在重庆买房，有一个条件，比地段、配套更重要！

63岁的丁力去敬老院看望老年人，旁边60岁的大叔拉着合影，拍了拍他的肩膀说，小伙子，谢谢你来看我啊！
通过这个事，你会发现，很多的不可思议，就是这么简单。
调整心态，坚持跑步，健身，打球，空了的时候再打几针，63岁的吕良伟过上了36岁的高质量生活。
其实，房子又何尝不该是这样！？
以重庆为例，因为地形、地貌、气候等因素，重庆普通的房子，超过20年，基本就掉入老龄化陷阱！
旧、脏、破损、居住体验感差、价值高度折损...
实际居住的人，发现房子越来越旧，公共区域破损严重，服务也跟不上，各方面配置不足，住着心情越来越差；
在金融价值方面，房子卖相差，银行评估价给的低，作为抵押物可贷款金额逐渐减少，导致上了点年岁的二手房金融属性大幅降低。
所以不能怪重庆购房者喜新厌旧，新房癌。
就像上图，右边那个人，我们可以叫哥哥，左边那个，只能叫爷爷。
如今重庆主城成熟区逐渐进入二手房市场，新房虽然全面品质化，但被迫越来越远。
如果想在核心区成熟地带买套房，可选的目标往往只有二手房。
这个时候我们发现，在近似的地段、配套、品质之外，决定房屋价值的，是一个重要因素--他的口碑！
而口碑，具体又来源于公共区域维护、社区安保、清洁度、建筑颜值、业主满意度等和物业维护相关的事，也就是我们常说的「物业服务」。

（图片来源于网络）

物业服务的重要性其实很多人已经意识到了。
简单分享一下我的观点。

01

商品房高速发展了20年后，我们会发现影响房子的价值的东西，很大一部分在于「物业服务」，正所谓：
一套房子，开发商的建筑品质管前10年价值；物业服务的品质，管后40年的价值。
 
物业服务给房屋带来的保值能力，非常「长效」。
打开二手房APP，你会发现同一个地段、相邻两个当年卖价差不多的楼盘，实际居住口碑好的楼盘，能大幅超过口碑差的楼盘。

02

物业服务究竟有什么意义呢？
大致有三点：
第一、生活舒适性
有问题找得到人解决；公共区域出了问题，很快能处理，破损的设施设备，有人去换，业主满意度高，这样的社区很省心，住起来更舒适。
第二、延缓物业的衰老
我们回过头去看重庆二十多年前的那些所谓的富人花园小区，无一不年老色衰，被富人抛弃。
钢筋水泥的房屋都会破损折旧，普通小区可能就听之任之了。
直到彻底坏掉，再用大修基金维修。

（图片来源于网络）

但是好的物业就不一样，物业会主动修复保养破损的小区公共区域和设施。这样的社区就比一般社区老化的更慢，看起来更新！
第三、好口碑会升值
天天投诉、扯皮，不交物业服务费的小区，你觉得他的二手房值钱吗？
当然不。
如果面对这种状态，有购买力的业主，恐怕早早就卖掉房子搬家了。同时也会在和身边朋友聊天时自然的来一句“XX楼盘，要不得”。
而好的服务就恰恰相反，每一个小区业主会成为房屋销售，会自发鼓励身边的人买同小区或同开发商的房子！
好口碑，决定了房子升值空间！

03

优质的服务，实际上在于两方面。
一是硬件管理，二是软性服务。
对于一些影响到美观和使用的墙面、路面、公共区域老旧设施等，能设置必要的预算，花钱维修、维护！
硬件管理之上，是体现从开发商到物业公司能具备这个「管理机制」，会把业主满意度放在更重要的位置上！

04

重庆也有极个别开发商和物管公司已经意识到这个问题。
最近看到东原的一些楼盘有特别好的做法，我就认为非常有必要分享出来，让更多人看到。
比如这个：
这是一个交房很多年的项目，车库部分墙面受潮和磨损。
但是最近，有人对他进行了全面的处理、粉刷。
还比如车库入口的钢架。
经过风吹日晒，折旧严重。
经过翻新，看起来好多了。
重庆的土壤湿度很大，很容易返潮，年代久远了就更不堪。
如果定期重新粉刷，就会好很多。
车库使用频率高，是最容易破旧的地方，但是要翻新就得花钱！
市面上多数物业公司，如果不是坏到不能用，一般不会主动拿钱翻新维护的。
还有公共区域，我们知道老一些的小区，公共区域多是乳胶漆。
但浅色的乳胶漆久了就会非常脏。
有些项目，东原专门会去贴一部分砖！刷一次漆。
贴了以后看上去就整洁清爽多了。
而像公共区域整日露天的塑胶地面，就更容易老化、破败，如儿童活动场地、运动场地。
像这样：
焕新以后，就成这样了！
还有一个前后的对比。
这样的焕新，还有路面的维护升级！
还有小区景观。
老小区最大的好处是绿化成熟，但是景观或设施因为时间长了，很多会磨损变旧。
重新粉刷一次，有了焕然一新的感觉。
如果每一个老小区都能如此，那重庆的二手房整体居住价值，会得到很大提升！
似乎还不光如此，在东原一些10多年的老小区入口处，惊奇的出现了人脸识别设备！
加上社区内部在重新设计安装安保监控探头，实际上是在进行智能化、电子化升级！

05

总结一下，老旧小区的焕新，大致是几方面：

  • 提升便利度，如路面、车库状况的改善；

  • 提升公区美观度，如脏、旧、破损大堂、墙面、景观的焕新升级；

  • 智能化升级，如人脸识别、可视对讲；

  • 业主活动空间焕新，如休闲、儿童活动、运动设施翻新；

  • 提升安全性，如增加监控。

2019年，东原在他的20个社区，对大约100项工程焕新升级了！
据说共计投入费用约500万元。
但是，所有焕新计划涉及的资金均为东原地产或物业自筹资金，没有动用业主大修基金。
这一点我是很好奇的。开发企业在交房三年后，极少还会花钱在物业服务上！
他们会认为那是“浪费”。

06

东原换来了什么呢？
查询了一下，听说不光是2019年，从2014年开始，东原就在干这个事，按照官方介绍，这是为了老业主打造的「专属回馈计划」，针对东原社区硬件设施每年进行有计划的全面升级焕新，保障社区居住的舒适性，同时促进资产的保值。
陆陆续续已至少投入了1000万左右。
这笔数字不小。
如果分析这个事的前因后果，我们会发现这是一个很有示范意义的事，就以东原为例，我认为他至少得到了两个结果：
其一，业主口碑，满意度提升了！
东原如今的理念是「37°原生活」，意味着更有温度。真金白银的付出，一来是开发商价值观的体现；二来，他业主则直接受益。
如果按照最近赛惟咨询的数据，重庆东原今年业主整体满意度得分很高，尤其老业主特别认可。
对于已经入住的旧小区，高满意度实际上是很难的。
其二，对房屋保值提供长期的价值！
如今二手房价格随着价值逐渐产生分化，在同一地段下，维护更好的、颜值更好的房子会远高于其他住宅小区！
未来，当楼市不可避免的进入二手市场时，这种状况会越发明显！
那时，东原每年投入的几百万，就会为业主换来宝贵的增值保障。
东原已经默默做了5年，让人很意外，但也是一个很好的示范。
他反映了一个趋势，那就是物业服务的价值，将越来越显著！
而我的判断是：
当新房市场逐渐萎缩，产品差异性缩小，未来，存量市场下，在房子的各项价值维度中，物业服务，包括硬件、软件，一定是决定房屋长期价值的最关键要素！
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