时间行至8月,北京楼市变得微妙。上半年尘埃落定,成绩与荣耀已翻篇,下半年刚开始,一切皆混沌。上一波热销的项目在蓄势等待下一次开盘,尚未取证的新项目在尽力争夺话语权,为市场撕开缝隙,为产品留下印记。一方面,自去年至今,近百块限竞房土地推出,以及占据住宅约60%的成交占比,让所有客户都熟悉并接纳了这类产品,市场的培育期加快完成。另一方面,从2019年上半年业绩看,均价7万/㎡以内的普宅成交,前20名中只有3个项目不是限竞房,可见霸榜之强势。限竞房“爆款”频出,客户极力追捧。不过,迈过年中之后,市场正面临新的格局构建。我们会发现,一年前推出的项目已有不少接近清盘,甚至完全售罄。按业内说法,限竞房1.0时代的典型项目和标杆产品已经落幕,即将涌起的一浪,是限竞房2.0时代的开启。在限竞房2.0大幕拉开之际,能够预见的是新标准刷新,新项目上位,新产品颠覆。这对于业内,是楼市先前的力量;对于消费者,是又一次难得机会的降临。但对于大多数人而言,与去年完全不同的境况是,接下来的半年会遇到选择困难症。65个限竞房项目在售,购房者与其说被幸福冲昏了头,不如直面最迫切的问题——到底该如何做出选择?过去一年,限竞房市场的表现和项目留下的营销痕迹,对于我们搜寻规律和验证方法,带来启示。如果消费者能通过业内参透的真相,去辅助自己的购房决策,相信下半年命中率会高得多。关键时刻,『地产营销人』总是扮演这样的角色——把洞察分享于诸位,帮你做出专业级的产品筛选。下面,我们就限竞房1.0时代留下的宝贵遗产,去搜寻2.0时代优质项目的共性。五环,绝不只比四环多一环。这个环线标定的区位是购房心理的界限,也是限竞房项目能否获得热销的先行指标。以上观点不是臆测,而是历经一年市场验证得出的硬核结论。『地产营销人』发现,但凡是五环内或者分布于五环沿线的限竞房项目,不论东西南北,无一例外都获得了较好业绩。客户对地段认同度高,项目就成功了一半。因为价格是被政府限定的,那么五环区位就特别容易映衬出性价比优势。值得一提的是,当“五环+地铁”这种情况出现时,最理想的购房条件就出现了,碰到这种置业机会,请不要错过。注意,在这里,“板块”并不是一个静态的概念,现状成熟当然是好事,但动态成熟其实也并不妨碍,关键是要有发展潜力,要有明确前景,要让人看到未来!静态的成熟可能反映在配套齐全,生活便利,但动态的走向往往与产业有关,与城市规划的方向有关。二者兼具,当然完美无缺;两者若不均衡,后者在则更加重要,因为与升值空间关系密切。所以,五环法则叠加板块属性,往往是展现项目吸引力与跨区影响力的核心要素。有完整规划、有重量级配套、有发展潜力的板块,是达成自住需求之后,满足潜藏投资诉求的信心支撑。所有热销项目都有一个好产品,但有好产品却不一定热销,这就是房地产项目的残酷性,“地”在里面起到的作用实在太大。在限竞房1.0时代,从产品获得两个结论:一是必须要对市场敬畏,不要低估客户,宁可用牛刀杀鸡,也不能在产品上松懈。以高档住宅理念去打造限竞房的开发商,现在看都极其明智。二是不要停止迭代,不要停止创新。限竞房看似有各种指标约束,但一年来的事实证明,创新依然有较大空间。无论是90㎡小三居做出双卫,还是三面宽朝南的网红户型,以懂你之诚意征服客户,获得业绩回报是顺其自然的。所以,限竞房2.0时代同样呼唤精品、呼唤创新、呼唤匠心。谁做得好,谁能带来惊艳,谁就有条件脱颖而出,成为下半年爆款项目!说到这里,颇为期待,下半年北京限竞房到底有哪些项目可以作为第一轮关注重点?
