国税发[2006]187号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[条款修订...
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[条款修订]
国税发[2006]187号 2006-12-28
税屋提示——依据国家税务总局公告2018年第31号 国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告，本法规第四条第（二）款自2018年6月15日起修改。
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏回族自治区国家税务局：
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件
(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
(二)[条款修订]房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。【税屋提示——“地方税务机关”修改为“税务机关”】
(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、土地增值税清算应报送的资料
符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
(一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;
(二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;
(三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
国家税务总局重庆市大足区税务局与重庆SY置业有限公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决书(摘要)
重庆市大足区人民法院民事判决书(2021)渝0111民初1105号 2021-07-13
2014年10月，SY公司取得取得预售许可证后，即对其开发未完成的产品进行了部分销售。
2018年5月24日，重庆市大足区人民法院做出《民事裁定书》，裁定受理申请人***申请被告SY公司的破产清算。
庭审中，原告重庆市大足区税务局明确未被被告SY公司管理人确认的税款名称及金额如下：
1、土地增值税(预征)。时间从2014年10月起至2016年2月期间的土地增值税(预征)，计算起算日期为2014年11月18日，结束日期为2018年5月24日，以对应每期的滞纳金合计为169783.75元。
被告SY公司辩称，一、被告SY公司不应缴纳土地增值税预征的滞纳金，“****”项目经清算审核，实际上应缴纳土地增值税税额为0元。被告SY公司之前预交的土地增值税211158.21元，原告重庆市大足区税务局亦全额退还被告SY公司。上述事实，被告SY公司提交的《国家税务总局重庆市大足区税务局第三税务所税务事项通知书》记载内容足以证明。被告SY公司既然实际上不应缴纳土地增值税，自然也不应当缴纳土地增值税预征的滞纳金。
重庆市大足区人民法院认为：
依法纳税是每个纳税人业应尽的法定义务，虽然被告进行了破产清算，但其所欠税款仍应当由原告进行追缴。本案经庭审与质证，其争议的焦点为下列税款及滞纳金能否被确认为破产债权：
1、预征土地增值税滞纳金。
预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值税的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取是预先征收土地增值税的办法。
《中华人民共和国企业所得税法》第五十四条规定：“企业所得税分月或者分季预缴。企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。企业在报送企业所得税纳税申报表时，应当按照规定附送财务会计报告和其他有关资料”。
《中华人民共和国税收征收管理办法》第三十二条规定：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条规定：“企业所得税分月或者分季预缴，由税务机关具体核定。企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴;按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。预缴方法一经确定，该纳税年度内不得随意变更”。
由此看来，预缴税款应当按每月或季度进行。本案中，被告SY公司开发的“****”项目自2014年起开始预售，其应按照每月预售收入预征率申报缴纳土地增值税，纳税义务发生时间为实际收到售房款的当月，期限为次月15日内。
即使如被告SY公司在庭审所述公司面临经营困难，但仍需向原告重庆市大足区税务局提出免征或缓征的申请，并以原告重庆市大足区税务局同意的其他方式进行预缴。而被告SY公司自2014年10月至2016年2月期间并未按照上述法律规定缴纳预征土地增值税款，且也未在当年年度终了之日起五个月内，向原告重庆市大足区税务局报送年度企业所得税纳税申报表，进行汇算清缴，结清应缴应退税款。其行为属于违反法律法规应缴纳而未缴纳的情形，应当被征收滞纳金。
故对原告重庆市大足区税务局要求确认被告SY公司欠缴预征土地增值税的滞纳金169783.75元为破产债权的诉讼请求，本院予以支持。
被告SY公司在诉讼中虽提出“****”项目经清算审核，实际应缴纳土地增值税税额为0元，因此被告SY公司不应缴纳预征土地增值税滞纳金的辩称意见。
本院认为，虽然被告SY公司在清算后实际应缴纳土地增值税额为0元，但并不能改变被告SY公司在清算前的2014年10月至2016年2月期间需正常纳税的事实，其应纳未纳的预征土地增值税滞纳金在当期已实际发生，且被告SY公司并未提交申报表，故对被告SY公司的该项辩称意见，本院不予采纳。