纯别墅淡出成定局，置业筛选正当时！
现在的别墅市场是明暗两条线。
明线是市场供应的主体——限竞房别墅，也可称之为7090墅，这部分产品因为总价不高、面积较小、区位合适，正在吸引一部分首次置业别墅客户的目光。
暗线是别墅市场中的存量，这部分项目前两三年就已推出，地块显然不受7090政策的限制，别墅形态更为纯粹，不少项目都呈现出准现房状态。特别是一些优质的楼王级产品都隐含在这一类别之中。
按照楼市发展的节奏，明暗两条线交织推进，未来北京的别墅市场大概率会出现以下几种情况：
1、7090墅随着限竞房土地供应的持续加大，会越来越多；存量中的纯商品房别墅则被消化的越来越少，别墅的一个产品时代即将落幕。
2、低密度、大尺度、多庭院的舒适型别墅正在成为用价格手段控制其消失速度的产品，这说明传统意义上的纯别墅从今年开始真正变得稀缺，不远的一个时点必会消化殆尽。
3、从政策上看，拥挤的北京并不鼓励开发别墅，这一点从新增产业禁止和限制目录就能看的出来。未来的别墅开发，从规划角度上只能向高密度、小面积、混合类型去演化，纯粹的别墅几年后将面临的是：不是买不买得起，而是有没有的问题。
明线提供的产品项目多，推广声势大，容易引起购房者的关注，但在『地产营销人』看来，暗线才是价值更高的市场。
无论从品类的稀缺度、墅质的纯粹性，还是当下入手的节点，对于具有一定实力的客户而言，进行逆向选择，挖掘暗线市场是明智的做法。
但接下来的问题是，在存量纯别墅市场中该依照什么原则进行筛选呢？『地产营销人』在此提供三个维度——
一、业绩验证口碑
寻找存量中的优质别墅首先应考察之前的市场口碑，一般卖得好的明星项目可重点关注。
整盘的销售业绩好，代表成交的业主多，未来社区的入住率就会高，居住的氛围便可迅速成熟，在这种市场验证下，购置更可安心。
另外，热销别墅项目的存量产品一般都是墅王级，产品无论在地块位置的分布，占据的环境资源，还是建筑的形制、空间、功能等方面都有更为极致的表现。
更高一级的产品线，虽然让总价也上升一个台阶，但在业绩背书下，品质没有问题，剩下只是时间问题，谁先发现价值，谁就能捷足先登。
二、资源鉴别稀缺
在现有的纯别墅市场中，两种资源最为稀缺。
一是项目外部资源优势的体现，比如邻近大湖、大河等得天独厚的自然环境，具有不可复制的稀缺价值，这也是鉴别别墅项目质素的关键指标。
二是项目内部规划条件所塑造的产品类型，在叠拼、联排、双拼、独栋等别墅形态中，显然类独栋或独院的建筑形制在如今市场中是最为稀缺。
前文提到，在北京新增产业禁止和限制目录中，已经明确全市不再新建容积率1.0以下的住宅项目（主要指独栋别墅），因此用时间来衡量，这类产品也无疑是最具价值的。
内外部资源的叠加鉴别，有助于在存量纯别墅市场中找到真正值得购买的产品。
三、产品细分高下
显然，不受7090限制的纯别墅项目，在产品力的展现上有更多发挥空间。但即使同为“墅王级”的产品，当深入到具体细节中，还是能容易的分出高下。
譬如说，在同总价量级的产品中，室内首层有没有大面积挑空设计，这直接体现空间尺度的较量；另外作为优化地下空间的“前二后三”或者“前三后四”的建筑设计，会为项目的采光效果带来巨大不同。
当然，还有包括居室功能分层是否合理；院落交付是否精装等涉及产品细节的对比。能做到绝大部分指标领先的纯别墅产品，自然可列为优先选择项目。
在暗线的别墅市场中做出置业选择，热销业绩、资源突出、产品强大是三个重要的筛选原则，同时符合这些条件的项目并不多，但之前闻名于世的北科建泰禾·丽春湖院子算一个，该项目少量宽境湖墅恰恰是未来别墅市场中难得再见的产品。
作为近两年北京楼市的传奇项目，丽春湖院子分别获得了2017中国别墅销冠、北京别墅和商品房销冠的“三冠王”称号，是近两年推向市场的现象级别墅产品。
2017年北京别墅销售排名（来源：克尔瑞数据）
丽春湖院子位于西北五环，南依丽春湖，西望西山，处于北京传统的上风上水区域。项目距离北清路仅约4公里，距离上地核心区约9公里，距五环路约13公里，距中关村核心区约17公里，是合适作为第一居所的城市别墅。
项目南侧的丽春湖水域面积为3500亩，是北京市平原地区最大湖泊之一。相当于7个北海，比昆明湖还要大500多亩。丽春湖作为温榆河的发源地，四季水源充沛，而温榆河流域也涵盖了北京70%以上的高端住区。
隔湖相望的是京北最大湿地公园——滨河森林公园，总占地面积一万多亩，是市区最大公园“朝阳公园”的两倍有余。大片的绿地与丽春湖构成一个完整的绿色生态系统。
丽春湖院子紧邻南丰路、丽春湖和森林公园，正处于政府所规划的500公顷湿地公园核心位置，未来环境必然会非常优质。可以说，项目拥有的自然资源极为稀缺。
作为泰禾继续创新和优化之作，该项目在原有泰禾北京院子一期基础上，延续了“坊巷”规划的精髓，但在社区主题性上别出心裁，植入“江南风”，赋予院子更加婉约、灵动的气质和风情。
处于整盘珍藏的宽境湖墅产品主力户型约为440—688㎡（使用面积），南侧临水大宅尽览3500亩丽春湖广袤湖景，东侧景观大宅则可观赏五重园林景观，景观视野极佳。
同时，项目以前庭院、内庭院、上庭院三重精装院落，五重专属空间，让院子里的大家族生活井然有序。
五重专属领域，营造家与世界的礼仪区。分别规划孝亲层、亲子层、主人层、宴宾层、私享层五重专属领域，地上实现四居，三居南向，空间利用率高。
在产品细节上，首层客餐厅挑空设计，提升了空间奢华感；每一层均设有室外空间，与自然切换自如；地下设有双向采光井；入户玄关极具仪式感，尽显大宅风范。
现在看来，限竞房别墅可精挑慢选，不必着急，因为供应充足，竞争充分。但对于希望拥有纯别墅，实现终极改善的购房者，剩下的时间确实不多了，因为存量每一天都会减少。
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