浅谈被执行人“唯一房屋”的执行
居民居住生活条件的保障与人民群众的基本生活息息相关，执行案件中，如何妥善处理被执行人居住权与申请执行人债权关系，影响着执行工作的顺利进行。
《最高人民法院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对于被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该条“不得拍卖、变卖或者抵债”的规定使得查封没有实际意义，最多只能起到限制被执行人转让房产的作用。
在被执行人名下只有一套房屋的案件中，法院在执行过程中，始终遵循贯彻强制执行与保护民生相结合的原则，因此，实际操作中对被执行人“唯一房屋”往往很少执行。有的人甚至形成这样一种惯例：“只要被执行人只有‘唯一住房’，均不得强制执行”。长期以往，强制执行对于被执行人的威慑力大大降低，“执行难，难执行”的问题愈发骤增，同时也给个别恶意逃避执行的被执行人带来了可乘之机。为充分维护案件各方当事人的合法权益，严厉惩治个别被执行人逃避执行的“恶意行为”，彻底解决执行过程中长期存在的“执行难，难执行”的问题。《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条又作出如下规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其抚养家属最低生活标准所必需的住房和普通生活必需品后，可以执行。”该条规定的内容，在维护被执行人合法权益，给予必要人性化保障的同时，注重维护和实现申请执行人的合法权益、正当诉求，对申请执行人和被申请执行人利益关系的维护进行了必要的平衡。
如何正确理解《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条、第七条规定的内涵，吃透其精神实质，厘清执行被执行人“唯一住房”执行与否的边界，既让被执行人“唯一住房”得到合法合理的执行，又充分维护案件各方当事人的合法权益，实现案件执结的法律效果、政治效果和社会效果的有机统一，有着极其重要的意义。
在被执行人唯一房屋的情况下，其“唯一房屋”能否执行？不能用“是”与“否”作出简单的回答。应根据个案具体分析、仔细斟酌，切忌不加思索的依据某个法律条文做“一刀切”。
执行案件中，造成被执行人“唯一房屋”状况的原因多种多样。其中包括这样一些状况：
一是被执行人本来有几套房子，法院判决或者仲裁机构仲裁作出后，被执行人意识到自己即将输官司了，想方设法尽快将自己的房屋处理掉。有的把自己名下的房屋全部转让，有的将自己的房屋转移到子女或者父母名下，等到法院执行的时候，被执行人称自己只有一套房屋不能执行。
二是一些房屋的所有人把自己房子出卖后，买受人把价款全部交付。经过一段时间后，卖方一看房价上涨，就不愿交付房屋。这时候，买受人就打官司要求卖方交付房屋。法院判决合同有效，限出卖人在一定期限向买受人交付居住的房屋。等到法院执行的时候，就提出只有一套房屋，按规定不能执行。
三是申请人是金融机构的执行案件中，如果被执行人“唯一住房”不能执行，那么金融机构借贷款就得不到偿还，申请执行人的债权一直得不到实现，不同程度上影响金融秩序的稳定。
四是没有设定抵押的房屋作为执行标的这类案件执行一直处于停滞状态。这种情况下的债权人往往因为债权不能及时收回，处于生活无着状态，而被执行人名下明明有房产、财产。
为有效维护申请执行人的合法权益，惩治个别被执行人逃避执行的“恶意行为”，加大被执行人“唯一住房”案件执行的力度，提高案件执结的成效，形成这样一些观点：
一是执行程序中法院保障的是被执行人的居住权，而不是房屋的所有权。
二是这种居住权是被执行人所抚养家属生存所必须的，否则就不属于必须保障的范围。
三是这个保障是有期限的。因为被执行人最终居住权的保障还要靠当地政府的各种救济保障机制，就是说应当向当地政府申请社会保障，而不能让本来应当由政府承担的社会保障义务全部转嫁予申请执行人。
四是被执行人不能肆意用法律给自己生存权的保障恶意逃避执行。
上述理论观点为执行被执行人“唯一住房”提供了较为充足的理论支持，更加注重维护申请执行人的合法权益，为彻底解决“执行难，难执行”的问题起到推动作用。
