租一间房亏近四千元，「青客公寓」成长租公寓上市第一股
文 / 祝颖丽
编辑 / 斯问
国庆长假的最后一天，长租公寓品牌「青客公寓」向美国SEC正式递交了IPO文件，准备在纳斯达克上市，股票代码为“QK”。
青客成立于2012年，定位地铁边、租得起、有管家的青年公寓，立志为1000万青年人才解决住房问题。截止2018年底，房源量近10万间，青客业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、北京等城市。
长租公寓领域一直不缺玩家。
这也是巨大的万亿级蓝海市场，左晖、王石、雷军这三位，都相继成了二房东，先后成立了品牌公寓自如、泊寓、YOU+。
作为行业龙头，去年估值200亿元的自如，A轮就融到了40亿，捅破了该领域天花板。
此前自如和蛋壳相继传出过赴美上市的消息，但都无疾而终，青客无疑将成为长租公寓第一股。
一边是庞大的市场，资本争相追捧，一边却是长租公寓频繁的爆雷。从去年开始，长租公寓因租金贷、甲醛等问题不断被推上风口浪尖，爆雷跑路的平台也一个接一个。这种局势下，长租公寓的未来还稳吗？
对「青客公寓」来说，此前它名不见经传，这次率先上市后，是昙花一现还是有黑马的实力实现弯道超车，市场反馈是最好的试金石。
为年轻人提供住房问题，入住率接近90%
“青客”意为“青年客人”，旨在为年轻人提供住房问题。
2012年，「青客公寓」成立于上海，主要目标市场也瞄准以上海为中心的长三角的大城市。截止目前，「青客公寓」在包括上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京等6个城市提供租房服务。
「青客公寓」的模式和自如一样，也是从房东处收房，经过改造后租给年轻人。根据IPO文件，目前青客公寓96854间房间可供出租，其中上海的房源占据了三分之二，达到62719间。
今年7月发布的《 2019 年上半年中国长租公寓规模排行榜》显示，在分散式长租公寓中，青客的规模排名第四，与第一名自如的85万间房源还有8倍多的差距。
不过，青客在招股书中提到了另一个维度的数据，他们与房东的平均租赁合同锁定期为63.3个月，为行业最长。截止2018年，租户在青客的平均居住时长是8.5个月，也是中国分散式长期公寓中最长的。
从官方介绍和招股说明书中，可以发现青客的运营方式：公司在嘉定、闵行等地区承租闲置房源，包括“群租”整治后空出的房子，然后精心设计装修后出租给青年白领，采用“五年一租”方式租赁。
大部分房子都按照原有房间数出租，仅对部分面积较大的客厅隔成房间，1个房间基本上只租给1个青年白领，每人每月支付800-1200元的租金。
青客公司从学历、工作、收入等方面对租客进行信用评估、资料审查，“房、人”信息实行动态管理。
每个租客在入住前须提交个人身份证，统一输入公司租房信息系统，做到人房信息一一对应，如果租客更换，信息系统将在24小时内更新数据，确保人房信息准确无误。
在整个租赁过程中，青客公司采取门卡和密码双重设置的电子门禁系统，提升居住安全性。
同时配备有专职物业维护和保洁人员，租客遇到物业维修问题，只需拨打24小时物业热线电话，能得到及时回应解决，在体感上为租客提供性价比高、便捷舒适的酒店式服务。
依靠这套商业模式，「青客公寓」的入住率一直保持在90%左右，这或许说明，虽然规模有限，但其在运营上仍有可取之处。
租一间房亏3800，上半年净亏损3.73亿
反映到财务数据上，「青客公寓」2017年和2018年的营业收入为5.23亿元和8.90亿元人民币，同比增长70.3%，截至2019年6月30日，财报季前 9个月青客公寓的营收为8.98亿元，超过2018年全年，同比增长51.4%。
不过，与其他长租公寓一样，青客仍处在烧钱换市场的阶段，2017年净亏损为2.45亿元，2018年达到4.99亿元，截至2019年6月30日，净亏损为3.73亿元，高于2018年同期的3.24亿元。
平均到每间房间，2017年每间房亏损5543元，2018年是5180元，到了2019年，亏损相对收窄到3800元。
从招股说明书看，亏损比例逐年降低，2019年第二季度，青客的单季度亏损率约为40%，而2018年同期单季度亏损率超过51%。
虽然规模上相比行业头部玩家，青客还差上不少，但从入住率和时长来看，它仍不失为一个区域性受欢迎的品牌。亏损收窄也说明，公司进入一个良性发展的新阶段，上市或许能成为一个助推器，加速成为一匹真正的黑马。
逃不开的 “雷”
以黑马之姿率先上市的青客，需要直面长租公寓的一个“雷区”：租金贷。
