9月别墅开盘，无喧嚣，见成色！

9月楼市成交寡淡，似乎在人们的意料之中。

楼市调控趋紧，加之70年国庆对大众视线的转移，一定程度上影响了楼市热度。

另外，二手房成交量的下滑，以及『地产营销人』接到中介电话次数的增多，都反映了市场低迷的状态。可以确定的说，2019年难见“金九银十”。

不过，即使没有激昂的进行曲，也有优美的小夜曲来调节楼市气氛。整体成交寡淡，不影响少数项目开盘热销，传递喜讯！

敢于此时开盘，并实现预期业绩的项目，具有抗周期属性，是经得住时间与市场考验的蕴含价值的好项目。于购房者来说，跟踪并挖掘这类项目的信息，对把握入手时机、鉴别项目成色，有巨大帮助。

从每周排名统计看出，9月北京取证项目不多，凯德·麓语属其中之一。从开盘结果看，该项目业绩斐然，出乎意料！新推叠拼及联排别墅共销售70余套，创造了北京北部市场的小奇迹。

凯德·麓语是『地产营销人』长期跟踪的项目，其规模性、资源性、创新性对别墅市场有指标意义和示范效应。此次开盘热销，也透视出当下楼市的一些规律特征，值得与诸位分享。

1、约750万总价，吸附别墅最大需求

今年别墅市场的一大特点就是低总价别墅成交火热，只有放低总价门槛才有形成爆品的可能。

无论对于想置换实现居住升级的客户，或是首次置业期待一步到位的客群，低总价是置业别墅的首要诉求。

从今年别墅成交中，不难看出，低总价别墅成交占比最高，市场表现最优。800万以内的别墅成交套数最多，1200万以内的别墅成交占据了市场的半壁江山。

然而，同样是低总价别墅只有把产品放在具体的环境中和社区内，其性价比成色才可检验。

凯德·麓语是低密纯别墅大盘，占地近千亩，总建筑面积约46万平米。项目分多期开发，基于超低容积率，前三期产品全部规划为独栋别墅，单套总价在2000万以上，是北京楼市不多见的成熟纯质别墅社区。

而此次开盘推售的产品，是凯德·麓语的四期，以叠拼和联排别墅为主，总价门槛较低。约750万的总价完美切中当下别墅市场的主力需求，且项目首期采用了灵活的分期付款方式，缓解了客户筹集资金的压力，降低了首套别墅的置业门槛，深得客户认同。

我们看到，成熟纯别墅大盘中的低总价产品，不仅与独栋拥有一样的社区园林景观、配套资源和良好的物业服务，同时也适度降低了购入难度，对首次别墅置业者，起到激发作用。

2、约750万总价，享有亿级生态资源   

总价优势不仅仅体现在市场层面，在周边的生态环境上，凯德·麓语新推的产品拥有跟亿级别墅比肩的自然条件。

凯德·麓语与绝大多数别墅不同，其享有的不可复制的山水生态资源，不仅极度稀缺，而且距城市不远。仅此一点，就为超越了其他通过公园、绿地营造出环境的别墅项目。

凯德·麓语位于未来科学城以北的生态涵养区内，其北依燕山，南临京密引水渠，自然环境丰饶。项目周边众多自然景观和名胜古迹环伺，包括：燕山山脉、京密引水渠、2000亩静之湖森林公园、军都山滑雪场、太伟高尔夫球场等，是北京真正上风上水之地。

从区位上，项目拥有“两纵三横”交通路网，约30分钟车程可快捷通达望京、亚奥、首都机场等城市商圈和核心站点，完全可作为第一居所。

项目东侧紧邻赵全营商圈，在售亿级别墅刷新市场认知，锚定区域价值，为凯德·麓语提供了无限想象空间。

750万左右的总价，问鼎近主城的山水生态别墅，与亿级独栋同享稀缺资源，这种极赋潜力的产品自然不会被置业者错过。

3、约750万总价，寻找生活的真意

其实，对于凯德·麓语的客户，第一居所的概念是被重新定义的。30分钟的车程，业主更愿意将其定义为“心灵的第一居所”。

传统意义上的第一居所，是以工作、孩子上学为中心，画一个圈选择居住地，而不是以生活为中心。但心灵的第一居所，是真正将生活放在第一位，把生活作为居住的中心，不让居住去迁就工作。

