物权行为与合同效力法律问题分析（附案例分析）
相关法律规定
一、物权行为和债权行为的区分原则
1、【对区分原则的否定】《中华人民共和国合同法》第51条
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
2、【对区分原则的肯定——仅在买卖合同中】《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2012年）》第3条第一款
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
二、合同的效力
1.【有效的法律行为】《中华人民共和国民法总则（2017年）》第143条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗
2.【无效的法律行为1】《中华人民共和国民法总则（2017年）》第146条
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
3.【无效的法律行为2】《中华人民共和国民法总则（2017年）》第153条
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
4.【无效的法律行为3】《中华人民共和国民法总则（2017年）》第154条
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
5.【无效的合同】《中华人民共和国合同法（1999年）》第52条
有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
三、共有物的处分规则
《中华人民共和国物权法（2007年）》第97条
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
案例分析
田艳春与北京鑫峰建设投资有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
北京市朝阳区人民法院2015年朝民初字第39705号
关键点：
1、原告田艳春以被告董海峰无权处分房屋且与被告北京鑫峰建设投资有限公司之间恶意串通损害自己权益为由，请求撤销二被告之间的房屋买卖合同。
2、二被告辩护理由都很重要，可以详细研究。
3、被告提交了实际交付购房款的凭证，用于证明二被告之间确实存在房屋买卖关系。
4、一审法院认为：董友生前未经田艳春同意，与董海峰以签订房屋买卖合同的形式，私自将涉案房屋过户至董海峰名下，董海峰将涉案房屋出售给鑫峰公司的行为确系无权处分行为。但该无权处分行为并不能产生合同无效的后果。就田艳春主张的二被告恶意串通损害其利益一节，现有证据不能证明鑫峰公司与董海峰存在恶意串通的情形。结合本院查明的交易细节，鑫峰公司支付了合理对价取得涉案房屋，现涉案房屋已经过户至鑫峰公司名下，上述合同合法有效。
5、判决结果：驳回原告的诉讼请求。
全文
原告:田艳春，女，1970年2月2日出生，汉族，无业，住黑龙江省。
委托诉讼代理人：刘海娜，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段凤丽，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：董海峰，男，1982年8月4日出生，汉族，北京市房山区纪委工作人员，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：刘扬波，北京市海勤律师事务所律师。
被告：北京鑫峰建设投资有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-E423。
法定代表人齐怀青，董事长。
委托诉讼代理人：齐建刚，北京若木律师事务所律师。
原告田艳春（以下简称姓名）与被告董海峰（以下简称姓名，一并提起称二被告）、被告北京鑫峰建设投资有限公司（以下简称鑫峰公司，一并提起称二被告）确认合同无效纠纷一案，本院于受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。田艳春的委托诉讼代理人刘海娜、段凤丽，董海峰及其委托诉讼代理人刘扬波，鑫峰公司的委托诉讼代理人齐建刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
