楼市冰与火之歌，改善何为当道？
前几天，发了篇文章，提到了望京的房子，有粉丝留言说面积偏大，如果有130多平米的就下手了。
一看这位朋友就不太了解市场，如果望京还有这个面积段的新房不早就被秒杀了吗？于是就建议他去房山看看，那里才有适合的产品。
其实这就说明一个问题，在土地日益稀缺的当下，于主城区的零星新房项目中，都基本配置的是大户型豪宅的产品。连180平米都被抢光的前提下，何况更小的面积呢？
其实这并不能怪开发商，因为地块规划指标所限，只有做大面积产品才能最大程度的发挥资源价值。另外，选择这部分的客户也比较有实力，所以产品定位也比较契合。
但是在今年改善当道的楼市中，豪宅并不是主角。一方面，政策因素抬高了置业门槛，制约了购买条件；另一方面，因为项目确实过少，真正深入到市场才发现，并没有什么选择余地。
不过，市场的进步体现在，越来越多的改善项目在品质上愈发接近豪宅标准，除了尺度略有收缩，居住功能和系统配置完全不弱。
甚至于『地产营销人』在一些项目看到，新兴区域的改善户型做得比市区豪宅还要精到，还要人性化。对于细节的处理，如今豪宅真要向他们好好学学了。
上周，参加一个论坛，听到清华大学建筑学院教授、博士生导师周燕珉女士分享的一个关于“有爱的设计”的演讲，谈到了不少进入二胎时代和老龄社会之后，对于户型产品的设计理念，深有感触。
下面，『地产营销人』结合一些看盘心得和教授所讲的精髓内容做个延展，给购房者选房和开发商研发产品提点建议。
1、如何提升空间利用效率
其实，不能说房子面积大就该称之为豪宅。如果不能在细节设计上周全考虑，豪宅恐怕住起来也不舒服。
比如说周教授提到的收纳问题，我们过去只关注收纳空间应该大，但并没有更深一层考虑收纳的不同功能和层次。有的收纳物品是家庭成员私人的，譬如衣物；但有的收纳内容具有公共性，譬如鞋、箱子、旅行包等。
因此在室内的不同空间中，布置私人和公共的收纳柜体就十分重要。
私人收纳无疑是在卧室之中，而公共收纳则可以安排在玄关柜或者过道壁柜里，而且空间不能局促，要有较强的实用性。
另外，这些收纳柜在很多项目中都是以家具方式存在的，但实际上在前期阶段应该考虑“一体化”设计，把大部分柜体嵌入墙体中，这样不仅可以节省空间，从视觉美观上也显得整齐划一。
2、如何体现人性化设计
如今很多样板间在儿童房中，置有书桌，这非常必要，但书桌旁能否再放下另一把椅子，这考验功力。真正生活中的场景是这样的，妈妈坐在一侧，给孩子听写，符合基本的生活习惯。
此外，很多项目的老人房与客卧没有什么区别，这其实是不对的。就一个细节而言，到底老人房的床边是床头柜，还是一个小书桌？
可以设想下场景，书桌比床头柜要高，这样老人起床可以撑着桌边，方便起卧，显然比床头柜要实用。再加上老人有很多药瓶需要放置，桌子相比之下就有更多的面积。
『地产营销人』发现，其实无论儿童房、老人房，还是主卧室，都应该预留放置小书桌的空间，样板间为了展示效果可以不体现，但在业主实际入住后布置家具的时候，就有更多的腾挪可能。
要知道，一个有二胎的三代家庭同住，四居室也未必见得够用，有些功能可分可合，灵活布置才是体现人性化的设计妙笔。
3、如何平衡传统和现代生活方式
记得『地产营销人』在美国考察住宅项目时发现，美国人的衣物都靠烘干，不晾晒，洗衣机和烘干机摞在一起，洗完就烘。
但中国人的衣服和被子喜欢晾晒，因此阳台就变得很重要。生活传统的不同决定了房型设计的差别。我们的不少豪宅是没有设计阳台的，估计未来业主享受不到带着太阳味的衣被。
但是，也有注重细节的改善产品保留了阳台的设计，无论什么层次的客户均有接地气的感觉。
另外，卫生间的干湿分离是现代生活所必须的。洗手台和淋浴间通过设计分而置之，不仅保持了室内清洁，更关键的是，不影响多家庭成员的同时使用，节省时间，也提升效率。
由此来看，楼市的进步不只体现在风格的转换和科技系统的强大，以人为本的产品优化和功能挖掘还有长路可走。
可喜的是开发商如今愿意俯下身来，去研究生活模式，去抠产品细节，去外延配套职能，购房者也得以在置换中实现改善大愿。
前面提到，房山130多平的改善产品在天恒水岸壹号就堪称经典，不少产品细节令人称道。
紧临百米刺猬河的天恒水岸壹号，其洋房是房山代表性的改善型产品。第四空间理念，让“3+1”空间带来更多生活可能与动态需求的满足。
对于未来业主而言，“+1”可以是一间书房，一间收藏室，一间家庭影院，一间家庭娱乐室。两个孩子幼小时可在同一间房方便照顾，孩子长大后可分开各处一室。灵动变化，兼顾功能，让“首改”就能一步到位。
一梯一户，电梯入户的设计，专属化背后是对身份的尊重，门前入户厅，则为主人提供创意与想象的“自留地”，入户花园、起居收纳厅，随心打造。
步入客厅，独立玄关前室，为归家空间保留余地。4.2米大面宽、3.2米宽观景窗的会客空间，广纳阳光清风，更可远观窗外河景。客厅的一体化收纳柜，让使用空间达到极致。
主卧配有独立卫生间，衣帽间，次卧带有飘窗阳台，可以静卧读书绘画，也可将阳台做成花房，供四季观赏。
天恒水岸壹号以装修高标，体现对品质的坚守与保障。
三重开启智能门锁、中央空调系统、新风除霾装置、周界红外对射系统、小区防盗围墙、红外防盗幕帘、小区一卡通、紧急求助报警系统等数十项智能科技的融入运用，与豪宅配置齐观。
138平米的空间使用率竟达到90%以上，天恒水岸壹号真正实现了天恒集团“三观五全”的践行。
“同样面积，功能更强；同样功能，面积更小。”舍弃无效的功能，减少面积的浪费，将客户的需求最大化，用最少的投入，换来最多的享受。
自2006年天恒集团进军房山新城，至今已深耕房山十余年。从最早的天恒乐活城，到如今的天恒水岸壹号、天恒乐墅、天恒摩墅，天恒乐DO，以及今年新入市的天恒京西悦府，已在房山形成了七盘联动的集群式开发效应。
“居房山，选天恒”，已经在房山形成品牌影响力和公信力，推动区域楼市不断迭代和提升，天恒已成房山最大开发规模的品牌房企。
前段时间入市的位于房山阎村板块的京西悦府项目，更加极致地控制了套型面积，做出了95平米的三居和115平米的“3+1”户型，把改善产品的理念拔升至新的高度。
金九银十到来之际，天恒水岸壹号后期还将推出叠拼和院新品，作为房山唯一叠拼力作，其舒适度据说堪比独栋，一旦入市，必将引起市场关注。
多说点产品，少谈点营销，也许对楼市更有帮助，毕竟人们最终是住在房子里，而不是活在概念中。
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