恒隆地产勇获杭州新地王，107亿元成交的百井坊给商业地产带来了什么？
艳姐说
【1】新地王，杭州造
杭州地产圈这几天又炸了，这次不是万人摇号，而是因为新晋地王的产生。
5月28日，被誉为“浙江省内最具商业价值的地块”、地处杭州武林商圈最核心区域的百井坊地块，在经历了336轮、长达7个多小时的激战后，最终以溢价率118.51%，107.3亿元的天价成交，悬在杭州人心中十年的百井坊宝地归宿之谜终于揭晓！
而获得这一地王的，是打造了恒隆广场这一品牌的香港地产商恒隆地产。
由于百井坊地块的特殊价值，此次竞拍吸引了华润、新鸿基、恒隆、新世界、九龙仓和银泰等众多买家竞相出价。开拍不到2小时，第76轮报价就达到了64亿元，刷新了2016年8月19日由鲁能摘得的钱江新城核心区商业地标总价63.5亿元的记录，在第336轮叫价达到了107.3亿元后，恒隆地产最终抱得“美人”归。
此前，总价高于100亿元的地王在杭州仅有两宗。2016年信达以123.18亿元拿下奥体地块，2018年3月保利地产以100.99亿元拿下钱江世纪城板块，而恒隆此次的出价，将百井坊地块直接冲入杭州地王前三甲。
百井坊地块出让面积44827m2，容积率4.33，建筑面积近20万m2，且商业面积占比不得低于45%。107.3亿元的成交总价，折算成楼面价为55285元/m2。业内人士分析，以此地价计算，总开发成本起码要150亿元。因为出让文件明确，“该地块所有建筑必须自持”，这个地块未来如何变现及回本将是一个谜。
即使金主是恒隆！
【2】恒隆为什么胃口这么大？
如果不出意外，这块地处杭州武林商圈最核心区域的百井坊地块将会被打造成为内陆第12家、杭州第一家恒隆广场。此前，恒隆地产在在中国大陆地区有11个项目，分别位于上海（2）、沈阳（2）、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉，都是所在城市国际顶级的商业体。
百井坊地块属于纯商业用地，地理位置优越，位于杭州市下城区武林广场附近的核心区域，在杭州市的规划中，未来百井坊地块将被建成集景观、历史和人文于一体的高端国际商业中心，既有高端商业综合体，也有周边特色步行街，地块限高为90米，局部限高150米，西湖将一览无遗。
在百井坊地块周围，几乎都是杭州的地标性建筑，比如括武林银泰百货、杭州百货大楼、嘉里中心、杭州大厦、杭州剧院等，而未来百井坊地块上的商业体不仅有地上与这些地标相互支持，在地下空间也将与武林银泰、杭州百货大楼、武林广场地下商城等地下空间全部连通，其商业价值不言而喻，这也是恒隆愿意花巨大的代价拿下百井坊地块的原因。
有意思的是，在这次竞拍的最后，最后成了港资地产企业的交锋。参加这次竞拍的6家企业，除了银泰和华润，恒隆、新鸿基、九龙仓、新世界都是港资，到最后竞拍成了九龙仓和恒隆的白刃战，九龙仓甚至在第335轮出到了107亿元。
百井坊地块严苛的出让条件也让恒隆等港资笑到最后，比如该地块建筑密度不大于60%，安置房建设面积4.5万方，该地块除按规定的移交外，所有建筑必须自持，不得分割转让。而且必须保留历史建筑耶稣堂弄5号和耶稣堂弄古井，迁建镜清里1号等，这些严苛的条件，再加上海量的资金投入，如果没有强大的商业运营优势，即使拿到手也是烫手山芋。
而港资企业，除了有融资的优势外，自持商业对香港开发商来说是常态，运营能力也可圈可点。比如太古地产和远洋地产合作在成都开发的成都远洋太古里，就可以作为百井坊地块开发的样板，太古里开发之前，也面临着字库塔、广东会馆等文物的保护，但对于擅长运营的太古地产来说，精雕细琢之下硬是将成都太古里打造成了成都的新名片。
而恒隆地产在全国的11座恒隆广场，已经证明了其商业运营能力。拿下百井坊地块，也一举奠定了其在杭州的地位。
【3】商业地产的春天还是冬天？
恒隆拿下杭州地王，除了在国内引起杭州房价的讨论外，更应该关注的是商业地产的未来。
戴德梁行首席经济学家、全球研究部主管Kevin Thorpe近日在走访中国商业地产时提到，全球对商业地产领域的需求在加速增长。2017年，对办公空间的需求增长了20%，工业繁荣也在持续，到2018年，这一趋势甚至更为强劲。
但在中国，新零售之下，关店潮一度让中国商业地产难受不已。
自2016年起，国际各大奢侈品牌在中国开始了一轮关店潮，引起全社会广泛关注。据不完全统计，包括 LV、GUCCI、DIOR、BURBERRY等多个奢侈品牌，2016年关闭门店约15 家，其中GUCCI就有3家。要知道，根据2016年各大奢侈品牌公布的四季度财报，它们都是盈利的，其中GUCCI的营收增加21%。而众所周知，这些国际奢侈品牌是国内各大超级商业体的“顶梁柱”，如果少了这些国际奢侈品牌，招商将陷入困境。
新零售之下，线上线下联动成了推动这波关店潮的重要原因。据业内人士分析，2017年奢侈品牌将全面拥抱互联网，第三方互联网平台将成为奢侈品互联网化的主体，同时奢侈品牌越来越重视同比高营收和利润率，期望实现有机增长及高坪效管理，以减少零售占地的方式来节约成本，可保持品牌母公司的长期收益，整合店铺亦有利于集中投入。这种情况下，对国际奢侈品牌来说，未来的重点是打造精品店、旗舰店，提升服务水平和品牌效应。这对商业地产来说，既是机遇，也是挑战。
机遇在于，中国的奢侈品消费并没有下降，只是转移了战场。但相对的，奢侈品牌选择商业体的眼光也更加挑剔了，毫无疑问，精品店、旗舰店的选址，将越来越趋向于具有优势的商业体，因此对商业地产的位置、品牌、营运等提出了更高的要求。这种趋势下，大的品牌商业综合体将更受欢迎，而中小商业地产，特别是那些不管是商场设计、品牌引进、店面铺陈还是商场的营销手段及运营方式似乎都“差不多”的同质化商业体，将面临着越来越大的生存危机。
而即使是恒隆，其在内陆的11个恒隆广场项目中，除了上海的两个项目，在其他的二线城市的恒隆广场也还需磨炼。这也是恒隆愿意花100多亿也要在杭州这样的新一线城市拿下地王的原因。相对来说，商业地产现在不得不越来越“势力”，新零售和消费升级指引下，再也不是建一个商业广场就能人潮如涌了。
恒隆地产拿下百井坊地块，对国内商业地产的运营将是一个样板。巨大的投入决定了这个项目只能成功不能失败，恒隆能否在杭州复制上海恒隆广场的成功，提升杭州的商业格局和商业体验，将引领国内商业地产的新风尚。
END.
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