曾手握1亿土储！黄光裕“地产梦”残喘 || 深度
11年前，国美为手上土储估值180亿，黄光裕也曾在狱中划定地产发展方向，如今，黄光裕的“地产梦”还能做多久？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：方斯嘉
编辑：陈涧
设计：布冬
实习生：郭曼怡
国美要彻底剥离地产？
8月初，也就是黄光裕出狱后不到2个月，鹏润控股集团（国美旗下地产集团，以下简称“鹏润”）抛售所持北京悦秀城项目，交易额约40亿元。
11月2日，国美零售发布消息称，10月30日，西安鹏安物业有限公司（全资附属公司）作为买方，与卖方西安鹏润置业有限公司以约4.1亿元交易了西安在建商务物业。值得注意的是，买卖双方均为国美系旗下子公司。
知名地产分析师严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示：“类似左右倒腾的做法，实际上容易被认为有利益输送或逃避税费的嫌疑，所以需要此类企业积极做好对投资者的解释工作。对于国美零售来说，类似商务物业后续也可以发展，但是在此类内部交易方面需要谨慎。”
从国美系地产公司“左手右手”倒卖物业，其广州、重庆、西安地产项目开发等一系列动作中可以捕捉到，国美似乎仍试图修复黄光裕11年前的宏愿，并紧握商业地产这根“稻草”。
曾手握1亿平米土储
黄光裕今年6月正式出狱，当日，国美零售大涨17.39%，市值为342亿港元。但截至目前，黄光裕的“重出江湖”似乎对市场影响有限。截至11月10日，国美零售总市值约为202.6亿港元，较高峰时缩水约41%。
黄光裕入狱前，地产曾是其大举发力的板块。2008年，黄光裕放出豪言，“拿出100个亿砸向地产，2-3年让国美地产打包上市，成为第二个国美电器”。
当年，国美集团旗下主要有四家地产开发公司，分别为鹏润地产、国美置业、尊爵地产、明天地产，但目前，仅有鹏润地产出现在公众视野，其它地产公司已销声匿迹。
成立于1996年的鹏润地产，2007年时曾跻身全国地产行业百强席位。标杆项目囊括北京鹏润大厦、鹏润家园、国美第一城等项目。
▲北京鹏润大厦，图片来自网络。
在黄光裕入狱后不久，2009年，黄光裕胞妹黄秀虹出任北京鹏润投资有限公司董事长兼总裁。而在鹏润发展期间，也似乎有意“去国美化”，在鹏润官网中鲜少出现“国美”一词。
而在业内人士眼中，黄光裕有意将自身的案件对鹏润地产的影响降至最低。
“应该说，在黄光裕眼里，国美和鹏润都是自己一手创立的企业，然而出事后黄对国美的控制力大为削弱，而且有继续被稀释股权的可能，但鹏润房产的控制权则还在黄手中，现其三妹黄秀虹掌管鹏润地产，所以从这个层面讲可能会有所侧重。”一位分析人士于2010年对《华夏时报》表示。
事实上，黄光裕早在十年前就已大举布局，若是当时的土储如今得以兑现，单靠土地升值获利，国美或许有望成为下一个“长江实业”。
2008年5月，中关村发布的定增公告中显示，黄光裕在北京城郊的崔各庄、宋庄等地拥有土储建面共计1亿平方米。彼时，碧桂园和恒大的土储尚在千万级水平。
据搜房网2008年数据显示，当年北京商住地块平均成交价为4015元/平方米。到了2019年，据北京中原市场研究部的统计，北京土地市场经营性用地（商住地为主）成交楼面价为22660元/平方米。11年间，地价翻了5.6倍。
在当年，鹏润地产将1亿平米建面的一级土地开发，和超过100万平米的再建和已落成项目估值180 亿元，若是持有至今，其估值相当可观。
然而，事实并不如设想的一般。
由于该批巨量土储大多为一级开发土地，并只与当地政府签署了草签协议，并没有完成土地补偿等程序。当黄光裕入狱之后，国美面对巨压，只能选择将部分项目转让，另有部分项目则以失效告终。
▲国美控股行业投资分布情况。
目前，国美对于地产土储方面仍较为低调，国美地产及鹏润官网均未公开披露土储情况。值得注意的是，国美控股集团有限公司在房地产业的投资分布已缩至1成。
商业地产困局