田艳春向本院提出诉讼请求：请求确认董海峰与鑫峰公司于2013年12月4日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。事实理由：董海峰系董友之子。董海峰母亲于淑梅与董友于1992年5月26日离婚。我与董友1996年相识，2001年3月26日登记结婚。2005年11月，我与董友共同购买了位于北京市朝阳区建国路89号院16号楼9层920房屋（以下简称涉案房屋）登记在董友名下。2013年10月8日，董友去世，董海峰将房产证等材料私自取走。2014年12月底，我到朝阳区房屋管理局复印涉案房屋产权证等相关资料，发现涉案房屋已经在2012年11月22日转移登记至董海峰名下，又于2013年12月4日由董海峰转移登记在鑫峰公司名下。董海峰明知涉案房屋系我与董友的夫妻共同财产，将房屋转移登记在其名下，其与董友之间的房屋买卖合同无效。董海峰将房屋转移登记在鑫峰公司名下。我方认为董海峰不是涉案房屋权利人，无权转让该房屋。同时我方认为鑫峰公司与董海峰之间恶意串通，并未实际支付购房款，且成交价格585万元低于正常市场价，损害了我作为权利人的利益，故诉至法院，愿判如所请。
董海峰辩称：虽然北京三中院判决认定我与董友之间的房屋买卖合同无效，但我方不认可该判决结果，同时我认为房屋买卖合同背后隐藏的是赠与法律关系和行为。双方在二审过程中均确认了名为买卖实为赠与的事实，该赠与行为不应当认定为无效。田艳春对董友将房屋赠给董海峰是完全知情且无异议的。该赠与行为完全有效。我作为合法权利人将房屋转让给鑫峰公司与田艳春无关。即便田艳春对赠与不知情，但是董友已经去世，其与田艳春共有涉案房屋的基础已经丧失，董友与田艳春对涉案房屋各自享有二分之一的份额。董友生前将涉案房屋留给我的意思表示非常明确，我对董友与田艳春之间是否有合法的婚姻关系并不知情。接受赠与时没有恶意和过错。田艳春即使对房屋赠与不知情，董友将涉案房屋有权处分的部分过户给我的行为也是合法有效的。我与鑫峰公司签订的合同合法有效，我与董友之间合同的效力不必然影响我与鑫峰公司之间的合同效力。双方的买卖意思表示真实，房产以合理价格转让，价款全部付清，鑫峰公司主观上没有过错，房屋已经登记在鑫峰公司名下。田艳春以无权处分为由主张合同无效不应得到支持。综上，不同意田艳春的诉讼请求。
鑫峰公司辩称：我方不同意田艳春的诉讼请求。我公司与董海峰之间的房屋买卖合同合法有效。我方在受让不动产时并不知道董海峰无权处分，董海峰持有涉案房屋的权属证书，具有权利表象，而且我方已经向董海峰支付了合理的对价，不动产已经发生了转移。田艳春以无权处分为由主张合同无效不应得到支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
董友与于淑梅原系夫妻关系，于1992年5月26日经法院调解离婚，董海峰系二人之子。田艳春提交的结婚证记载董友与田艳春于2001年3月26日登记结婚。董友于2013年10月8日去世。
2005年11月17日，董友（买受人）与北京国华置业有限公司（出卖人，以下简称国华公司）签订《商品房买卖合同》，约定国华公司将涉案房屋出售给董友，建筑面积共243.39平方米，总金额4145175元，一次性付款。2005年11月23日，国华公司向董友开具发票，金额为4145175元。2006年9月28日，涉案房屋所有权证登记所有权人为董友。
2012年11月20日，董友（出卖人）与董海峰（买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C656547），约定董友将涉案房屋出售给董海峰，成交价格为5000000元。次日，税务部门出具契税完税证，记载计税金额5853573.3元，实纳金额175607.2元。2012年11月22日，涉案房屋过户登记至董海峰名下。董海峰主张未向董友支付购房款，实际为董友将涉案房屋赠与董海峰，为了减少税费支出而以房屋买卖为形式。缴税时税务部门告知其涉案房屋政府指导价为5853573.3元，故按此金额为基数交纳契税。
2015年，田艳春诉至法院，要求确认董海峰与董友2012年11月20日签订的存量房屋买卖合同（经纪成交版）无效。本院作出（2015）朝民初字第39607号民事判决，判决驳回田艳春的诉讼请求。田艳春随后上诉至北京市第三中级人民法院，该院认为涉案房屋系田艳春与董友婚姻关系存续期间购买，因此，在无相反证据予以推翻情形下，涉案房屋应属田艳春与董友夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。董友生前未经田艳春同意，与董海峰以签订房屋买卖合同的形式，私自将涉案房屋过户至董海峰名下，侵害了田艳春基于夫妻关系享有的财产所有权，其行为应属无效。判决撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第39607号民事判决；确认董友与董海峰于2012年11月20日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C656547）无效。
