探讨|土地作价出资年限届满，能否办理转移登记
有一则案例，2020年5月，某冷链物流公司（以下简称“冷链公司”）通过法院拍卖取得了某市旧城改造范围内的工业用地。地块原为该省重型机械厂（以下简称“机械厂”）的企业改制作价出资用地，办理了不动产登记，用途为工业用地，使用年限为作价出资至2020年7月止。冷链公司取得地块后申请对原有厂房进行改扩建，住建部门告知该地块在城市轨道控制线范围，不允许新建或扩建建筑物。随后，冷链公司与某汽配公司签订转让协议，将厂房及土地转让给汽配公司，交易双方于2020年8月向该市不动产登记中心（以下简称“市登记中心”）申请转移登记。
市登记中心核定认为，土地使用年限已届满，不予受理冷链公司申请的转移登记，建议应先申请续期才能办理转移登记。冷链公司向该市自然资源局申请工业用地的使用期限续期，得到答复称地块已规划为城市轨道的场站，不同意此地块使用年限期限延续。冷链公司不服，遂向省自然资源厅申请行政复议，要求撤销市自然资源局答复，并办理地块的不动产转移登记。
作价出资的土地使用权年限届满时，能否办理不动产转移登记？笔者认为，应当如何处理可从以下几个方面进行分析。
使用权期限届满，原权利人无权转让土地。
国有土地使用权作为相对独立的财产权，是以通过出让等有偿使用的方式，将一定年期内使用土地的权利让渡于土地使用者，当出让年期届满，土地使用者未申请续期或续期未获批准的，土地使用者就不再拥有该土地使用权。《城市房地产管理法》第22条第2款规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”
如上所述，土地使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的，国家在无偿收回土地使用权的同时，亦将无偿收回建筑物、其他附着物的所有权，原土地使用者在使用权期限届满后，就不再享有土地使用权及其地上建筑物的所有权，也就无权转让属国家所有的土地及其地上建筑物。
本案例中，原机械厂签订的《国有土地使用权作价出资（入股）合同》也明确约定地上建筑物在使用年限届满后由政府无偿收回。冷链公司在此宗工业用地的使用年限届满后转让工业用地及地上厂房的行为，系试图处置不属于自己的物权行为，市登记中心自然不予受理其关于不动产转移登记的申请。
工业用地不能自动延续，继续使用须申请续期。
《民法典》对于土地使用权期限届满有了相应的规定，其第359条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”因此，工业用地使用权期限届满后需继续使用的，须依法办理续期的手续。
如何申请续期？《城市房地产管理法》第22条第1款规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。由此可见，即工业用地须在届满前一年申请续期，经批准续期的，重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
本案例中的机械厂与冷链公司在此宗工业用地的使用年限届满前的一年，均未申请使用年限的续期，而是在继续使用土地直至年限届满，显然不符合非住宅建设用地续期须申请的规定。
作价出资与出让同权，续期须符合相关规定。
作价出资用地属于土地有偿使用方式，其年限由《国有土地使用权作价出资（入股）合同》进行约定。2016年12月，原国土资源部、国家发展改革委等八部门印发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》也作出“作价出资或者入股土地使用权实行与出让土地使用权同权同价管理制度”的规定。作价出资用地按出让土地进行管理，其亦应按照《城市房地产管理法》第22条的规定，应当在迟于届满前一年申请续期，且不属根据社会公共利益需要收回的情形，申请续期方可获得批准。
本案例中，冷链公司持有的此地块的不动产权证书上，明确记载了使用年限到2020年7月止。该地块在使用年限届满的时点已规划为城市轨道的场站，属根据社会公共利益需收回情形，已不符合许可续期的条件，即便是作价出资用地，亦应按出让土地由国家无偿收回。
综上所述，国有土地使用权期限在年限届满后，土地使用者依有偿使用合同取得的土地使用权即终止。依照现行的法律规定，年期届满后的处理方法主要为续期和收回。除住宅用地可自动续期外，需要继续使用土地，由原土地使用权人申请续期，重新签订有偿使用合同，并依照规定支付土地使用权出让金。未申请续期或续期未获批以及根据社会公共利益需要收回的则土地使用权由国家无偿收回。国家在收回土地使用权的同时，也无偿收回地上建筑物及其他附着物的所有权。由于年期届满，土地使用者就不再拥有该土地使用权，自然也就不能通过转让、抵押等方式处分土地使用权。
我国土地有偿使用政策已实施了30多年，随着时间推移，部分土地逐步达到最初设定的使用年期。在面对土地使用权期限届满后的实际操作问题时，土地使用权人应关注所持有土地的剩余年期，根据自身需要情况决定是否需要续期，需续期的应在规定的期限内及时申请，并办理相应的不动产登记手续。不动产登记机构在办理涉及年期届满不动产登记业务时，也应审查使用年期是否届满，以此核定原土地使用权人是否有权处置不动产。
本案例中，此宗工业用地因公共利益须收回作为轨道场站，且年期届满前土地使用权人也没有申请续期的意思表达，客观上已无法续期。冷链公司仍要求办理用地的转让手续显然没有依据，即便随后起诉至法院，其办理不动产转移登记手续的诉讼请求亦被法院驳回。
作者单位：广西壮族自治区南宁市自然资源局
《中国不动产》2021年第8期
供图：黄俊飞