房地产和房地产公司的投资机会
房地产作为一项资产其投资价值大大缩减，但这并不意味着会快速下跌
出品| 每日财报
作者| 刘雨辰
2020月1月17日国家统计局最新发布的数据，2019年商品房销售面积17.16亿平方米，比上年下降0.1%；商品房销售额159725亿元，增长6.5%。
自1998年结束福利分房制度，房地产行业在市场化的道路上已经走过了20多年的时间，在这期间，全国商品房销售金额从1998年的2500亿增长到2019年的16万亿，规模整整扩大了64倍，年化增长22%，这也让房地产市场是过去20年最赚钱的行业之一，一大批企业家前仆后继的冲进去，王石、潘石屹、王健林、许家印等成为房地产红利的最大受益人。
全国商品房销售均价从1998年的2049元/㎡到2019年的9308元/㎡，销售单价增长了4.5倍，年化增长率为7.5%，这一数据表面看上去视觉冲击并没有那么大，但这仅仅是全国的平均水平，事实上不同地区分化非常大，一二线城市的涨幅远超三四线城市。
这个问题可能大家都想知道，但大多数人对此却并不了解，造成这种局面的原因有很多，但主要推动力有两点：货币超发和城市化进程。
大规模发行货币
在过去的10年中，中国广义货币M2的年均增速为13%，而同期的GDP增速仅有8%，货币增速远远高于GDP增速，这意味着虽然中国的通胀率表面上不高，因为我们习惯于用CPI来衡量通胀，但真实的整体通胀水平一直居高不下，货币一直在对内贬值。这一点其实很好理解，CPI只是衡量居民日常消费品的通胀水平，不能代表整体的通胀水平。比如说我们以10个产品作为去年的GDP总量，去年同期发行了10元人民币，那一个产品就是一块钱，但今年我们生产了12个产品，如果发行12元人民币，那还是一个产品一元钱，通胀为零，但今年我们却发行了20元钱，那多出去的8元钱就会引起某些产品的升值，因为货币是用来衡量产品价值的，货币增速大于产品增速必然伴随着产品价值的上涨，在中国过去的十几年，这个产品就是房子。不只是在中国，上世纪70年代美国的广义货币保持在两位数增长，但是经济增速只有3%左右，货币超发产生了高通胀。而在高通胀的环境之下，房地产是实物资产，尤其是在一二线城市，土地的供应是有限的，所以大家理所当然把房地产看做是对抗货币贬值的核心资产，房子成为最佳的保值资产，房价涨幅大致接轨货币增速。
城市化进程成为支撑
过去十几年，中国的城市化进程大步向前，不断有人从农村搬到城市，据统计，2019年中国的城市化水平已经达到60%，而这一数据在十年前还不到50%。另一方面，中国人对于“家”这一概念的向往和追求，也支撑起房地产市场的长期向好。
尤其是对于结婚的年轻人来说，城里有房子成为了必备的条件，这一攀比思想也影响了人们的行为，本来并没有能力买房的人也不惜高负债购置一套房产。刚需住房是房地产的价值，就如同企业的盈利是股票的价值一样，源源不断的进城人群支撑起了房地产的底层价值，就如同企业源源不断的盈利支撑股票价值一样，所以在过去十几年，房价虽然也有波动，但整体的回撤非常小，反而是回撤之后涨幅更大。
广义货币M2的同比增长率（%）
图片截取自国家统计局
货币超发和城市化成为过去房价上涨的主要动力，但从现在来看，房价已经逐渐失去了上涨的动能。原因很简单，首先，从上图可以看出M2的增速已经降到8%左右，与名义GDP增速保持一致，不会再有多余的资金流入房地产。之前货币超发的根本原因是由于出口企业赚取的外汇拿到国内换成人民币，造成央行被动释放货币，但从2016年开始，每年的外汇收入几乎不再保持增长，货币的发行由被动增发变为央行有节奏的主动调控。从政策端来看，中央一直强调不搞大水漫灌，保持稳定，也就是说我们不会主动进行货币放水，只会适当的降息。
其次，目前中国的城市化率已经达到60%，从国际经验来看，城镇化水平超过70%的后期阶段，城镇化增速缓慢，达到80%后一般就不再增加，目前主要发达国家的城镇化率基本都在70%-80%之间。中国虽然距离发达国家的70%还有距离，但如果叠加人均GDP的水平来看，已经到达了阶段性的瓶颈，综合两方面来看，房地产的投资价值大幅削弱，但重申一遍，不会大幅上涨的同时也不会断崖式下跌。
虽然房地产行业的黄金时代已经过去，但这并不意味着房地产企业不再具备投资价值，恰恰相反，在行业受到冲击的时候，头部房企的优势更加明显。房地产行业的“马太效应”正在加剧，逐渐形成了强者恒强的局面，TOP10公司的市占率从2016年开始加速提升，2016年CR10的市场份额只有18.7%，而到了2019年这一数据达到了28.4%。
头部企业的优势
房地产是杠杆经营的行业，能否融到资、融资成本的高低对于企业的经营至关重要。商业银行在进行信贷发放时，首选是国有控股的房地产企业，其次是排名前十位的龙头房企。在“房住不炒”的政策指导下，政府进一步加强对房地产信贷的增长。大型房地产企业拥有多种融资渠道，包括银行贷款、信托融资、发型债券、增发新股等，2019年排名前10的房企的平均融资成本只有4.52%，而中小房企融资渠道相对单一，融资成本高企，通过信托渠道的融资成本已经在12%至15%之间，严重压缩了利润空间。
除了融资成本低，大型房企的拿地优势也非常突出。房地产的营业成本主要包括拿地成本和建筑安装成本（简称建安成本），建安成本相对固定，拿地成本的高低对于项目的利润空间有非常大的影响。房企拿地方式主要分一级市场和二级市场拿地。一级市场主要指公开化的招标，大型房企的资金实力强，对区域房价的控制能力强，大型房企的引入往往成为刺激本地房价、地价的重要因素，因此地方政府偏好引进资金实力较强、规模较大的房企参与开发建设。二级市场拿地主要是并购，这种方式需要收购方拥有足够规模和资金量，一般的房企根本吃不消。
最后，龙头企业的户型设计、配套设施、小区绿化、物业管理，都做的比小房企更好，因此相同地段的龙头房地产项目能获得一定的品牌溢价，售价卖得更高。
从投资的角度来说，房地产已经告别了之前高速增长的阶段，作为一项资产其投资价值大大缩减，但这并不意味着会快速下跌，如果是刚需居住依然需要按计划买房，这一点希望大家务必清楚。其次，房地产行业将会产生分化，头部公司的优势明显，中小房企的日子会越来越难过，从估值的角度来说，头部房企的市盈率基本都在10以下，具备一定的配置价值。
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