2013年11月14日，董海峰作为出卖人与鑫峰公司作为买受人签订《房屋买卖合同》，约定董海峰将涉案房屋出售给鑫峰公司，房屋成交价给5850000元。房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价3450000元。总计9300000元一次性支付，净得价，不含税。网签前买受人向出卖人支付500000元，正式办理权属转移登记前买受人向出卖人支付4300000元，房屋权属转移登记办结后30日内，买受人向出卖人支付剩余房款4500000元。房屋价款支付方式为全款。出卖人应当在房款付清当日将该房屋交付给买受人。2013年12月4日，董海峰与北京鑫峰建设投资有限公司签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》并在房屋管理登记部门备案，该合同约定双方协商一致，董海峰将涉案房屋以5850000元价格转让给鑫峰公司。涉案房屋于2013年12月4日过户至鑫峰公司名下，于2017年8月15日过户至XX公司名下。
庭审中，田艳春主张二被告恶意串通损害其作为继承人的利益。二被告对此均不予认可。就交易过程，董海峰称其系在出售其位于房山区的房屋时结识了小区楼下的中介公司，并通过该中介公司结识鑫峰公司工作人员。因董海峰为北京市公务员，账户中不易出现大额资金及转账，故全部购房款应其要求均以现金方式支付。鑫峰公司代理人称房屋信息来源不清楚，但是其公司的人与董海峰并不认识，鑫峰公司做房产投资，有合适房屋就会买，整个购买过程系公司员工谢XX与董海峰接触完成。二被告均主张款项分五次支付，除购房款930万元外，鑫峰公司另支付董海峰50万元税费费用；双方均主张每次款项都是通过谢XX交付，每次交付款项董海峰均出具了收条，最后董海峰出具了两张收条，一张为税费50万元的收条，一张为房款930万元的收条，鑫峰公司将此前的其他收条返还董海峰。庭审中，鑫峰公司提交了上述两张收条予以佐证。鑫峰公司另主张其在杭州银行开设了账户，在2013年11月7日至2014年1月20日期间，鑫峰公司向谢XX账户共打款1000万元。谢XX在2013年11月7日至2014年1月20日期间共取款960万元，均用以支付涉案房屋购房款及税费。就此，鑫峰公司提交了银行流水及业务凭单予以佐证。董海峰称其在收到鑫峰公司50万元税费款后自行缴纳了契税175607.2元、教育费附加8780.36元、地方教育附加5853.57元、营业税292678.67元、城市维护建设税20487.51元。董海峰就此提交了转账记录及税费票予以佐证。就售房款去向，田海峰主张其将部分款项出借给亲属，部分款项存入未婚妻账户，部分款项用来办理董友后事，并就此提交了证人证言等证据予以佐证。
田艳春另主张董海峰出售涉案房屋系无权处分，并据此主张合同无效，董海峰对此不予认可，称涉案房屋实际是董友赠与的，其与董友之间房屋买卖合同无效并不导致赠与关系无效。同时二被告均主张，无权处分不能作为合同无效的理由。
本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房屋应属田艳春与董友夫妻共同所有。董友生前未经田艳春同意，与董海峰以签订房屋买卖合同的形式，私自将涉案房屋过户至董海峰名下，董海峰将涉案房屋出售给鑫峰公司的行为确系无权处分行为。但该无权处分行为并不能产生合同无效的后果。就田艳春主张的二被告恶意串通损害其利益一节，根据现有证据可以证明鑫峰公司与董海峰签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《房屋买卖合同》均系双方真实意思表示。现有证据不能证明鑫峰公司与董海峰存在恶意串通的情形。结合本院查明的交易细节，鑫峰公司支付了合理对价取得涉案房屋，现涉案房屋已经过户至鑫峰公司名下，上述合同合法有效。故对于原告要求确认二被告签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》五十二条之规定，判决如下：
驳回原告田艳春的诉讼请求。
案件受理52750元，由原告田艳春负担（已交纳26375元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 周墨
人民陪审员 洪光
人民陪审员 杜月霞
二〇一八年十二月二十七日
书记员 孙慧敏