固然全面保护申请执行人的合法权益，实现案结事了是司法部门肩负的重要任务，也是司法工作人员主要职责之一。然而，立法的目的，法律内涵的本意不仅仅维护案件中某一方当事人的合法权益，而是让案件中所有当事人合法权益得到平等保护。《刑事诉讼法》规定惩罚犯罪与保护人权同等重要，保护被害人合法权益和人权的同时，也要注重保护犯罪嫌疑人、被告人的合法权益和人权。犯罪嫌疑人、被告人合法权益和人权保护程度直接体现一个国家人权保护水平。《刑事诉讼法》既然有保护犯罪嫌疑人、被告人合法权益和人权的条文规定，《民事诉讼法》同样有保护被执行人合法权益的法律内涵。因此，让案件当事人的合法权益都平等得到保护，才能在法律的运用实施中贯穿立法的目的，体现法律内涵的本意。当然，也不能为保护被执行人的合法权益而损害申请执行人的合法权益，进而在案件执行过程中瞻前顾后、畏首畏尾，影响案件的执结。如何既维护被执行人的合法权益，又能加快被执行人“唯一住房”案件执行的进程，保护申请执行人的正当权益和诉求。解决这个问题的瓶颈就是要在实际执行过程中，对被执行人造成“唯一房屋”状况，结合具体案情深入调查分析，制定出切实可行的措施。“唯一住房”是现实生活中被执行人财产状况的客观表现，但在法律上绝不是等同于该住房就是被执行人及其所扶养家属生活所必须的住房，而且是否超过了“生活必需”的标准，应当是执行过程中考量的核心因素。这些考量的核心因素包括被执行人收入来源，住房实际使用情况，住房面积位置价值因素，共同居住人员情况，唯一住房形成情况等。除此之外，还包括上述被执行人“恶意行为”造成“唯一住房”的这些状况。
面对诸多人为因素与非人为因素造成被执行人“唯一住房”的原因，办案人员应根据个案情况具体分析，作出正确判断。如果该房产符合执行的条件和要求，应当机立断，按照法律规定的程序，将其“唯一房屋”执行到位，及时维护申请执行人合法权益，实现其诉求，打破被执行人企图蒙混过关的美梦，让被执行人为自己“恶意行为”付出应有的代价。如果被执行人唯一房屋的状况是由于天灾人祸、生活困难造成的，对被执行人唯一房屋的执行应三思而后行。上述观点中所阐明的“被执行人最终居住权的保障要靠当地政府各种救济保障机制来实现，而不能让本来应当由政府承担的社会保护义务全部转嫁给申请执行人”。此观点对保护申请执行人的合法权益，推动被执行人“唯一住房”案件执行起到积极促进作用。然而，从我国目前经济状况看，政府保障能力是有限度的。如果类似情况全部由政府来承担，恐怕也只是杯水车薪、无济于事。其实，对生活困难人扶贫救济不仅是政府的职责，也是每个公民的责任，其中包括申请执行人。
难道必须让申请执行人牺牲自身财产利益为代价来换取被执行人居住生存权吗？为切实解决“执行难，难执行”的问题，提升案件执结的质效，同时兼顾案件各方当事人的合法权益，把公平公正的理念贯穿于案件执行的全程，案件执结的法律效果、政治效果和社会效果在“唯一住房”案件执行过程中得到进一步融合升华。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：金钱债权执行中，符合下列情况之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；(二)执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地租赁市场平均租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。这一规定，从不予支持执行异议的角度，给被执行人“唯一住房”强制执行顺利进行指引了方向，提供了珍贵的参考价值和借鉴意义。
被执行人“唯一房屋”能否执行，如何执行，不能用一把尺子量到底。应根据被执行人“唯一房屋”的实际状况，依据现行法律和有关司法解释的规定，贯穿公平公正的执法办案宗旨，妥善采取相应的法律措施，在申请执行人的债权与被执行人的居住条件之间，达成妥善的平衡，实现法律与现实之间良性互动，让冰冷的法律充满温情。既维护法律的尊严与权威，又要体现出司法的人文关怀，使被执行人“唯一住房”案件执行达到案结事了和谐圆满的社会效果。
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