据鹏润官网显示，其持有项目约有16个，分别为产业地产、商业地产、住宅地产三类，其中，住宅地产大多已经出售，只剩重庆一个项目在建。
早在2015年，据网易财经消息，在狱中的黄光裕亲自为国美系地产确定“未来几年鹏润地产将以物流仓储地产、商业地产开发为核心业务，辅以住宅地产开发业务，以北京、重庆、上海、郑州、哈尔滨、天津”为主要区域的发展方向。目前，鹏润项目发展线路大致按黄光裕设定的方向在走。
相比于其它版块，商业地产在国美地产业务中显然占据主力位置。
▲国美现有地产项目不完全统计。
国美系商业地产项目北京鹏润大厦，是运维较为成熟的项目之一，涵盖购物、办公等业态。一位当地人士对无冕财经研究员表示，虽然鹏润大厦年份较旧，在众多高楼中略显陈旧，但由于地处北京朝阳区商圈，写字楼的总体入驻率仍较高。
相比之下，同在北京的国美商都、悦秀城则略显苍凉。
国美商都项目在2005年以8.05亿元拿地后，已陷入“烂尾”状态。期间，海航置业曾有意接盘，但由于资金交付等问题，国美、海航两方打了六年官司。最终，该项目从拿地至今烂尾15年。值得注意的是，该项目地处丰台科技园片区，经过15年的发酵，地价早已水涨船高。
北京悦秀城地处北京南站商圈，原为大康鞋城。2011年决定停业，2015年重新运营包装，投入试营业。尴尬的是，在开业短短两年后，由于人气不旺、商场定位不清晰等问题，包括国美电器在内的主力店相继撤场。2019年1月，悦秀城单方宣告停业，据《北京商报》消息，有商户表示：“悦秀城项目招商经营不利，商场一直未达到正常开业条件。2018年底众商户被商场单方强制解除合同，所有物品一律不得带走。”
黄光裕出狱后，地产方面的首个动作便是将北京悦秀城转让给颢腾投资，双方并未公布此次交易的总价及细节，但有消息称交易价格约为40亿元。
业内推测，黄光裕急于套现的原因，除了经营不善外，或与国美零售经营情况连续三年下滑有关。
据国美零售发布的2020年中期业绩数据显示，其上半年营收190.75亿元，相比去年同期的343.33亿元下滑44.44%；归属于母公司的净利润为-26.23亿元，去年同期净亏损为3.8亿元。
国美仍在努力盘活现有物业资产，但并不顺畅。
西安悦秀城项目背靠大学片区，今年引入海底捞品牌，带来了一定客流量。当地住户表示：“商场看起来比较大，有电影院、小吃街，但人比较少，开业的店铺也不多。”西安悦秀城还将建设二期项目，近期，在建商业物业部分项目还以4.1亿元出售给国美零售。
目前，重庆鹏润悦秀城的公寓产品项目2018年正式售罄，公寓售价约在1.5万元/平方米左右，但商铺仍在销售中。据当地住户反映，商场开业至今，大多引入一些餐厅、理发的业态，整体人流量依然较少。
相较其它物业，国美对广州琶洲项目尤为重视，背后是土地的加速增值。
项目方将广州鹏润云端项目更名为国美智慧城，并引入高力国际、仲量联行、第一太平戴维斯这三大全球顶级物业服务机构为合作伙伴。在2015年、2016年国美地产、鹏润联合体分别拿下琶洲两宗地块，拿地楼面价约为13000元/平方米。在近期，国美智慧城正式开放参观，主推建面约300-2300平方米写字楼单位，据安居客显示，售价约50000元/平方米。
近年来，国美地产板块已相当低调，近期登上行业头条，还是因为一个同名房企河北鹏润控股赴港IPO失败的消息。但国美似乎不愿抛离地产，剩余物业仍紧握在手运营。
从表现上看，即使手握市中心区项目，国美对现有资产的运维效果并不可观，其主要营收依靠出售综合体的附加商服物业。但另一方面，巨头的影响力仍在，项目即使停滞，但单从地价上升的空间上看，国美似乎能够坐享其成。
10年前，国美是行业的巨头及标杆。10年后，国美在地产界的体量已不足以让它掀起多少波澜。业内专家表示，国美自身的发展核心仍是零售业，商业地产应辅以零售业发展。此外，国美系商业地产应找到自身的运营特色，才能有所突破。
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