日本房产投资中，公寓和一户建的优缺点分析！

公寓的优点：

1.  近车站，交通便利，生活设施齐全

公寓一般位于市中心离车站较近的商业地段，交通便利，购物，通勤便利性较强，尤其位置好，交通越发达的地域，还有望升值。

2.  房产比较坚固，抗震性和防盗性较强

大多为钢骨造或钢筋混凝土造，建筑物比较坚固，抗震性较强，安全防盗设施完备。

3.  日常管理，定期修缮和维护比较省心

由管理组合统一管理大楼，日常维护和修缮，后期管理比较省心。

4.  价格相对便宜，初期投资成本较低，也容易脱手

以大阪为例，1000万日元左右前后就能在市中心买到不错的单身小户型公寓。因此，流动性较强，容易脱手。

5.  多处购买不同公寓，可分散风险

比起购买一整栋公寓，若在不同区域购买若干个小公寓，可以分散投资风险。

6.  入住率高，空置期短

因其便利性和租金的适当性，租赁需求旺盛，特别是单身小户型公寓的话，入住率高，且空置期短。

7.房源多，可选择范围广

想投资的城市和区域，投资预算一旦确定，公寓的房源是很丰富的，对于投资者来说，选择范围较广。

公寓的缺点：

1.资产价值低

建筑物下面的土地不是属于自己的，因此具有资产性的只有建筑物，一旦贬值就很难恢复其价值，尤其是房龄旧，地理位置差的公寓更是如此。

2.房产独立性较差，装修自由度低

仅可以对于自己的专有部分进行装修，而且重要部分改装需要经过管理组合的同意，平时生活不能给左邻右舍添麻烦，饲养宠物，扔垃圾等受到管理规约的约束。

3.每个月有固定支出

即便房屋是空室，每个月也需要缴纳管理费和修缮基金，这部分固定支出会直接影响净收益。若空室的情况下，没有租金收入，反而还要支出一部分费用。

一户建的优点：

1.  和公寓比，资产价值相对较高。

土地和建筑物都归自己所有，即使建筑物老化折旧，土地的价值还是存在的，在法律允许的范围内还可以重建和扩建。

2.  房产的独立性较强，装修自由度高。

不用担心影响到左邻右舍，在房产室内外的装修方面，也可以按照房东自己的风格自由进行装修和翻新。

3.每个月的固定支出相对较少

一户建不需要每个月支付管理费和修缮基金，房东可根据房产的情况自行决定修缮和维护。但还是建议每个月从租金收入中积攒一部分资金用于未来修缮为好。

4.和公寓相比，租金相对较高。

房产面积普遍大于公寓，一般也自带停车场，可满足2人以上家庭的居住需求，租金也可以设定的较高一些。

一户建的缺点：

1.  很难期待土地的升值。

一户建大多位于市中心外围地段的住宅区，距离车站的距离也较远，因此很难期待土地的升值。

2.  抗震性和防盗性交差，折旧速度快。

房屋结构大多都是采用木质结构，抗震性能和安全防范设施不够健全。

3.  房产老化速度快。

长期空置或不定期维护和管理的话，房产老化速度快。

4.  租赁群体有限，空置期长。

一户建的租金成本高，面积大，因此租客大多为2人以上的家庭为单位，租赁需求有限，一旦空出来，空置期长。

5.  维持成本较高。

室内面积大，装修费用也会高，发生漏雨漏水，倾斜等情况时，需要的修缮费用也会高一些。另外，每年的固定资产税也比公寓高一些。土地面积越大，固都税也越高。

6.房源少，可选择的房产有限。

一户建大多是用来自住的，因此作为租赁住宅在市面上流通的一户建也是有限的。