物业公司自来水水费享受差额简易计税的财税处理
一、 政策解读：
营改增以来，物业公司提供物业服务时代收水费，若按适用税率征收增值税可能导致税负上升，为稳定营改增后物业公司税负水平，国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题出台了国家税务总局公告2016年第54号公告，公告规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
根据54号公告的内容规定，解读如下：
（1）“扣除对外支付的自来水水费”需要获取合法有效的凭证，包括增值税发票或以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。上述增值税发票不一定要增值税专票，增值税普通发票也可以，再者从上述“对外支付的自来水水费”只能扣减销售额，按照差额征税简易计税方式，不能抵扣进项税，建议取得增值税普通发票。
（2）对于“不征税自来水”政策的规定：原对城镇公共供水用水户在基本水价(自来水价格)外征收水资源费的试点省份，在水资源费改税试点期间，按照不增加城镇公共供水企业负担的原则，城镇公共供水企业缴纳的水资源税所对应的水费收入，不计征增值税，按“不征税自来水”项目开具增值税普通发票。【总局公告2017年第47号】，企业取得不征税自来水发票属于合规票据，因此，可以从转售水费收入中扣除。
（3）“扣除其对外支付的自来水水费”，是指扣除的仅仅是自来水水费（包含不征税自来水费），不包括其他污水处理费等费用。
（4）对属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照“3%”征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。【财税(2009)9号】【财税(2014)57号】，因此，“扣除其对外支付的自来水水费”为不含税价款。
（5）“54号公告”中并未规定扣除部分不得开具增值税专用发票，因此应不属于国家税务总局公告2016年第23号规定的“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的情形，对于可以全额开具增值税专用发票的”差额征税“，应当通过申报方式体现出差额后的税款，而不能采取”差额开票“的方式。
二、案例解析：
A企业是物业管理公司，一般纳税人，2019年9月收取业主自来水费及服务费226万元，包含为业主缴纳水费的服务费共20万元。支付自来水公司自来水费价款合计206万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票，并认证抵扣进项税6万。以此业务为例，分别从账务处理、发票开具、纳税申报来为大家做一下详细分析：
（一）账务处理
1、支付自来水公司水费时：
借：主营业务成本200
应交税费——应交增值税（进项税额）6
贷：银行存款206
2、收取业主自来水费时：
借：现金或银行存款226
贷：主营业务收入219.42【226÷（1+3%）×3%】
应交税费——未交增值税6.58【226÷（1+3%）×3%】
借：应交税费——未交增值税6【206÷（1+3%）×3%】
贷：主营业务成本6
3、采取差额征税并简易计税的处理方式，不能抵扣进项，如果自来水增值税专用发票已经认证，则应转出进项税：
借：主营业务成本6
贷：应交税费——应交增值税（进项税额）6
甲企业应纳增值税额=0.58万元。
（二）发票开具
（1）如果业主为一般纳税人，有进项税抵扣需要，物业公司可以给业主全额开具增值税专用发票，业主可抵扣差额征税前的进项税。
（2）如果业主为无进项税抵扣需要的纳税人，物业公司可以给业主全额开具增值税普通发票。
（再次提示：对于可以全额开具增值税专用发票的”差额征税“，应当通过申报方式体现出差额后的税款，而不能采取”差额开票“的方式。）
（三）纳税申报
按照“54号公告”差额征税并简易计税，纳税申报如何填列？
物业选择适用3%征收率简易办法征收增值税，则该项业务均填列在《增值税纳税申报表附列资料（三）》第6栏。具体步骤如下：
①将差额扣除之前的本期服务、不动产和无形资产价税合计额填入“本期服务不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”。
②第2列“服务、不动产和无形资产扣除项目”“期初余额”应为“0”（不考虑期初余额）。
③将本期产生的可以差额扣除的填入“本期发生额”，“本期应扣除金额”应为2、3列的合计额。
④“本期实际扣除金额”：本列≤第4列且本列≤第1列。
⑤第6列“服务、不动产和无形资产扣除项目”“期末余额”：填写服务、不动产和无形资产扣除项目本期期末结存的金额。本列＝第4列-第5列=0.
“文中案例”纳税申报填列如下表所示：