我们看到，北京中产家庭普遍在工作和生活上透出疲态。没有财富阶层的自由，每天奔波于拥挤的车流中，在办公室熬到很晚，无非是为了躲避晚高峰。周末近郊旅游，亲近自然，无奈又堵在高速。循环往复，只为能在压抑中透一口气，找到生活的真意。

以此来看，城区里的房子有时仅是一个栖身之所，回家吃饭、睡觉，陪孩子写作业……平庸现实中延迟了生活梦想的兑现。而心灵的第一居所，是让人们勇于追逐自己喜欢的生活，找到奋斗的意义，让家人提前感受幸福和快乐。

所以，凯德·麓语满足了中产阶层潜藏的新需求，即为热爱生活的人们提供一个距离城市不远的“心灵第一居所”。不是一个度假的地方，而是属于自己的家、心灵的港湾。

4、约750万总价，买普宅不如买别墅

其实，今年低总价别墅供应不少，但深入市场就会发现，不是位置偏远，就是形制不纯粹。

随着土地资源的日益稀缺，别墅容积率指标受限，能带来真正舒适体验的、纯粹的别墅社区并不多见。

特别是限竞房大量涌入之后，别墅受规划和成本掣肘，在整体品质上较传统别墅有所下滑。同时在社区景观打造上，也投入有限，园林无法支撑别墅氛围。

另外，在空间尺度上也相对局促，地上单层面积不足，地下面积过大，层数过多，影响了采光和通风，弱化了墅居感受，违背了人性化生活习惯。

相比之下，凯德·麓语以纯商品房别墅拥有的舒适性和空间设计弹性，大大提升了居住体验和功能性，让客户有机会以普宅三居的总价换得别墅升级。

新开盘产品中，联排户型建筑面积约500㎡，空间极为阔绰，均层面积可达100㎡以上，远超过市面上的限竞房别墅。

约9.3米的面宽，约10.7米的进深，面宽、进深比近乎1：1，户型方正，空间利用率高。所有卧室均为套房设计，二层公共空间，可做书房或家庭厅，于功能适应良好灵活性。

值得一提的是，2.5米宽的采光天井大大提升了地下使用率。其身临其境的采光效果，可以做到白天不借助灯光也能获得充沛光线。

在细节上，联排室内楼梯1.1米的宽度，较之限竞房显得阔绰、安全。外窗坚持采用亿级豪宅采用的墨瑟品牌铝包木窗，房子经久如新，品质无可挑剔。

此外，100—200平米左右的花园尺度，完全满足客户对别墅功能和实用性的要求，比之其他在售别墅庭院，面积优势非常明显。

总价750万左右的是凯德·麓语的叠拼产品，上下两叠构成的四层建筑还原标准别墅形态，面积区间为280-410㎡，全部含有私家庭院和地下空间。

约7.4米的面宽，约13.5米的进深，室内空间合理排布，功能清晰划分。一层为家庭互动空间，附带客厅、餐厅、厨房等功能，另外一层为私密居室，既可设计为两间豪华卧室套房，也能灵活调整为三间卧室，随需而变。

上下叠都有地下双层空间，作为家庭成员休闲娱乐使用，或为主人的兴趣爱好定制功能。宽幅采光井将阳光射入，带来敞亮、温馨的感觉。

较为难得的是，凯德·麓语叠拼地上单层面积也均超100平米。同时在中西厨、超大客厅的体验上，显现出了豪宅尺度，这在同类产品中十分罕见。

四期开盘的别墅产品，仍延续前三期独墅配置，纯正法式丰富的立面，门头大量运用高端石材。除此以外，叠拼交房时开发商附赠地暖和电梯，减轻了购房者的装修成本。同时，前期现房实景交付的社区品质可见，加大了客户购买的信心。

上述分析可以看出，单纯的总价优势只能吸引市场关注，但并不构成客户出手的理由，只有对比社区品质纯度、自然资源稀缺度，以及产品舒适度三大方面之后，才能领会到超高性价比是如何叠加而成的。

在此价值基础上，即使周期波动，市场起伏，对好项目、好产品来说，反而意味着更多机会。

因此，这个9月，无喧嚣，见成色！

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