
鑫苑府不锈钢排水槽
不锈钢便捷拖把池
鑫苑府后期是毛坯交房。后期交房时，不管是地面还是墙面都将采用拉毛工艺处理，考究细节见微知著；并且淋浴间用的是1米8防水。
鑫苑府毛坯细拉毛工艺
鑫苑府毛坯房交付标准
那么，鑫苑府所满足的则是消费升级下，郑州南部城区对于更好的社区，更高的居住品质的迫切需求。
所以，在户型定位中，鑫苑府主流户型则是116-129的三房两厅两卫和147-154的四房两厅两卫户型。
这一切，都是鑫苑府的品质保证。
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鑫苑强大的物业服务，也是鑫苑府营造品质住宅的最强有力的保障。
2018年，鑫苑物业发布鑫服务3.0。和谐、幸福、智慧、活力的社区氛围打造，是鑫苑物业服务的特色之一。
鑫苑物业从20多年前成立开始，就确立了企业特色的 “六心”服务理念，“六心”服务理念也成为了鑫苑物业人的DNA。
并且在不断升级迭代中，鑫苑物业又形成了全天候、全过程、全系统、全方位的 “四全服务”模式；尊享人生、欢享童年、乐享青春、安享晚年的四享服务体系；以及涵盖了学习型文化、享受型文化、休闲型文化、提升型文化、规则型文化的五大体系社区文化。
这一切都是鑫苑府后期生活坚强基石！
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最近一段时间以来，主城20000-30000均价的改善住宅非常热销。这和长时间以来主城改善的极度缺失有关。主城对于改善的需求和现实供需的缺失之间的落差正在越来越大。
毋庸置疑的是，而鑫苑府定位的也正是这一趋势下的产品延伸。重点学区+高品质住区的双核心定位，不仅是延续了鑫苑以往的传统，更是郑州主城区最迫切的现实需求。
从区域的角度来讲，鑫苑府的居住品质，在以主打刚需为主的郑州南城，是一个崭新的标杆级的存在。鑫苑府的出现，很好的填补了郑州南城改善的缺失和错位。
这个象征着鑫苑在郑州最新代表作的府系产品，值得市场期待！