租金贷通常以按月付房租以及各种优惠补贴的形式呈现在租客面前。但实际上，背后的真相却是租客与金融机构签订贷款协议，房款一次性交给“青客”这样的平台，而房客则按月给金融机构还贷款。
如果三方都守约，这确实能解决不少问题。租客不用一次性交很多钱，减轻经济压力，平台也能够有充足的现金流进行运营。
但问题就出在平台对租金的运用。这个提前预付的租金原本是要按月付给房东的，利用时间差可以盘活现金流。但多数平台将这笔钱挪作规模扩张的资本，导致资金链断裂。
去年8月，杭州的鼎家公寓就因为盲目扩张导致资金链断裂，最后直接跑路，最后的结果是，房东收不回房租，房客没有房子住还欠了一年的债。
事实上，租金贷相当于平台拿租客的信用换回了资金流，但资金链一旦断裂后又无法承担后果，结果锅都给租客背了。
雷军旗下顺为资本投资的长租公寓“寓见”也因租金贷问题爆仓。
“青客”同样也在使用租金贷的形式，IPO文件显示，他们与11家金融机构有合作，平台上65.2％的租金付款是以这种分期付款的形式进行的。
让人诟病的是，青客的租客不管租期多久，都要办理一个租金24个月的分期。很多租户在不知道的情况下，被贷了款。
去年5月就有媒体报道，有租客明明与青客签的是1年的合同，平台却隐瞒着贷了两年的租金贷款，租户退租后还被金融机构扣了钱。
“租金贷”虽然是扩张的利器，但也却带来了很多投诉问题。黑猫投诉显示，青客公寓有505项投诉，多数纠纷都是租金贷引起的。
为此 ，去年9月，包括青客公寓在内的16家上海企业被约谈，并责任整改。
不过，也有专家认为，租金贷是一种创新的方式，不能一棒子打死。上海中原地产市场分析师卢文曦就说，“租金贷是新事物，一棒子打死可能会抑制行业的发展，但是放任不管也不可取。”
青客在招股书上说明，他们会为租户向金融机构支付分期付款产生的利息，并且作为用户的担保人，还可能以保证金的形式提供额外的信用增强。
这意味着，如果因为平台的问题导致租户不能继续分期付款了，平台作为担保人将承担相应的责任。
这不一定是最好的破解方法，但多少让租户少了一点担忧，如果公司上市，那财务的透明度更能够保证资金的合理使用。
为什么要上市？
长租公寓是个差钱的行业，克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%—4%，现金流回正周期至少需6年以上。仲量联行分析，当前租金的回报率不足2%。
而青客的招股书显示，目前其资产只有20.3亿，但是负债达到27亿，且每年营收都补不了亏损。
从成立之初，青客就靠着融资扩张，2012年拿到了纽信创投的天使投资，2014年、2015年由达晨、赛富等机构注资。2018年4月，摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投的数千万美元C轮融资。至此，公司累计融资超1亿美元。
此次IPO，青客打算募集1亿美元，主要用途包括扩大公寓网络、支持销售营销活动以及用于技术系统和基础设施的持续投资。
青客在招股书中提到，未来的想象力在于市场的广阔和模式的可行性。青客公寓属于分散式模式，与自建或者购买整栋楼的集中式模式相对应。与集中式相比，分散式长租公寓更加灵活也有更大的增长空间，预计将以52.7％的复合年增长率继续增长。
而在中国，随着城镇化的进程和国家对租赁市场的支持，租金渗透率未来有望从2018年的1.8%上涨到到2024年的11.2%，市场前景广阔。《租赁崛起》报告显示，未来中国将有3亿租赁人口,租房市场规模达5万亿元。
现状是，从2018年长租空余爆雷、倒闭后，目前是一个整合时期，一方面行业对手减少，另一方面更大的市场需求仍然存在。
青客在这个时候赴美上市，不仅是募集资金更是为自己打造品牌效应。
财经评论员严跃进在《科创板日报》采访就提到，“相对A股而言，长租公寓这类轻资产的模式或在美股上市更便利，成本更小。另外，此类企业希望在当前行业鱼龙混杂的环境下，通过上市来实现较好的发展，尤其是更好的品牌价值。”
严跃进称，若没有上市机制，此类企业可能就停留在简单的规模叠加上，成本很高。通过上市，从过去的加法模式变为乘法模式，成长性得到释放。另外，当前行业存在集中度上升的趋势，上市后可以形成一波收并购潮。
事实上，探索战略联盟和收购机会也被列入了青客上市后的战略规划。未来，青客还计划扩展增值和新零售产品和服务。服务包括宽带网络、公共事务以及类似于电商的青客优选。
之前租赁收入在青客的收入来源中占比90%左右，到2019年，增值服务的占比不断提升，已接近12%。
除了并购和增值服务，青客还将继续推行轻资产战略，同时通过技术提高效率，降低扩张成本，继续优化资本结构。
上市后的青客不一定会弯道超车，但也将成为长租公寓一股重要的势力。