8月14日下午,由云谋传播、攸克地产、豪宅1号、买房大家帮联合主办的“2019下半年京城楼市四大名旦”项目推荐活动正式启幕。
『地产营销人』有幸参与前期策划,与专业地产媒体一起筛选出分布于东西南北四个代表性新盘。
那么,这次优选的标准,基于三个前提:首先是2019下半年纯新首次开盘项目;其次为品牌开发商出品,且此前限竞房均有成功作品;最后推荐项目要代表当下北京限竞房一线品质。
在活动现场,正式揭幕的“四大名旦”是:城市之光·东望、禧悦学府、江山风华、萬橡悦府。简化成非常容易记忆的一句口号:东望西府、南华北悦,听起来相当霸气。
城市之光·东望属东部稀缺的面向刚需刚改的优质产品,项目在东南五环沿线,处于国贸CBD、副中心核心区以及亦庄新城的交叉点上。未来建成的地铁17号线亦庄站前区南站距离项目约500米,因此是标准“五环+地铁”的项目。
城市之光·东望的核心看点有二,一是项目依托万科深耕台湖6年积淀,涵盖写字楼、Studio、购物中心、都市公园、品质住宅等复合型产品业态,共建筑面积达110万平米,是北京历年少见的超级大盘。项目周边分布五块教育用地,其中,地块西侧的名牌教育资源——景山学校,明年底将开始招生。
二是项目自8月亮相样板示范区后,网红户型被业内疯传。一期产品是70-140平米的两居到四居户型。其中,90㎡L型大飘窗实现270度宽阔边厅,带来最大化采光面,突破了极限,给人震撼之感。另外,其无限系灵活空间布局理念及精装材质工艺细节等,都真正击中年轻客户需求,让前期蓄客情况非常理想,近期该项目会惊艳开盘。
西部的禧悦学府,『地产营销人』之前也曾点评过,该项目距西五环直线距离仅350米,离地铁6号线西黄村站仅约300米。项目北侧永引南路将开通至四环路段,届时抵达四环仅需10分钟车程。值得一提的是,由于项目邻近海淀区,外溢需求十分旺盛。据悉,上周末到访客户达500余人,临时案场人声鼎沸。
北京大学附属中学石景山学校新校区与项目一路之隔,在教育资源上相当硬核。而且禧悦学府承接板块规划利好,周边将建设8万㎡集中式购物中心,未来生活配套可谓丰盛。
禧悦学府的户型是一大亮点,可以说集限竞房1.0时代之大成,并实现迭代升级。有75平米的两居,89平米的三居,120平米和135平米的四居。
布局合理,功能齐备,几乎所有户型南向都带有飘窗,扩展面积丰富。89平米的三居做到了两卫且三面宽朝南,135平米的四居还精配了储藏间,细节渗透品质。
南部位于大兴黄村核心的江山风华,是在金地·悦风华成功售罄之后又一力作。项目同样紧邻五环,且配套阵营更加豪华,北京小学大兴分校就在家门口,距地铁4号线清源路站约800米,名校、地铁双重资源加持。
江山风华在延续原产品精髓之上,再次进行产品迭代,在社区规划、园林景观、户型设计等方面均有所提升。以现代人的审美需求,打造新东方风格,提取传统王公府第的空间特质,以院围园,形成外府内园经典中式格局,塑造具有宋代风韵的品质住区。
在产品上,江山风华继续惊艳楼市,营造出高舒适度的“墅感空间”。建筑面积约89-136平米全明方正三至四居,极致探索空间效能。特别是89平米的三居南北通透、明厨明卫,保留双卫设置、凸显主卧套房豪华,再加南向双飘窗附赠,价值感倍增。
北部萬橡悦府,位于位于海淀与未来科学城板块交界处,占位高科高教资源腹地,将未来科学城、TBD科技商务区、沙河高教园板块纳入囊中。随着中关村北延,形成海淀——大中关高精尖科教产业格局的衔接。未来小米总部及生态链企业融入,将增进新兴产业驱动力。
项目邻近五环,距离8号线朱辛庄站仅300米,与萬橡華府形成核芯双子座项目。区域内“六园、双河、双湿地”绿色生态资源环绕。北京积水潭医院回龙观院区等三甲医院、一站式高质量全龄教育资源环伺周边。更有永旺等多个商圈,为居者提供完善配套。
萬橡悦府产品一脉承袭华润置地萬橡系高品质标准,精研当代高新人才的居住需求,打造轻奢风格72-130㎡户型产品,全精装交付。秉持严格精装交付标准及增值服务体系,强化功能性和空间感需求,国际品牌加持,引入新风系统,全面提升产品居住体验。
四大名旦,闪亮登场!下半年楼市看点颇多,东西南北皆有名盘,购房者应该抓住机会,尽快评判考量,把以上项目作为首轮考察重点,看完之后相信不会再盲从。
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