楼面价33935元/平米首创再进红桥 棚改面积达43%

今天下午，在中海、中铁建、招商、首创、金地、万科、平安、保利及中电建等多家房企的角逐下，首创力夺津红西（挂）2017-084号红桥西青道地块，总价24.45亿元，合算总体出让楼板价30563元/㎡（可售商品房面积部分楼板价33935元/㎡），竞自持棚改面积3.4万㎡，棚改占比43%。

在正式开拍前，尽管开发商及工作人员早早就落座拍卖厅，但津红西（挂）2017-084号红桥西青道地块一度显示无任何报价。

当然，这并不影响这块地的吸引力，开场前几分钟甚至发生了主持人找不到拍卖槌的小插曲。

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正式进入拍卖环节后，红桥西青道地块从16亿4千万开始叫价。保利和平安很快将价格带入了23亿的关卡（上限总价为24.45亿）。不久后，平安直接报出上限价格，该地块旋即进入竞自持棚改环节。在主持人询问过后，保利表示不参与该环节，其余开发商全部参加。

其在竞棚改环节中，平安、中电建、中铁建、首创纷纷报出面积，虽然节奏不快，但自持棚改面积平滑进入两万平，在首创和中电建最后阶段的报价中，首创以3.4万㎡的自持棚改面积，合算棚改比例43%拿下该地。按此情况计算，除去棚改面积部分的可售商品房楼面价为33935元/㎡。

竞自持plus版本：竞棚改

今日出让的首宗市区地块编号为津红西（挂）2017-084，地块位于红桥区西青道与团结路交口东北侧，其四至为：东至科园公寓，南至西青道，西至团结路，北至津浦铁路。

该地块规划用地性质为二类居住用地，出让土地面积38704.3平方米，建筑面积不大于80000平方米，其中包含不少于2920平方米的行政超市，其余为住宅。土地用途为城镇住宅、商服。该地块挂牌起始价为16.3亿元，起始楼面价20375元/平方米。

同时，挂牌文件显示，按照红桥区政府要求，该地块需配建棚户区改造定向安置商品房建筑面积10000平方米，安置商品房销售均价26000元/平方米。该地块设置最高限价为24.45亿元，最高楼面限价约30563元/平方米。

重点来了

与以往达到最高限价后转为竞报自持住宅建筑面积不同，红桥西青道地块竞拍达最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报配建棚户区改造定向安置商品房建筑面积阶段，且此部分竞报体量，不含基础公告中所要求的1万平方米安置房，竞报配建安置房面积上限为6.7万平方米。

这便是所谓的，竞自持变竞棚改。

直接拍到价格上限竞自持是最近天津市场的一大特色，该地块大概率也不会例外。如达到均价价格上限30000元+，我们测算了一下竞安置与实际楼面价变量关系如下：

回顾此前红桥区的土地出让，单价最高纪录是去年的机电学院地块，楼面价26767元/平方米。该地块位于今日挂牌的西青道地块北侧2公里处，如今机电学院地块将被开发成公元大观项目，目前有消息释放出该项目预计价格为高层4万+、洋房5万+，amazing！另外目前看来，红桥区的新房代表项目为北岸中心，目前在售高层均价约3万5，而西青道地块起始楼面价就近2万，楼面价上限达3万，首创未来入市项目的价格，或将成为区域房价的又一新高度。